ניתוחמשך מכירת מלאי הדירות זינק פי 2.5, שר השיכון נעלם
ניתוח
משך מכירת מלאי הדירות זינק פי 2.5, שר השיכון נעלם
בעוד ביולי 2021 קצב מכירת הדירות החדשות עמד על 9 חודשים, ביוני השנה הוא כבר זינק ל־22.5 חודשים. הרבעון השני היה החלש במכירת דירות חדשות מאז 2018, אבל כל זה לא מוציא את שר השיכון והממשלה מהתרדמה
בסקירה שפרסמה היום הלמ"ס מסתתר נתון שמתאר היטב את מה שהתרחש בשוק הדיור בשנה האחרונה. בלמ"ס מכנים אותו "חודשי היצע" וזהו אומדן של מספר החודשים שיחלפו עד שכל הדירות החדשות שנבנו יימכרו אם קצב המכירות שאפיין את החודשים האחרונים יישמר. ביולי 2021 הלמ"ס העריכו שבתוך 9 חודשים הקבלנים יוכלו למכור את כל הסחורה שהם בנו. ביוני השנה הנתון הזה כבר זינק ל־22.5 חודשים. כלומר קצב מכירת הדירות איטי פי 2.5. ביולי 2021 היו על המדף 46 אלף דירות חדשות לא מכורות; שנתיים אחר כך, ביוני השנה, נערמו כבר 58 אלף דירות חדשות לא מכורות.
בסקירה אחרת שפרסם היום אגף הכלכלן הראשי באוצר יש נתון נוסף שמתכתב עם המגמה הזו: בחודשים האחרונים רואים ירידה בשיעור הדירות שנמכרות על הנייר - כלומר לפני שהתחילו לבנות אותן. הכלכלן מגדיר עסקה על הנייר ככזו שבה הדירה תימסר לקונה בעוד שנתיים או יותר. באפריל 2022 החלה מגמה של עלייה בשיעור הדירות שנמכרות על הנייר מ־52% מהדירות עד לשיא שנרשם בנובמבר אותה שנה - 72%. באפריל השנה הנתון הזה צנח ל־64.4% וביוני הוא כבר התייצב על 60%. השורה התחתונה היא כי היום קשה למכור דירות.
על פי נתוני הלמ"ס, ברבעון השני של 2023 נמכרו רק 6,660 דירות חדשות, ירידה של 17.6% לעומת הרבעון הראשון של השנה וצניחה של 41% לעומת הרבעון השני של שנת 2022. זה הרבעון החלש ביותר מאז הרבעון השלישי של 2018 שבו נמכרו 5,185 דירות חדשות. המפולת שנרשמה השנה חדה אף יותר מזו שנרשמה ברבעון השני של שנת 2020, שבו הוטל הסגר הראשון בעקבות התפרצות מגפת הקורונה ונמכרו בו כ־7,200 דירות חדשות.
גם באגף הכלכלן מתארים שוק בקיפאון. בשונה מהלמ"ס, שם בחנו עסקאות לרכישת דירה חדשה ומיד שנייה ביוני השנה. בסך הכל על פי הסקירה נמכרו 7,097 דירות, נמוך ב־32% מיוני שנה שעברה שבו נמכרו 10,500 דירות. 784 מהדירות שנמכרו ביוני השנה הן בהנחה במסגרת אחת התוכניות הממשלתיות - מחיר מטרה או מחיר למשתכן. לעסקאות האלה דינמיקה שונה מאשר עסקאות בשוק החופשי, הדירות בהן זולות משמעותית ולכן קהל הקונים שבוי. בתנאים של שוק חופשי נמכרו רק 6,313 דירות – הנתון הנמוך ביותר שנרשם בחודשי יוני ב־20 השנים האחרונות.
הסיבה המרכזית לקיפאון בשוק היא עלייה החדה בריבית על המשכנתאות. בחודשים מאי ואפריל נרשמה התאוששות קלה כאשר נמכרו במאי 2,235 דירות וביוני 2,939 דירות חדשות. עם זאת, הנתונים עדיין רחוקים מהשיאים שנרשמו בשוק הדיור ב־2021 שבה נמכרו 57 אלף דירות חדשות ובממוצע כ־4,808 בחודש, ומהמחצית הראשונה של שנת 2022 שבה נמכרו כ־24 אלף דירות ובממוצע כ־4,000 דירות בחודש, זאת עד שבנק ישראל התחיל להעלות את הריבית.
בתל אביב נמכרו ברבעון השני של 2023 רק 268 דירות חדשות, וברבעון הראשון 256 דירות חדשות. בעקבות זאת תל אביב רק שישית ברשימת הערים שבהן בוצעו הכי הרבה עסקאות. זאת בעוד שבשנים קודמות דורגה ראשונה או שנייה. בשנת 2021, למשל, נמכרו בה 4,111 דירות, ממוצע של 342 דירות בחודש, והיא הובילה את הרשימה. מחירן היקר של הדירות דוחק את הקונים לאזורים זולים יותר, כך מובילות את טבלת המכירות ראשון לציון, ירושלים, אשקלון ובאר שבע. הירידה במכירות הקבלנים בחודש יוני מצאה ביטוי בתזרים המזומנים שיצרו המכירות האלה - 6.2 מיליארד שקל, ירידה ריאלית חדה בשיעור של 29% בהשוואה ליוני אשתקד.
הנתונים ברורים: במהירות ובעקביות שוק הדיור נכנס לקיפאון. קבלנים נוטים לקחת פחות סיכונים, קונים פחות מגרשים ומתחילים פחות פרויקטים. המצב הזה יוביל בקרוב לירידה בהיצע הדירות וזו התשתית לגל עליות המחירים שעלול להתחולל כאן שוב בעוד כמה שנים. אלא ששר השיכון יצחק גולדקנופף אישר עד עתה שינויים בגובה ההנחות ובפיזור הגיאוגרפי בתוכנית הממשלתית המרכזית. הוא השיק השבוע תוכנית שתאפשר ל־2,000 משפחות לקבל מענק של 50 אלף שקל לרכישת דירה מיד שנייה שהמחיר שלה עד 600 אלף שקל. תוכנית שמותאמת לצרכים של חסידות גור.
כלומר המצב בשוק הדיור לא מדאיג את הממשלה בכלל ואת שר השיכון בפרט. משום שעד עתה עדיין לא הונחה על שולחן הממשלה תוכנית מתאימה להתמודדות עם השינויים בשוק הדיור. אפשר להבין אותם, היום המשבר הזה מוביל לירידות מחירים שמתקבלות בברכה על ידי הבוחרים. המחסור בדירות ועליות מחירים הם כבר כאב הראש של הממשלות הבאות.
