פרשנותברז הביקוש בידי הבנקים אך ברז ההיצע כבר פחות
פרשנות
ברז הביקוש בידי הבנקים אך ברז ההיצע כבר פחות
כשהבנקים שלטו באשראי ליזמים ולרוכשי דירות - נשמר איזון. אך זרם מתגבר של אשראי חוץ־בנקאי עלול לערער את מגדל הקלפים
האהבה של הבנקים למימון ענף הנדל"ן בהחלט תלויה בדבר. ככה זה כשהם הגוף שמתדלק גם את ההיצע — מתן אשראי לרכישת קרקעות שקונים יזמי הנדל"ן במחיר מפולפל; וגם את הביקוש — ההלוואות לאנשים שיקנו את הדירות היקרות שייבנו על אותם מגרשים.
בזמן שבשוק מתרוצצים אלפי קבלנים ויזמים שלכאורה פועלים בתנאי תחרות מושלמים, בנקים ספורים שולטים דה־פקטו במימון הקריטי שמגלגל את כל השוק. הם הברז שאחראי על המחיר המטורף שמשולם בחודשים האחרונים על קרקעות, הם הברז שאחראי למחיר המטורף שמשולם על הדירות שנבנות על אותן קרקעות.
לפי נתוני בנק מזרחי טפחות שפורסמו אתמול, הבנק חילק בחצי השנה הראשונה של 2021 משכנתאות בהיקף של 18 מיליארד שקל והגיע להיקף משכנתאות בסך כולל של 184.6 מיליארד שקל (כ־43% מכלל המשכנתאות בשוק). במקביל, היקף האשראי ל"בינוי ונדל"ן" עמד ביוני על 41 מיליארד שקל לעומת 33.5 מיליארד שקל ברבעון מקביל. נראה שהבנק שמממן ליזם הקמה של פרויקט יקר יכול להבטיח לו שהוא גם ידאג להביא את הקונים. מקסימום הוא יפתה אותם בפרומיל הנחה על הריבית — העיקר שהחגיגה תימשך והנדל"ן ימשיך להניב את הרווחים המיוחלים.
מעבר לכל זה, חשוב לזכור שמבחינת הבנקים מדובר בהלוואות עם שעבוד ריאלי — בין שמדובר בחוב של היזמים והקבלנים ובין שמדובר בחוב מול הרוכש הקטן. הנדל"ן משועבד לבנק עד לפירעון החוב ומפחית מאוד את רמת הסיכון שלהם.
בתרחיש הקיצון — אם חלומות היזם לא יתממשו או אם חלילה רוכש הדירה לא יצליח לעמוד בהחזר החודשי — הפרויקט או הדירה יחזרו אל הבנק, שמבטיח כבר ביום הראשון שההלוואה מול רמת החוב תהיה בשיעור סביר.
עם זאת, מה שבכל זאת יכול לערער את הבניין המושלם הזה ולהפוך אותו לבניין של קלפים, הוא העובדה שלצד אחד של המשוואה כבר יש הרבה מאוד שותפים חדשים — שמכניסים למערכת האשראי אוויר חם בקצב מבהיל.
בעוד שוק המשכנתאות מורכב רובו ככולו מהבנקים הקלאסיים, יזמי הנדל"ן יכולים לגייס היום כסף ממאות מממנים רעבים. כשהשקעות סולידיות חסרות סיכון אינן מניבות תשואה, השוק מתמלא בגופים שרק מחפשים למי לתת.
למעלה ממחצית האשראי של היזמים כבר אינה מגיעה מהבנקים המסחריים. חלק מגיע מקרנות וחברות שצצות כפטריות אחרי הגשם בשנים האחרונות ומעמידות להם אשראי חוץ־בנקאי, חלק משוק ההון — באמצעות הנפקה ישירה של מניות או חוב, וחלק מלא מעט כסף פרטי שרודף היום אחרי תשואות ומשוכנע שאין דבר יותר בטוח מהשקעה בפרויקט שכולל "ארבעה קירות".
וכשיזמים רואים כסף כמעט ללא הגבלה, גם חסמי הכניסה להשתתפות באותם מכרזי קרקע הולכים ויורדים. שמות שזה מקרוב באו לענף הופכים לטייקונים גדולים. מחירי הקרקעות שוברים חודש אחרי חודש שיאים כמעט דמיוניים - 2.3 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע לדירה במכרזים שנסגרו לאחרונה ברמת השרון, זו רק דוגמה.
הפנסיות כצינור אשראי
מנגד — המשכנתאות לאותן דירות עתידיות, אלה שאמורות להימכר על אותן קרקעות יקרות, יצטרכו בכל זאת לעמוד בתנאים מינימליים. למשל, מגבלות בנק ישראל, באמצעות הפיקוח על הבנקים. בנוגע לשיעור המימון מול ערך הנכס - 75% לכל היותר לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דירה, 50% למשקיעים; בנוגע להחזר החודשי מסך ההכנסה - עד 50%; בנוגע לתקופת ההלוואה המקסימלית - עד 30 שנה ועוד.
לא מן הנמנע, שקרוב היום שבו נגלה ששני צדי המשוואה פשוט לא מתחברים. עם כל הרצון הטוב של הבנקים, כבר אין מספיק ישראלים שיכולים לקחת מהם הלוואות משכנתא בכאלה תנאים. ביוני האחרון, למי ששכח, היקף משכנתא ממוצעת כבר עמד על 930 אלף שקל, לעומת קצת יותר מ־800 אלף שקל ביוני 2020.
ואגב, אם השוק ירעד, אז נגלה שאת רוב האשראי החוץ־בנקאי הנדיב, שבדרך כלל לא נהנה מאותם שעבודים מפנקים (הבנק תפס אותם קודם), הוא כסף שאנחנו נתנו — באמצעות הפנסיות המצומקות שלנו שחיפשו תשואה בעולם ללא ריבית. תסמכו על הבנקים שיהיו האחרונים לחטוף גם כשהגלגל יפסיק לזוז.
