מחפשים את הכסף הגדול? "זו התקופה הכי אטרקטיבית להשקעות בישראל"
מחפשים את הכסף הגדול? "זו התקופה הכי אטרקטיבית להשקעות בישראל"
מלחמת "חרבות ברזל" הכניסה את מדינת ישראל לתדהמה. כולנו חווים את תקופת הלחימה באינטנסיביות רבה, אך לצד האינטנסיביות - עם מאות אלפי מגויסים, ריביות בשמיים וביקושים נמוכים - מדובר בתקופה שמספקת אינספור הזדמנויות למי שעוסקים בהשקעות נדל"ן. "עסקאות שהיו על השולחן לפני המלחמה מגיעות אלינו עכשיו במחיר נמוך ב-15%", מסר בכיר בקרן השקעות
משבר ההייטק, עליות הריביות, והתנועות הקיצוניות בחברה ובפוליטיקה הישראלית הכניסו בשנה האחרונה את ענף הנדל"ן למשבר. אותו משבר רק החריף עם פריצתה של מלחמת "חרבות ברזל", שהכתה את המדינה כולה בהלם, אך האם מדובר בתקופה מומלצת להשקעות? לטענת מומחים וכלכלנים רבים, התשובה היא ללא ספק חד משמעית כן.
"המלחמה גרמה לעצירה מוחלטת של עסקאות בתחום המגורים, והשוק עכשיו זה שוק של קונים", אומר ד"ר יאיר דוכין מבית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית. "ניתן למצוא עסקאות למגורים או להשקעה במחיר שמשקף ירידה של 10% ומעלה. גם אם אתה קונה דירה, משלם 15%-10% מהסכום עכשיו ואת השאר בתוך שנתיים-שלוש בלי ריבית והצמדה, זו בעצם הנחה של לפחות 10%. גם במצב הזה יש בעיה של חברות הייזום, כי הם כבר נפלו, הם פשוט לא יודעים. המשך המצב הקיים יביא לנפילה, גם של היזמיות וגם של חברות הביצוע, כי השוק מת. העסקאות שמדווחים עליהן עכשיו נסגרו לפני המלחמה, עכשיו הן רק נרשמות, והדיווחים של הלמ"ס גם בעייתים. הם כותבים את מחיר העסקה לפי מה שסוכם בחוזה, אבל את תנאי המימון שיוצרים את ההנחה הם לא מביאים בחשבון. כל פעם שפונים אליי אני אומר שזה הזמן לקנות".
המשקיעים מזהים את הפוטנציאל?
"מאינפורמציה שקיבלתי ממתווכים, יש מעט מאוד משקיעים, גם מהארץ וגם מחו"ל. הם באים, מתעניינים ולא עושים כלום. אוספים אינפורמציה. במהלך שנת 2024 זה יהיה המצב. שוק של קונים, בירידה של לפחות 10%".
מצד שני מדברים על ירידה בהיצע, בעקבות הירידה בהתחלות הבנייה ובכוח האדם.
"קבלנים גדולים, שבאים עם הון עצמי ועם קווי אשראי טובים, ממשיכים את הפרויקטים. המכירות יורדות, אבל ההיצע לא. לקבלן יש מלאי של דירות לא מכורות, אבל בעוד שנה שנתיים זה עלול להתהפך, ואז נראה התפרצות מחודשת של מחירים שיכולה להיות משמעותיות. אז נהיה במצב של התחלות בנייה, ברמה של 30-40 אחוז מהרמה השנתית שהייתה לפני המלחמה, וכמובן שיש את הווקטור של הריבית שמעיק על היזמים".
ומה דעתך על השקעות נדל"ן בחו"ל, שעכשיו התחילו לעניין ישראלים רבים?
"ברמה העקרונית אני מזהיר את הרוכשים הפוטנציאליים. יש הרבה דוגמאות לכאלה שהלכו לעשות עסקאות בחו"ל וחזרו עם ידיים על הראש. אני מאלה שטוענים שצריך להשקיע רגלי. להגיע מאיפה שאתה גר ברגל לנכס שאתה משקיע בו. אם אתה משקיע בהונגריה, רומניה או ארצות הברית, אתה לוקח סיכונים אדירים. למרבית הרוכשים גם אין יכולת להשגיח ולבקר. מי שיכולים להכניס השקעות כאלה הם משקיעים מוסדיים או גופים גדולים, שיש להם יכולות וקשר עם היזם המקומי".
"בתקופת ריבית גבוהה, בעל המזומן הוא המלך"
פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, בוחר לקחת את התחזיות בערבון מוגבל. "אף אחד לא יודע מה הולך להיות", הוא אומר. "לא ניתן לחזות את העתיד' ושוק הנדל"ן אינו יוצא דופן. יחד עם זאת, תקופות של עליית ריבית גבוהה הן תקופות שמאופיינות בקשיים של יזמים ושל בעלי נכסים לשרת את החוב, וכאן נוצרות הזדמנויות למשקיעים. זה הזמן שלהם למצוא חברות או משקיעים אחרים שנמצאים בקושי, ולרכוש מהם את הנכסים. אפשר לעשות זאת כמשקיע יחיד, אם יש לך את ההון הדרוש, או באמצעות קרנות נדל"ן או קרנות ריט. בתקופת ריביות גבוהות מי שיש לו את המזומן הוא המלך".
וזה בדיוק מה שקרה לדור אוחנה. אוחנה הוא שותף ומנהל פיתוח עסקי בקרן מרתון, העוסקת בהשבחה ובהשקעות נדל"ן, והוא מתכנן להפוך את המשבר - לטובתו. "נכנסנו בתוך משבר והמלחמה תעמיק אותו, אבל נוצרות הזדמנויות עסקיות", הוא אומר. "אפילו אני, כבחור צעיר כבן 35, לא פגשתי תקופה כזו מעולם. ברור שהמחירים של אתמול הם לא המחירים שיהיו היום, וזה חשוב לנושא הזדמנויות עסקיות בנדל"ן".
"כל סגמנט נדל"ני שהיה מוערך בשווי מסוים לפני המלחמה - מוערך היום בפחות. השאלה היא רק בכמה", הוא אומר. "יש תחומים שחטפו יותר חזק, למשל בעולם הנכסים המניבים. שילוב ריבית גבוהה, ביקושים נמוכים ועלויות בנייה גבוהות גרמו לשווי הנכסים המניבים לרדת – גם משרדים וגם מסחר. הצריכה נעצרה ואין מצב רוח. השאלה בכמה ולכמה זמן זה יימשך. תוסיף לזה את המלחמה, שגרמה לכוח עבודה לצאת מהמשק, כשמאות אלפי מילואימניקים הלכו להילחם, ועל זה יש את האלמנט הכי חשוב בכלכלה, שזה הציפיות והתחושות. אין חשק לצרוך או לקנות דירה חדשה, ורואים את זה בכל המגזרים. יש ירידות ברכישת דירות חדשות, משרדים חדשים, רכישה בחנויות של מרכזים מסחריים, בצריכה של המשק. זה משפיע על שוויים ויוצר הזדמנות".
מה קורה מתחילת המלחמה?
"אנחנו מזהים ירידת מחירים בעסקאות שהיו על השולחן, שמגיעות אלינו מחדש בהנחה של 15% ומטה. קנינו קרקע של חנן מור בנס ציונה, והיום אנחנו רוכשים במחירים נמוכים יותר באותם אזורים. אנחנו נמצאים במו"מ על קרקע בירושלים שיש לה פוטנציאל של עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים. התנהלו עליה ב-70 מיליון שקל, והיום אני מתנהל במו"מ על 50 מיליון שקל מקבוצת משקיעים פרטיים, שהריבית שלהם 10%. הם הבינו שאי אפשר לבנות פרויקט ב-10%, הוציאו את הקרקע לשוק, ורק רוצים להיפטר מהסחורה".
איפה עיקר ההזדמנויות?
"עולם המניבים עדיין לא משופע הזדמנויות, אבל צפויות להגיע יותר ויותר כאלו בטווח הבינוני. עולם המסחר השכונתי פחות נפגע, כי למרות המשבר, מרכזים שכונתיים עובדים טוב ויודעים להחזיק את המחירים שלהם. הקהילה המקומית תמיד צריכה מרכז שכונתי עם שוכרים טובים ועם מוצר טוב, אבל קניונים גדולים, כמו TLV, יתקשו להשכיר במאות שקלים למ"ר".
1 צפייה בגלריה
דני בן שחר, גיא שעיה, יאיר דוכין ודור אוחנה
(צילומים: מיכה לובטון, ישראל הדרי, רמי זרנגר)
איך המלחמה משפיעה על שוק ההשבחה?
"שוק ההשבחה הוא תמיד נגזרת של המחיר הסופי בכל תחום. ככל שיש אי ודאות גדולה יותר לגבי השווי הסופי, כך מחיר הקרקע הוא נגזרת שלנו, והיום אנחנו הרבה יותר שמרנים בתפיסה שלנו לגבי שווי הקרקע. אם בעבר קניתי קרקע, אמרתי 'אייצר תב"ע למגורים' והייתי בטוח שהמחיר יעלה, היום אני כבר לא כזה בטוח. יזמים שנכנסו לעולם ההשבחה מגלים היום שמדובר בתחום קשה, כי נכסי השבחה אלו נכסים ארוכי טווח, וצריך לשלם ריבית בתהליך התכנוני. לכן רבים מוציאים היום את הנכסים למכירה, וגם אנחנו נהנים מכך. הם מוכנים להפסיד רק כדי למכור את הנכס".
יש הזדמנויות בקווי העימות?
"אני חושב שהמדינה בטווח הארוך תדע להשתקם. אזורים דוגמת אשקלון, שדרות ונתיבות - גם אם המחירים בהן לא יחזרו לשיא כל הזמנים, המחירים עדיין יחזרו להיות גבוהים. היום יש שם הזדמנויות לא מעטות, וזו יכולה להיות השקעה אטרקטיבית. הרי בסוף האזורים הללו יחזרו לתפקד".
השקעה בחו"ל היא אופציה עבורכם?
"אנחנו חושבים שאנחנו בתקופה אטרקטיבית להשקעה בישראל, אולי הכי אטרקטיבית בשנים האחרונות. זה הזמן. יזם טוב יודע למצוא הזדמנויות בתוך המשבר"
"מי שירצה למכור לא יפגוש קונים"
עו"ד גיא שעיה, מנכ"ל משותף בקרן תימורה, קרן השבחה שקונה נכסים מניבים בכל הארץ עם מיקוד בנכסים ותיקים (קלאס B), מספר כי לאחרונה חלה עלייה בהיקף העסקאות לאחר שיותר ויותר מוכרים משלימים עם ירידת המחירים: "השוק זז לכיוון שהוא צריך לזוז כשהריבית גבוהה, המחירים ירדו, התשואות עולות וכמות העסקאות גדלה".
שעיה כי המשבר הכלכלי ורמת הריבית הגבוהה יביאו לכך שעסקים שלא באים מתחום הנדל"ן, אבל מחזיקים מסורתית בנדל"ן, יבצעו עסקאות מכור ושכור (sale & Leaseback) בהן מחזיק בנכס מוכר את הנכס והופך לשוכר שלו. "אלו עסקאות שמתרחשות לרוב בזמן משבר. העסקאות האלה הן אלטרנטיבה למוכר, במקום נטילת הלוואה יקרה בבנק".
מה קורה אצלכם מתחילת המלחמה?
"יש יותר עסקאות על השולחן. אנשים שחשבו שדברים יסתדרו והמחירים יחזרו למה שהיו פעם, מבינים שזה לא יקרה בקרוב. המגמה הזו החלה לפני המלחמה אבל התעצמה מאז תחילתה. עסקאות שמקיפות היום תשואה של 7%-8% על הנכס, בעוד שלפני שנה היה מדובר ב-6%-6.5%.
ומה יהיה בעתיד? מגמת הירידה תימשך?
"מי שירצה למכור לא יפגוש קונים. המשבר בתעשיית ההייטק יביא גם הוא ליציאה של נכסים לשוק. ההשקעות בהייטק צנחו ב-80% ובלי השקעות בהייטק אי אפשר לשלם שכר דירה. אני מעריך שגם במקומות אלו המחירים יירדו".
ומה יקרה בפריפריה מבחינת נכסים מניבים?
"השריפים המקומיים כבר לא בשוק, בגלל הריביות ומי שנשאר במשחק אלו גופי ההשקעות. רובם לא קונים נכסים מיד שנייה, אלו נכסים קשים שיש להם המון תשומות ניהול, ואם נחבר את הנתונים האלה, גם הביקוש יורד וגם הריבית גבוהה, מי שחייב למכור ייפגש עם כסף".
נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן
