ניתוחהתוכנית של יהדות התורה: להוריד את מחירי הדירות - רק לחרדים
ניתוח
התוכנית של יהדות התורה: להוריד את מחירי הדירות - רק לחרדים
יהדות התורה דורשת כי 20% מהדירות שתשווק רמ"י בעשור הקרוב יוקצו לחרדים. יישום המהלך בהובלת שר השיכון המיועד גולדקנופף יגדיל את ההיצע במתחמים לחרדים ולירידת מחירים בהם. ליתר האוכלוסיה ההיצע יקטן, והמחירים יעלו
דרישות יהדות התורה בתחום הדיור, בהובלת שר השיכון המיועד מהמפלגה יצחק גולדקנופף, יאפשרו להוריד את מחירי הדירות בשכונות חרדיות, אך עלולות להוביל לעליית מחירים של דירות הנמכרות לציבור הכללי. העלות השנתית המוערכת של דרישותיהם בתחום הדיור נאמדת בלפחות 3 מיליארד שקל.
דרישה מרכזית של המפלגה היא כי בכל שנה עד שנת 2032 יהיו 20% מהדירות על קרקעות שתשווק רשות מקרקעי ישראל, ולכל הפחות 10,000 דירות, במתחמים בעלי צביון חרדי. כאשר בשנת 2023 ישווקו לכל הפחות קרקעות לבניית 15,000 דירות לציבור החרדי. במקביל כדי למלא את המחסנים במלאי לשנים הבאות, הממשלה תפעל לתכנן מידי שנה מתחמים לציבור החרדי שבהם לפחות 15,000 דירות. היעדים האלה לא כוללים את תוכנית הממשלה להקים עיר חרדית בשם כסיף ליד ערד ובה 20,000 דירות.
החוק אינו מאפשר להפלות רוכשי דירות, אך באמצעות תכנון אפשר לייעד שכונה לחרדים. להם דרושים הרבה יותר מוסדות חינוך בגלל הפרדת בנים ובנות, מוסדות ציבור כגון בתי כנסת ומקוואות. וכן בניינם שגובהם עד 7 קומות ועל פי רוב עם מרפסות סוכה או פתרונות אחרים לכך.
היעדים האגרסיביים האלה מבוססים על החלטת ממשלה שהתקבלה בשנת 2016 ואותה יהדות התורה מבקשת לתקן תוך 30 יום מכינונה של הממשלה. ההחלטה שמבוססת על עבודה של המכון החרדי למחקרי מדיניות קבעה כי עד שנת 2035 הממשלה צריכה לבנות 200 אלף דירות לאוכלוסיה החרדית – כלומר כ־10,000 דירות בשנה. הכמות הזו אמורה לספק מענה לצורכי גידול האוכלוסייה החרדית.
על פי המחקר, ב־2035 יעמוד מספר החרדים לפי התחזית על 1.9 מיליון איש, והם יהוו 17.2% מכלל אוכלוסיית ישראל. זאת כאשר ב־2014 מנתה האוכלוסייה החרדית 910 אלף אזרחים, שהיוו כמעט 10% מהאוכלוסייה הכללית. אלא שמחקר זה המליץ על פתרונות בדמות ערים מעורבות ולאו דווקא היבדלות של חרדים.
אם הממשלה תיענה לדרישות החרדים, היעדים הכמותיים החדשים גבוהים משמעותית: בשנתיים האחרונות רשות מקרקעי ישראל שיווקה קרקעות לבניית 100 אלף דירות. 20% מהן לפי דרישת יהדות התורה הן 20,000 דירות בשנה – כלומר פי שניים מהיעד באותה תוכנית. לכך יש להוסיף את הדירות ששווקו לחרדים משנת 2016 ועד עתה, וכן את העיר כסיף.
נספח של דרישות יהדות התורה בתחום השיכון כולל גם סעיפים שאמורים לאפשר להוציא לפעול את היעדים השאפתניים האלה. ראשית, בכל מכרז שתפרסם רשות מקרקעי ישראל ובו אפשרות לבניית יותר מ־1,500 דירות, 15% מהן יותאמו לחרדים. כלומר לפחות 225 דירות בכל שכונה חדשה יהיו לחרדים.
שנית, החרדים דורשים כי תוך 60 יום מכינונה תקבל הממשלה החלטה שמורה על ייעוד שכונות ענק חדשות במערב קריית גת לחרדים. בשתי השכונות האלה יחד יש פוטנציאל לבניית 45 אלף דירות. המכרז הראשון באזור הזה לבניית 1,800 דירות לציבור הכללי אמור היה להיסגר בעוד שבוע. אך רשות מקרקעי ישראל החליטה לדחות את המועד, לטענתה מסיבות טכניות, ואילו בענף הנדל"ן העריכו כי הסיבה האמיתית לדחייה היא לאפשר לשנות את יעוד השכונה לטובת חרדים.
כדי לאפשר מכירת דירות זולות מבקשים ביהדות התורה להכריז על אזור קריית גת כאזור עדיפות לאומית. המשמעות המעשית של מהלך כזה היא הנחה בשיעור של 50% בעלויות פיתוח הקרקע. מבדיקת "כלכליסט" במכרז פעיל במערב קריית גת שאמור להיסגר בשבועות הקרובים עלות פיתוח קרקע ליחידת דיור אחת היא כ־180 אלף שקל. על פי המפתח הזה הנחה של 50% בפיתוח 45 אלף דירות לחרדים תעלה למדינה 4 מיליארד שקל.
בדרך כלל עיר מקבלת מעמד של עדיפות לאומית במטרה לעודד יזמים לבנות בה. המקרה של קריית גת אינו כזה, שכונת כרמי גת החדשה זוכה להצלחה עם ביקוש ער למגרשים. ההנחה הזו לא נחוצה כדי לעודד יזמים להגיע לעיר, אך היא תאפשר להם למכור דירות במחיר זול יחסית המותאם לחרדים. ספק אם הביקוש הער לדירות בכרמי גת היה נשמר לו הקונים היו יודעים שהעיר תהפוך לחרדית.
דרישה נוספת היא ליצור מנגנון של מעין קנס למדינה במקרה שלא תעמוד ביעדי השיווק והתכנון לחרדים. על פי ההצעה, מידי שנה רשות מקרקעי ישראל תעביר לקרן ייעודית סכום בגובה המכפלה של 100 אלף שקל בפער שבין יעדי השיווק והתכנון לבין הביצוע בפועל. כלומר, אם היעד היה לשווק 10,000 דירות לחרדים אך בפועל שווקו רק 8,000 רשות מקרקעי ישראל תעביר לאותה קרן סכום השווה למכפלה של 2,000 ב־100 אלף שקל, כלומר 200 מיליון שקל.
בכיר ברשות מקרקעי ישראל מעריך כי אימוץ הדרישות האלה יוביל לירידת מחירים של דירות במתחמים שמיועדים לחרדים, פשוט בגלל שההיצע יגדל וספק אם יש ביקוש לכל כך הרבה דירות. שיעור החרדים באוכלוסייה הוא מעט יותר מ־10%, ורבים מהם בוחרים לגור בשכונות מעורבות. לעומת זאת היצע הדירות שמיועדות לאוכלוסייה הכללית, ובה גם חרדים, יקטן ומטבע הדברים יוביל עם הזמן לעליית מחירים.
בשכונות החדשות שמתוכננות במערב קריית גת יש עתודות קרקע ענקיות שאמורות היו לספק נתח גדול מצורכי הדיור של מעמד הביניים בשנים הקרובות. המיקום בלב המדינה ובקרבת נתיבי תחבורה מרכזיים הפכו אותן למבוקשות. הקצאתן לחרדים בלבד תסיט ביקושים לדירות באזורים אחרים במרכז.
היבט נוסף שיש לשים אליו לב הוא כי סימון של 20% מהדירות שמשווקות בשנה לחרדים בלבד יאפשר לקבוצת אוכלוסייה נבדלת ליהנות מהנחות של מאות אלפי שקלים שמקנה תוכנית הדיור הממשלתית. כל זאת תוך אפלייה של הציבור הכללי שאינו חרדי שלא יכול לגור בשכונות האלה ולכן ההגרלות בהן לא יהיו רלוונטיות לו.
בדרישות החרדים יש גם איום ממשי על ממאמצי שיווק קרקעות המדינה. רבים מראשי הערים לא יסכימו להקים שכונות נבדלות לחרדים בלבד, מכיוון שבדרך כלל זו אוכלוסייה חלשה שעלות המשאבים שהיא צורכת גדולה משמעותית לעומת הציבור הכללי. במשא ומתן לחתימה על הסכמי הגג בין המדינה לבין ראשי הערים, דרשה המדינה מראשי הערים לאפשר הקמת שכונות לחרדים וברוב המקרים בקשתה נדחתה על הסף. החשש הוא כי ראשי הערים לא יאפשרו שיווק של מתחמים גדולים אם הם יכללו מתחמים לחרדים.
להמחשה, בימים אלה מקיים משרד השיכון משא ומתן עם שוש כחלון ראשת העיר כפר יונה לחתימה על הסכם גג ובניית אלפי דירות. במענה לשאלת "כלכליסט" האם תסכים לשכונה חרדית השיבה כחלון: "אין לי שכונות לחרדים, יש לכולם, למה צריך לעשות הפרדות. תפיסת החיים החרדית היא בתוך הבית לא במרחב הציבורי. לא יודעת איך כופים על ראש רשות להקים שכונה לחרדים. כל עוד אני ראש רשות לא אתן לזה לקרות".
