המתנגדים למרכז המטרופוליני החדש ליד מחלף יוספטל: "התוכניות לא ריאליות"
המתנגדים למרכז המטרופוליני החדש ליד מחלף יוספטל: "התוכניות לא ריאליות"
התוכניות מציעות הריסה של 479 יח"ד בבת ים ועוד 550 יח"ד בחולון ובניית מגדלים בגובה של עד 65 קומות שבהם 1,175 יח"ד בבת ים ועוד 1,340 יח"ד בחולון ושטחי תעסוקה ומסחר. טענת המתנגדים היא שהתוכניות אינן כלכליות ואינן בנות מימוש. היזמים מציעים לצמצם את כמות הדירות הזעירות כדי להפוך את הפרוייקט לרווחי
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית תל אביב תדון מחר (25.3.24) בהתנגדויות הרבות לתוכניות מרחב יוספטל בערים חולון ובת ים. שתי התוכניות מציעות התחדשות רדיקלית של מתחמי השיכונים הישנים והמוזנחים, שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת באזור הזה, שנחשב פעם לקצה. אחד הזרזים המשמעותיים ליוזמות התחדשות היא המרכז התחבורתי שאמור לקום במקום ויחבר את תחנת הרכבת הכבדה עם שני קוי המטרו, M1 ו-M3. אין ספק שהפיכתו של האזור למוקד מטרופוליני תשנה את מאזן הכוחות ותעביר את מרכז הכובד מתל אביב, דרומה. המשותף להתנגדויות הרבות לתוכניות של התושבים ושל חברות נדל"ן המייצגות אותם, היא הטענה שהן אינן כלכליות ואינן בנות מימוש.
תוכנית "שער יוספטל" בבת ים מתפרסת על שטח של כ־62 דונם, שנמצא בחלק הדרום מערבי של מחלף יוספטל. במסגרת התוכנית ייהרסו 479 דירות במבנים נמוכים, וייבנו 1,175 דירות במבנים בני 9 עד 59 קומות. כמו כן 9,000 מ"ר יוקצו לשטחי מסחר, 115,000 מ"ר לשטחי תעסוקה ועוד 35,000 מ"ר למבני ציבור. השלד העירוני של השטח יתוכנן מחדש, כולל כבישים, שבילים ופארקים. בין היתר, התוכנית כוללת שימור של מבנה "בית האונייה", המכונה גם "הבלוק הארוך ביותר" או "הבלוק העגול", שממוקם ברחוב יוספטל 120-108 ונמשך לאורך 130 מטר. התוכנית, שעליה חתום אדר' אדר סקר, היא יוזמה של הרשות להתחדשות עירונית ועיריית בת ים, הופקדה בדצמבר 2022 והופקדה שוב ע"פ סעיף 106ב' (כלומר, נעשו בתוכנית שינויים, ג.נ) בנובמבר 2023.
התוכנית החולונית, שמתפרסת על שטח של 68 דונם, בחלק הדרום והצפון מזרחי של מחלף יוספטל, מציעה הריסה של 11 מבני שיכון בני 4 קומות ובהם 350 יח"ד, מבנה בן 12 קומות ובו72 יח"ד ומבנה בן 5 קומות ובו 64 יח"ד. התוכנית המקודמת מחלקת את השטח לשני מתחמי משנה וכוללת 1,340 יח"ד חדשות, כ-232,000 מ"ר לתעסוקה וכ-20,000 מ"ר למסחר, שיוקמו במבנים בגובה של 6-65 קומות. על התוכנית המוקדמת, שהופקדה באפריל 2023, חתום אדר' אבנר ישר, והיזמים שלה הם הרשות להתחדשות עירונית ועיריית חולון.
כאמור, עיקר ההתנגדויות לשתי התוכניות הוא על בסיס הטענה שהן אינן בנות מימוש. מתוך התנגדות של חברת הבנייה פרשקובסקי, שמייצגת 208 דיירים במתחם 2 בתוכנית הבת ימית. על ההתנגדות חתומים עורכי הדין עופר טויסטר ותומר רייניך : "אין חולק כי התוכנית מציגה מכפיל נמוך מהמקובל באזור ואין חולק, כי בניסיון לאזן את הכלכליות של התוכנית, נעשו שתי פעולות: האחת, תוספת מאסיבית של שטחי תעסוקה, והשנייה, תוספת שטחים עיקריים לדירות, ללא תוספת דירות. לטעמנו ועל פי בדיקות כלכליות כמוצג בדוח הנלווה להתנגדות זו, התוכנית במתכונתה הנוכחית אינה מציגה כדאיות כלכלית, אינה מתחשבת בשינויים שהתרחשו בשוק הנדל"ן בעת האחרונה, ולפיכך לא תהיה ישימה בלא שתינתן תוספת זכויות. מובן, שתוכנית לא כלכלית, קל וחומר תוכנית פינוי בינוי שאינה כלכלית, היא תכנית בלתי ישימה שאין לאשרה".
גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות להתחדשות עירונית, שלח אף הוא התנגדות לתוכנית, המתייחסת לדרישה של יזמים רבים לצימצום שטחי התעסוקה שהתוכנית מקדמת, לטובת מגורים: "בדיקות כלכליות מראות שנדרש סדר גודל של לפחות 100,000 מ"ר לשימושי תעסוקה על מנת ליצור מוקד משיכה בקנה מידה אזורי. השינויים שהוועדה שוקלת לערוך בתוכנית, הכוללים הפחתה של 45,000 מ"ר לתעסוקה, יובילו להיקפים הנמצאים מתחת לסף זה, ומעלים חשש ליכולתו של המתחם למשוך שימושי תעסוקה גדולים ומשמעותיים". לדבריו, "לפי בדיקתנו, התוכנית המופקדת איפשרה כלכליות סבירה למימוש. ככל שנדרשת תוספת של יח"ד או שטחי בנייה על מנת להגדיל את רמת הכדאיות הכלכלית, ניתן להוסיף שטחים אלו, אך לא על חשבון הפחתה משמעותית בהיקפי התעסוקה, כפי ששוקלת הוועדה לערוך".
מהנדסת העיר בת ים, אדר' מיכל מאיר: "תוספת שטחי תעסוקה ומסחר היא חלק מיצירת מלאי תכנוני הכרחי לעיר המתפתחת. תיעדוף יח״ד בלבד ללא ראיה כוללת יסיח את אפשרויות ההתחדשות לפרויקטים נוספים ויפגע בהתפתחות העיר. התכנית הכוללת להתחדשות המקודמת בימים אלו מצביעה על צורך אימננטי בשטחי תעסוקה בעיקר באיזורי ׳האב׳ תחבורתי . ויתור על פיתוח עסקי של מתחמים אלו עלול להוריד את רמת השירות לתושב בעיר"
בצד החולוני של המחלף אין שיח על היקף הבנייה לתעסוקה ביחס למגורים, אלא יותר על אופן המימוש. מרבית בעלי הזכויות, מדובר ב-80 דירות, בבניין ברחוב יוספטל 150-152בחולון, המיוצגים ע"י עו"ד אלי וילצ'ק, קובעים כי "כי התוכנית המוצעת איננה ישימה ואינה כלכלית, ואם התוכנית תאושר כפי שהופקדה, הרי שזו תיוותר על הנייר בלבד מבלי יכולת לממשה ותוך גרימת נזקים כבדים למתנגדים וליתר הדיירים בתחומה". יש להבהיר כי הבניין שלהם אמור להיהרס במסגרת הקמת קו המטרו, אך מה שהתוכנית עשתה היה לחבר את הבניין עם עוד בניינים, לשיתוף בסגנון "מושע". מתוך ההתנגדות: "לעמדת המתנגדים, הן בהתאם לחוק, לתקנות, לתקן ולהגיון התכנוני והרצון להביא למימוש התוכנית, אין מקום לקבוע את מתחם 2 כולו כמתחם מימוש אחד ולהפוך את הבעלויות בו לבעלות אחודה במושע ויש להקצות מגרש נפרד למתנגדים שיאפשר פינוי מהיר של מגרשי המתנגדים ויצמצם את המושע במתחם".
חברת היזמות "גבאי מניבים ופיתוח", המייצגת את מרבית בעלי הזכויות בבניין הטורי ברחוב אילת 48-52, טוענת, באמצעות עו"ד תומר רייניך, כי "התחשיב הכלכלי לפי תקן 21.1, שנערך מטעם הוועדה המקומית אינו מתחשב בשינויים שהתרחשו בשוק הנדל"ן בעת האחרונה ונפלו בו פגמים מהותיים, בפרט בשיעור עלויות המימון ובאומדן עלויות הבנייה הישירות". אם לדייק, עפ"י חוות הדעת שמאית שהם מצרפים, ליזם קיים שיעור רווח יזמי שלילי בשיעור 1.24%-, בשעה ששיעור הרווח היזמי הנדרש בגוש דן הוא מינימום 16%.
הפתרון שהיזמים מציעים להפיכת הפרוייקט לריווחי הוא צמצום כמות הדירות הזעירות-עד 50 מ"ר, והקטנות-עד 75 מ"ר. מתוך ההתנגדות: "מבוקש מהוועדה הנכבדה לקבוע כי הקצאת דירות לטובת דיור מכליל בתוכנית המופקדת תהא בשיעור של 20% , במקום 40%, ולהבהיר כי גודל הדירות בדיור מכליל יהא עד 80 מ"ר לדירה". מצד שני, הם מבקשים להקטין דירות בשטח 146 מ"ר כי לדבריהם, "תכנון דירות שהיקפן כה רחב נוגד את מגמות התכנון הארציות בשנים האחרונות לעודד תמהיל גדלי דירות מגוון עם דגש על דירות בינוניות וקטנות במרכזי הערים, תוך צמצום שיעור מספר הדירות הגדולות".
