כשהבנקים נחנקים, תחום הבנייה הופך לחגיגה לגופי האשראי
כשהבנקים נחנקים, תחום הבנייה הופך לחגיגה לגופי האשראי
הבנקים הגדולים נמצאים במחנק אשראי והפיקוח רק מורה להם לצמצם חשיפה לנדל"ן. התוצאה: חברות המימון החוץ־בנקאי הולכות ומשתלטות על הענף בקצב מבהיל. התחרות הגוברת גורמת לחברות להקצות יותר ממחצית מתיק האשראי שלהן לבנייה, ובנק ישראל כבר מתחיל לדאוג. בענף מתעקשים שאין מה לדאוג: "אנחנו לא מושפעים ישירות מעליות ריבית ואינפלציה", אומר רוני זוהר, יו"ר קפיטל פלטינום
ענף הנדל"ן צוי במשבר של מחסור חמור בהיצע הדירות זה שנים. נראה שהרגולציה הממשלתית לא מצליחה לשחרר מספיק קרקעות וחסמים כדי להדביק את הביקושים הגואים מהציבור לדירות.
"המחסור הוא אבי ההמצאה", כמו שנהגו להגיד בצבא. ואכן במימון להקמת פרויקטים בתחום המגורים בפרט, ובייזום נדל"ני בכלל, חל מהפך של ממש בעשור האחרון. חברות חדשות למימון חוץ־בנקאי, החלו להיכנס לתחום על רקע מספר שינויי חקיקה אוהדים, ובעיקר כתוצאה מביקוש שרק הולך וגובר.
הדלק הסילוני של עליות המחירים מונע קודם כל בידי ריבית בנק ישראל, שעד לפני עשור וחצי, לא היה ישראלי שיכול היה לדמיין שאי פעם תעמוד על 0.1%, ולפרק זמן כל כך ארוך. ריבית אפסית מנפחת בועת מחירים בתחום הדיור, וגם מלבה את הביקושים. ואפילו מס רכישה של 8% על דירה שנייה, לא מצליח להרגיע את הצורך הבסיסי למלא מחסור של עשרות אלפי דירות. לכך יש להוסיף את מחנק האשראי ההולך וגובר של הבנקים — שרגולטורית נאלצים להגביל את היקף האשראי שהם מעניקים לתחום הנדל"ן בארץ. בחודש שעבר החל לפעול בנק הפועלים לצמצום האשראי החדש לפרויקטים של נדל”ן. הבנק קרוב מאוד לרף החשיפה לאשראי המקסימלי לתחום הנדל”ן, ואם ימשיך לצמוח בתחום האשראי לנדל”ן בקצב הנוכחי הוא עלול לחרוג מהרף כבר בחודשים הקרובים.
את הוואקום שנוצר בתחום האשראי לנדל”ן ממלאות חברות המימון החוץ־בנקאי. אלא שפריחתן בתחום הזה כבר עוררה את בנק ישראל, שבפברואר האחרון הוציא אזהרה על התפתחות הסיכונים בפעילותם של הגופים החוץ־בנקאיים. לפי בנק ישראל, מתחילת 2020 מספר נותני האשראי החוץ־בנקאיים המגייסים הון בבורסה כמעט הוכפל. כמו כן ניכרת התאוששות מהירה באשראי שגופים אלו מספקים, לאחר ירידה משמעותית של פעילותם בשיאו של משבר הקורונה.
גידול האשראי מקורו, במידה רבה, בענף הבינוי והנדל"ן. עוד הוסיף הבנק כי העלייה בריכוזיות הענפית של המערכת החוץ־בנקאית עשויה להיות מסוכנת, במיוחד בשל החשיפה הגבוהה לתחום הנדל"ן. שתי סיבות מרכזיות לסכנות, לפי בנק ישראל, הן ריכוזיות ללקוחות בודדים של אותם גופים וכן הטווחים הקצרים של מקורות המימון. עם זאת, כיוון שעדיין רוב האשראי במשק מרוכז בידי הגופים הבנקאיים, הבנק לא רואה סכנה ליציבות הפיננסית. עם זאת, ככל שפעילותם תמשיך ותגדל — שוק המימון כפי שאנו מכירים אותו עשוי להשתנות כליל.
5 צפייה בגלריה
מאור דואק, מנכ"ל מניף: "ענף הנדל"ן סובל ממחסור כרוני בהיצע, אבל גם עלייה בריבית ובאבטלה לא יפגעו מהותית בביקושים בגלל מנועי צמיחה כמו העליות ברמת החיים ובהגירה לאור המצב בעולם"
(צילום: מניף שירותים פיננסיים)
"ענף הנדל"ן ובפרט תחום המגורים סובל ממחסור כרוני ומתמשך בהיצע יחידות הדיור הנדרשות בישראל", אומר מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים שבשליטת מבטח שמיר (49%), מהחברות הוותיקות בתחום האשראי החוץ־בנקאי במימון יזמי לנדל"ן. "וזה יימשך כל עוד לא יטופל מרכיב ההיצע בצורה ראויה וכל עוד התנאים המאקרו־כלכליים יאפשרו זאת, כגון סביבת ריבית סבירה ושיעורי אבטלה סבירים. בהקשר זה נדגיש כי גם עלייה מסוימת בריבית ובאבטלה לא יפגעו מהותית בענף. אנו סבורים שנמשיך לראות לכל הפחות יציבות בשוק ואף צמיחה בהיקפי הבנייה והמחירים בענף. מנועי הצמיחה ימשיכו להיות העליות ברמת החיים, בתוחלת החיים, בהגירות לישראל לאור המצב הגיאופוליטי בעולם ובהזרמות ההון הזר".
רמות המחירים מגיעות לשיא, והמשקיעים מסתכנים בפיצוץ הבועה
מניף הוקמה ב־1999 והונפקה בדצמבר 2020. תיק הלקוחות שלה כולל מימון של 85 פרויקטים ל־61 לקוחות בהיקף של 1.2 מיליארד שקל (נכון ליוני 2021). ההנפקה בבורסה סייעה לחברה, אומר דואק, "היא צמחה אחריה כמעט פי 1.5 בפעילותה וברווחיות כי החברה יכולה לתת מעטפת פיננסית רחבה וגמישה יותר ללקוחות ומענה טוב יותר לצרכיהם — ובכלל זה פרויקטים גדולים יותר ועסקאות מימון מורכבות יותר. שנת הפעילות הראשונה של מניף כחברה נסחרת הסתיימה ברווח שיא שנתי. תיק הלקוחות שלנו גדל ב־46% והדיבידנד שישולם במהלך 12 החודשים האחרונים, ממאי 2021, יסתכם בכ־40 מיליון שקל".
5 צפייה בגלריה
עדי גזית, מנכ"ל ברקת: "אין ספק שרמות המחירים גבוהות בענף, אבל הביקוש לדירות חדשות ממשיך להיות גבוה משמעותית מההיצע, וזה מעיד על כך שרמת הסיכון לגופים המממנים עדיין נמוכה"
(צילום: אלי דסה)
האם רמות המחירים שאליהם הגיעו הדירות והנכסים בישראל לא הגיעו לרף מסוכן, והמשקיעים מסתכנים בפיצוץ של בועה? "אין ספק שבשוק המגורים בישראל רמות המחירים גבוהות וממשיכות לעלות", אומר עדי גזית, שותף ומנכ"ל חברת ברקת. החברה מעניקה מענה מלא לכל הגורמים בענף הנדל"ן, ובכלל זה ליווי בנייה לקבוצות רכישה ובעלי קרקע, וליווי יזמי ליזמים והלוואות גישור. גזית מוסיף כי "הביקוש לדירות חדשות ממשיך להיות גבוה משמעותית מההיצע, בעיקר באזורי ביקוש, מעיד על כך שרמת הסיכון לגופים המממנים באשר הם עדיין נמוכה. גם בשוק המשרדים והמסחר המחירים עלו, והדבר מחייב מבחינתנו בחינה מדוקדקת יותר של הלווה, מיקום הנכס ולעיתים הקטנת שיעורי המימון, על מנת להתאימם לסיכונים במידה וקיימים כמובן".
האימפקט של חברות כמו ברקת על הבנייה למגורים מתחיל להיות גורם מעצב בענף. כך לדוגמה, מציין גזית את העסקה למימון ליווי לפרויקט כיכר המדינה בתל אביב: "מדובר בהעמדת מסגרת אשראי של כ־2 מיליארד שקל, שעליה התמודדו גופים רבים — בנקים וגופים חוץ־בנקאיים רבים, לרבות מוסדיים, ובסופו של דבר ברקת נבחרה להוביל את התהליך מול בעלי הזכויות מאחר שידענו להתאים את עצמנו לצרכים שלהם, לצד המהירות והגמישות הנדרשת, והתאמת המימון הדרוש לבעלי הזכויות".
חברות המימון החוץ־בנקאיות מתחרות ישירות במערכת הבנקאית. ההאצה של השינוי, מציין יניב אבדי, שותף בחברת הייעוץ הפיננסית בטא פייננס, הגיעה ב־2017. אז לדבריו, "התחוללה מהפכה של ממש בכל הנוגע לקבלת אשראי ובאשר לשאלה מי יכול לספק אשראי. מהפכה זו, בדמות התיקון החמישי לחוק 'הסדרת הלוואות חוץ־בנקאיות' ('חוק אשראי הוגן') שבא להסדיר את כל שוק ההלוואות, נתנה רוח גבית לבעלי עסקים קטנים בישראל, ובראשם יזמי נדל"ן קטנים ובינוניים שהבנקים לא תמיד ששו לממן".
עד לתיקון החוק, מסביר אבדי, לבנקים לא היתה שום תקרת ריבית. ממוצע הריבית שהם העניקו עמד על כ־8% ובמקרי קיצון הריבית הגיעה אף ל־15%. מאידך, לגופי המימון החוץ־בנקאי היתה תקרת ריבית שנגזרה מממוצע האשראי הלא צמוד שניתן לציבור בידי הבנקים שקבע בנק ישראל — קרי 8%. כחלק מהתיקון לחוק יושמה תקרת ריבית אחידה של 15%, הן במערכת הבנקאית והן במערכת החוץ־בנקאית, שהפכה את ענף המימון החוץ־בנקאי לרווחי ביותר. בכך נפתח צוהר לגופים רבים להיכנס לתחום המימון בכלל, ומימון בנייה למגורים בפרט".
"מאז אוגוסט 2020 מספר גופי המימון החוץ־בנקאיים הנסחרים בבורסה כמעט הוכפל, לאחר שעשר חברות, ובהן גמא, ברקת, מניף, בול מסחר, מכלול וגמלא הראל, שמתמחות במימון לענף הבנייה והנדל"ן. ישנן 23 חברות ציבוריות בענף זה שהעמידו אשתקד אשראי בהיקף של כ־14 מיליארד שקל — מעל 50% ממנו לטובת ענף הבינוי והנדל"ן. "חלקם של נותני האשראי החוץ־בנקאיים בסך האשראי במשק עדיין עומד על פחות מ־2%", אומר האנליסט עידו שינריך מבטא פייננס. "אך נראה כי התחרות הגוברת, בעיקר בתחום מימון ענף הנדל"ן והבנייה, מראה את אותותיה במערכת הבנקאית".
5 צפייה בגלריה
איילת רוסק, מנכ"לית מכלול מימון למגורים: "לבנקים יש מגבלות מימון בתחום הנדל"ן. ולכן להערכתי המימון החוץ־בנקאי, שתופס כיום נתח של כ־35% מהשוק, יכול להגיע ל־50% ואף יותר"
(צילום: יוסי צבקר)
באוגוסט 2021 שלח המפקח על הבנקים מכתב לבנקים שבו הוא מתריע בפניהם על עלייה ברמת סיכון האשראי לנדל"ן ובנייה למגורים. החשש בבנק ישראל נובע מכך שהבנקים החלו לקחת סיכונים מוגברים בדמות הפחתת דרישת ההון לפרויקט, מתן הלוואות ב־LTV העולה על 80% ואף מתן שחרור מוקדם של עודפים בליווי פיננסי סגור — סיכונים אשר אינם תואמים את הסטנדרטים המצופים ממערכת החיתום של הבנקים.
פוטנציאל להמשך צמיחה? “יכולים לתפוס גם 50% ויותר מהשוק"
האם יש לחברות החוץ־בנקאיות עוד לאן לצמוח? איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול מימון וליווי לפרויקטים למגורים (חברה־בת של מכלול מימון, שהונפקה באוגוסט ונסחרת בשווי של יותר מ־360 מיליון שקל) סבורה שבהחלט כן: "אנו מרגישים את השינוי בהתהוות, בייחוד כי לבנקים יש מגבלות מימון בתחום הנדל"ן. מכלול מהווה פתרון אמיתי למימון הפרויקטים. אם עד לפני מספר שנים בכל הקשור למימון פרויקטי בנייה לבנקים היתה ריכוזיות בתחום, הרי שכעת הם כבר אינם השחקן היחיד בשוק זה. לפי הערכות חברות המימון החוץ־בנקאי תופסות כיום נתח של כ־35% משוק המימון, ולהערכתי הן יכולות לתפוס נתח של 50% ויותר בשנים הקרובות".
אלא שהימים אינם עוד כתיקונם בעולם הפיננסי. אחרי מגפת הקורונה אנו בפתחו של נחשול אינפלציוני, שמוביל את הבנקים המרכזיים, בדגש על ארצות הברית, לפתוח בגל העלאות ריבית. כיצד האינפלציה או העלאות הריבית המתקרבות ישפיעו על מחירי הדיור?
לדברי רוסק, "אינפלציה דוהרת והעלאת ריבית במשק יעלו את עלויות המימון של יזמי הנדל"ן ויחייבו אותם להקצות יותר הון עצמי על הפרויקטים — מה שישפיע על שורת הרווח שלהם ואולי אף יחייב אותם להעלות את מחירי הדירות. מבחינת חברות האשראי החוץ־בנקאיות — אנו לא חשופים להעלאות ריבית או לאינפלציה גוברת משום שאנו 'מוכרים וקונים באותו מטבע'. הכוונה היא שמקורות הכסף שלנו זהים לכסף שאנחנו נותנים למימון הפרויקטים ולכן להעלאות ריבית או לאינפלציה אין משמעות עבורנו. חבילות המימון שלנו הן גמישות וזה אחד היתרונות שלנו על פני המערכת הבנקאית".
חלק מהחברות מחכות להעלאת ריבית: שואפים ליציבות ושיווי משקל
רוני זוהר, שותף ויו"ר בחברת קפיטל פלטינום הפרטית רואה תרחיש של התייצבות במחירי הדיור בעקבות גל אפשרי של העלאות ריבית, ואפילו מציין כי בשוק ישמחו על כך. קפיטל פלטינום מעניקה ליווי פיננסי למימון חוב בכיר, השלמת הון עצמי וערבויות חוק מכר לבניית פרויקטי של נדל"ן למגורים. החברה היא פרטית והיקף תיק האשראי שלה מוערך ב־1.4 מיליארד שקל. לדברי זוהר, "שני הפרמטרים המשפיעים על מחירי הנדל"ן הם עליות ריבית המשכנתאות לצד ביקושים קשיחים של רוכשים הנובעים מהיותה של ישראל מדינה בצמיחה בכל פרמטר אפשרי הודות להסכמי אברהם, להייטק, ליצוא החזק, וייצור אנרגיה עצמאי — וכל זאת ישפיע לאורך שנים קדימה. במצב כזה הרצון המיידי הוא לשפר את איכות החיים כשקניית דירה למגורים או השקעה היא חלק מזה".
עוד מוסיף זוהר כי "הריבית הנמוכה שנמצאת איתנו זה כעשור מתדלקת משמעותית את שוק הדיור בישראל. אנשים לוקחים משכנתאות בהיקפי ענק ורוכשים דירות מה שהעלה את הביקושים ובהתאם גם את מחירי הדירות. העלאת ריבית תביא את השוק ליציבות ושיווי משקל כלשהם. גופי המימון החוץ־בנקאיים לא חשופים באופן ישיר להעלאות ריבית ולאינפלציה אלא רק באופן משני".
האם תגבר עוד התחרות במימון החוץ בנקאי למיזמי הבנייה למגורים? לדברי אבדי, "בשנת 2021 המחוקק הצליח לשים סוף־סוף חסם עליון לבנקים בישראל ובו בזמן לעודד תחרות אמיתית בין המערכת הבנקאית למערכת החוץ־בנקאית, ולייצר אלטרנטיבה ליזמי נדל"ן קטנים וגדולים כאחד, לקבל מימון ללא דרישות הון עצמי גבוהות".
לדבריו, "התיקון יצר כללים חדשים למשחק ומאפשר ליזמים ליהנות מצורות אשראי מגוונות לרבות הלוואות להשלמת הון עצמי, ליווי מימוני של קבוצות רכישה והלוואות ליזמי התחדשות עירונית עוד בשלב מכרזי דיירים. הצמיחה המטאורית בענף אף משכה את תשומת הלב של חברות גדולות וותיקות כמו רבוע כחול ושיכון ובינוי, שפנתה באוגוסט לרשות שוק ההון לקבל רישיון למתן אשראי".
5 צפייה בגלריה
הדמיה של פרויקט כיכר המדינה, תל אביב. ברקת מעמידה לו כ־2 מיליארד שקל באשראי. "ידענו להתאים את עצמנו לצרכיהם", אומר המנכ"ל
(הדמיה: הדמיה: 3DVISION הדמיות ממוחשבות)
התחרות הגוברת בתחום היא מבורכת, אך החשש מכשל מערכתי בתחום הבנייה למגורים קיים, ובגדול. בועות מחירים הרי אינן מורגשות בזמן אמת, אלא רק כשהן מתפוצצות, וזה החשש העיקרי של בנק ישראל מהפגיעה האפשרית בשוק האשראי החוץ־בנקאי. העליות התמידיות במחירי הדירות מנפחות את מאזני הבנקים, והעלאות ריבית עשויות לצנן את התלהבות המשקיעים מדיור. מצד שני, ישראל ספציפית ניצבת בפתחו של גל עלייה משמעותי מאוקראינה ורוסיה, וניכר מחסור כרוני בדירות חדשות כמו גם מחסור תמידי בעתודות קרקע מתוכננות וזמינות. השאלה היא אם התחרות הגוברת במימון תסייע לשמור את הריביות ברמה נמוכה ותאפשר צמיחה מוגברת של ההיצע.
בענף בטוחים כי פוטנציאל הצמיחה גדול. "שוק המימון החוץ־בנקאי בישראל התחיל להתפתח רק במהלך 2015. במונחי זמן זה כלום", מסכם גזית. "מאז השוק הפך תחרותי יותר מול הבנקים וכמות חברות המימון החוץ־בנקאי גדלה מאוד. עם זאת, בין היתר בשל המגבלות של בנק ישראל בנוגע להיקפי מימון הבנקים לנדל"ן ומגבלת יחסי הלימות הון, מגמת הגידול בהיקפי המימון החוץ־בנקאי בכלל, ולנדל"ן בפרט, רק תמשיך לגדול בתקופה הקרובה".
