לקראת המטרו: פיצוי בגין ירידת ערך ותשלום היטל השבחה יחושבו רק בשלב הוודאות התכנונית
לקראת המטרו: פיצוי בגין ירידת ערך ותשלום היטל השבחה יחושבו רק בשלב הוודאות התכנונית
התיקון לחוק שפורסם להערות הציבור מציע לקבוע שפגיעה המזכה בפיצוי תהיה רק מכוחה של תוכנית הכוללת הוראות מפורטות ושניתן להוציא מכוחה היתר בנייה ללא צורך באישורה של תוכנית נוספת. שמאי המקרקעין ארז כהן: "תיקון חיובי שיחסוך תביעות סרק". עו"ד שמואל שוב: "המדינה מונעת מהאזרח לקבל את הפיצויים בזמן אמת"
משרד המשפטים פרסם אתמול להערות הציבור תיקון לחוק התכנון והבנייה הנוגע לשלב הזכאות להגשת תביעות פיצויים בגין ירידת ערך עקב אישור תוכנית פוגעת (סעיף 197), ולקביעת גובה היטל השבחה. ע"פ התיקון המוצע, התביעה על פיצוי בגין ירידת ערך והן הדרישה לתשלום היטל השבחה, יחושבו רק בשלב שבו יש ודאות תכנונית. במקרה של סעיף 197, כשיש תוכנית מפורטת. במקרה של היטל ההשבחה, רק בשלב ההיתר.
ברקע הדברים, תוכנית המטרו, תוכנית מתאר ארצית תמ"א 70, המקודמת בימים אלה. ע"פ ההערכות, 50% מהדירות, ו-75% מהמשרדים שייבנו במטרופולין תל אביב, עד שנת 2050, יהיו בסביבת תחנות המטרו. הולנת"ע, שהיא ועדת משנה של המועצה הארצית, דנה לפני כחודשיים בתוכנית. הדיון לאישור הסופי של התוכנית, כולל הדיון בהמלצות הולנת"ע, אמור להתקיים בקרוב. לשני הסעיפים שבהם דן התיקון, פגיעה בשל אישור תוכנית וחישוב היטל השבחה, השפעה על קצב מימוש תוכנית המטרו.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעלי מקרקעין שבתחום תוכנית בניין עיר יכולים לתבוע את הוועדה המקומית אם ערך הקרקע שלהם נפגע עקב אישור תוכנית חדשה. הגשת תביעות לפי סעיף 197 חלה כיום גם על אישור תוכנית מתארית, על אף שאיננה כוללת הוראות של תכנון מפורט, ולמרות שטרם הוצאת היתר, נדרשת תכנית מפורטת נוספת. מצב זה מקשה הן על האזרחים והן על הרשויות ובתי המשפט.
כלומר, התיקון מציע לקבוע בחוק שפגיעה המזכה בפיצוי לפי סעיף 197, תהיה רק פגיעה מכוחה של תוכנית הכוללת הוראות מפורטות, שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה ללא צורך באישורה של תוכנית נוספת.
היטל ההשבחה הוא תשלום חובה שבעל מקרקעין נדרש לשלם לוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין. מועד התשלום הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין, כלומר, במועד המכירה של הדירות. אבל, המועד שבו מחושב שווי ההשבחה, "היום הקובע", הוא היום שבו אושרה התוכנית. יש להבהיר כי ההיטל הוא אחד הפרמטרים שקובעים אם פרויקט יהיה כלכלי, ועד כמה. היטל ההשבחה מחושב כיום על בסיס תוכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתר (תב"ע), אבל גם על בסיס תוכנית מתאר מקומית (כוללנית). כאמור, התיקון המקודם מציע שחישוב ההיטל יעשה רק לעת סיום הליכי התכנון המפורט ואישורה של תוכנית מפורטת אשר ניתן להוציא מכוחה היתר.
לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, "מה שקורה נכון להיום, זה שאנשים מגישים תביעות לירידת ערך מיד עם אישור התוכנית מתאר ארצית או מקומית או תת"ל. החשש הוא שכשתוכנית המטרו תתאשר יגישו הרבה מאד אנשים תביעות לירידת ערך. במקרה הזה החליטו במשרד המשפטים לייעל את התהליך באמצעות המתנה למועד אישור התוכנית המפורטת שממנה ינתנו היתרי הבניה. הרעיון הוא לחכות שתהיה ודאות באשר לשטח וגודל הפגיעה, אבל גם להשבחה אפשרית של הזכויות. בעיני, זה תיקון חיובי שיחסוך תביעות סרק. אין ספק שזה עלול לדחות את התביעה לזמן עתידי, אבל עדיין נותן לאזרח את ההזדמנות להילחם על משהו עם רמת וודאות גדולה". הוא מוסיף שדחיית מועד חישוב היטל ההשבחה לתוכנית שממנה ניתן להוציא היתר "תגדיל אמנם את גובה ההיתר, את תיתן לאזרח הבנה על מה הוא משובח ואולי אף תקטין את גובה הפגיעה".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', סבור שהשינוי המוצע בסעיף 197 מהווה פגיעה קשה בבעלי נכסים: "יש תוכניות מתאריות, שלמרות שאינן מפורטות וסופיות, הרי שניתן לראות בהן את הפגיעה כבר בעת אישורן. למרות שהליכי התכנון ארוכים ויכולות לקחת שנים עד אישורה של תוכנית מפורטת, המדינה מונעת מהאזרח, באמצעות התיקון המקודם, לקבל את הפיצויים בזמן אמת. כתוצאה מאישור תמ"א 70, תוכנית המטרו, שתגדיל באופן משמעותי את הצפיפות בכל איזור התחנות העתידיות של המטרו, יהיו בעלי נכסים שיפגעו, אבל הם לא יוכלו לתבוע פיצויים עד שתאושר תוכנית מפורטת למרחב של תחנה ספציפית. זה יכול לקחת עשרות שנים. באותו זמן אם בעל נכס ירצה למכור את הנכס הוא למעשה יעביר את האפשרות להגיש את תביעת הפיצויים לקונה וזה ייצור חוסר ודאות בעסקה ויפגע בשוויה".
עו"ד יונתן הראל, ממשרד עו"ד הררי טויסטר ושות', מסביר שחישוב היטל ההשבחה מסתבך כשיש תוכניות עם "זכויות מותנות". כלומר, שהיקף הזכויות לא ניקבע באופן מלא בתב"ע (תוכנית בניין עיר), אלא כרוך בהחלטה נוספת של הוועדה המקומית. "מה שקורה זה שבתוכניות התחדשות עירונית מתוקף תמ"א 38, שמאד פופולריות בשנים האחרונות, הזכויות שניתנו כתמריץ לטובת חיזוק מבנים הפכו למוקנות ויש מחלוקות רבות ופסיקות סותרות לשאלה האם וכיצד מתחשבים בתרומה של תמ"א 38, שכוללת זכויות מותנות, בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם".
עוד הוסיף, כי התיקון המקודם כעת עושה סדר בדברים כי הוא דוחה את קביעת מועד חישוב היטל ההשבחה ואת הבחינה של שווי הזכויות המותנות לשלב בו זכויות הבניה יהיו וודאיות. "לדעתי מדובר בארוע משמעותי. נחסך הצורך לבצע ספקולציות על מה היה שווי המקרקעין במצב שקדם וגם, המון מחלוקות משפטיות".
