ראיוןמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "מי שמצפה שמחירי הדיור רק יעלו עשוי לגלות שהוא טועה"
ראיון
מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "מי שמצפה שמחירי הדיור רק יעלו עשוי לגלות שהוא טועה"
אביעד פרידמן מאמין שבשנה הבאה תהיה האטה בקצב עליית מחירי הדירות, מגלה שנבחנים צעדים נוספים לפתרון משבר הדיור מלבד אלה שפורסמו, וגאה ביחסים המצוינים עם משרד האוצר אחרי שנים של מתיחות. "יש לנו קבוצת ווטסאפ שנקראת שיתופי פעולה והיא הקבוצה הכי פעילה אצלי"
קצב עליית מחירי הדירות יואט בשנת 2022, מעריך אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי. בראיון ל"כלכליסט" הוא אומר: "אני צופה שב־2022 הפער בין עליית האינפלציה לעליית מחירי הדיור יהיה קטן מאשר ב־2021".
פרידמן ער לעובדה שמשבר הדיור קיים יותר מעשור ושהבטחות לירידת מחירים הושמעו בעבר על ידי בכירים בממשלה אך מעולם לא התגשמו. לכן בחר בניסוח דיפלומטי זהיר: "עליות המחירים שיש עכשיו יימשכו, אבל באמצע 2022 הן יירגעו. זה יקרה כשאנשים יפנימו שבאמת מתכוונים לטפל בנושא".
השבוע נחשף כי הממשלה שוקלת צעדים להכבדת המיסוי על משקיעי נדל"ן ובהם קיצור הפטור ממס רכישה לאחר קניית דירה, מיסוי דירות מושכרות לתיירים, ארנונה כפולה על קרקעות שתוכניות הבנייה לא מומשו בהן והעלאת מס הרכישה. מה דעתך על הצעדים האלה?
"צעדי המיסוי נשקלים. יכול להיות שיהיו דברים חדשים ולא בטוח שכל הצעדים שנחשפו יתקבלו בסופו של דבר.אני לא רוצה לדבר על דברים שלא בושלו. יש בקנה עוד צעדים שאני מקווה שיקרו. אני מרבה להתייעץ ומרבה להקשיב למומחים מהארץ ומהעולם, מנסה לשמוע את כולם ולא רק דברים שהגיעו ממשרדי הממשלה. אנחנו מקשיבים לשוק, לכלכלנים ולאנשים שמכירים את השוק. אנחנו לא חושבים שאנחנו יודעים את כל התשובות אבל אנחנו נחושים להילחם ולהצליח".
איך תצליחו לבלום את גל עליית המחירים?
"יש כמה מפתחות להצלחה. זה משבר של היצע, והתפקיד המרכזי שלנו הוא להגדיל את היצע הדירות. זו פעולה רב־מערכתית שדורשת שיתופי פעולה עם משרד האוצר, משרד הפנים, רשות מקרקעי ישראל ומשרד התחבורה. אם המערכת לא תעבוד ביד אחת, זה לא יקרה".
והיא עובדת ביד אחת?
"לשמחתי כן. לקבוצת הווטסאפ שהקמנו קוראים שיתופי פעולה 2021. זו הקבוצה הכי פעילה אצלי בווטסאפ. בקבוצה חברים צחי דוד (סגן הממונה על התקציבים בתחום הנדל"ן ושלטון מקומי) וחבורתו במשרד האוצר; ישי בן דוד מהחשכ"ל (סגן בכיר לחשב הכללי ומנהל חטיבת פנים ומקרקעין); דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון; שלומי הייזלר, ראש מטה התכנון במשרד הפנים; ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל; מיכל פרנק, מנכ"לית משרד התחבורה. כל השחקנים הרלבנטיים".
5 צפייה בגלריה
מנ"כל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן: "במשך שנים משרד השיכון קיבל כאפות"
(אוראל כהן)
יש גם דאחקות בקבוצה?
"יש לנו את ההווי שלנו. יש יחסים טובים. בסוף, המערכת צריכה לדבר זה עם זה, כי צריך להסיר חסמים, וצריך לקבוע סדרי עדיפויות יחד. אפשר לריב על איזה חסם הכי דחוף, אבל ככה לא נתקדם, ואפשר לשבת ולהחליט".
אז קבינט הדיור והתחבורה שהוקם בהחלטת ממשלה הוא למעשה קבוצת ווטסאפ?
"לא, כי בסוף השרים מחליטים. אבל אנחנו צריכים להגיע אליהם עם הצעות ואנחנו צריכים לעזור זה לזה. אם אנחנו נעבוד בתיאום מלא, השרים יעבדו בתיאום מלא. לראשונה יהיה איחוד של קבינט הדיור והתחבורה. אני חושב שזה קריטי. אף אחד לא מכריח אותנו לעבוד בקבינט מאוחד, אבל זה הגיוני.
"קורה שאנחנו רבים. למשל, כשהכנו את התקציב, אני וצחי רבנו עד השמים, אבל זה כל הזמן ממוקד עבודה. בסוף ינקי וגם אני מדווחים כל חודש מה הסטטוס של שיווק הקרקעות, ודלית ושלומי צריכים להתקדם בתכנון. כשהיתה מלחמה על הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), כולנו השתתפנו בה ביחד. זה כלי שמשרת אותי ואת ינקי לפחות כמו שזה משרת את שלומי ואת דלית. יש לי המון שעות עם צחי דוד. לא הכל בהסכמה. זה הרבה שעות שהמטרה שלהן היא לדחוף קדימה".
"רשויות שיקדמו פינוי־בינוי יקבלו תקציבים"
האם הגדלת ההיצע לבדה תפתור את המשבר?
"בסוף זה פתרונות משולבים. הביקוש תודלק משום שלא היה היצע מספיק, ולא היה מס רכישה (על דירות להשקעה), ומשום שהשתלם לקבלנים לשבת על קרקעות, וגם משום שהכסף היה מאוד זול. הגדלת ההיצע לבדה לא תספיק, חייבים יחד עם זה לעשות את כל הצעדים האחרים. אם נעשה את כל הדברים האלה, אנחנו יכולים להשפיע על מחירי הדירות ולמנוע השתוללות. בשוק של אינפלציה, מחירי הדירות לא יירדו. אבל בזכות הגדלת ההיצע נוכל אולי למתן את העלייה ולגרום לכך שתהיה קורלציה בין אינפלציה למחירי הדיור, אז מצבנו יהיה הרבה יותר טוב. אסור להשלות את האנשים ולהגיד שמחירי הנדל"ן יירדו. מצד שני, מי שמצפה שמחירי הדיור יעלו כל הזמן גם עשוי לגלות שהוא טועה".
אמרת שהמפתח לבלימת עליית מחירי הדירות הוא הגדלת ההיצע. כל מנכ"ל שישב כאן לפניך ידע את זה, ובכל זאת המחירים המשיכו לעלות. למה ההיצע לא גדל בקצב מספק?
"אני פה 60 יום בתפקיד ונפגשתי עם 42 ראשי רשויות. כל יום פגשתי ראש רשות אחרת כי העבודה היא יחד איתם".
אז הבעיה היא בקשר עם ראשי הרשויות?
"יש להם בעיות אמיתיות שלא פתרו להם וצריך לעבוד איתם. כל ראש עיר זה סיפור אחר. הארנונה היא בעיה אחת, ויש ראשי רשויות שמפחדים להגדיל את מספר התושבים מסיבה כלכלית וגם כדי לא להסתבך עם פרויקטי תשתית. לבנות שכונה חדשה זה בלגן, זה רעש, זה עושה פקקים. אבל כמדינה, אם לא נתקדם עם הדברים האלה, לא יהיו מגורים. אף אחד לא רוצה שמחירי הדירות יעלו אבל גם לא שיבנו לידו כי זה רעש ובלגן. ה־X פקטור הוא התחדשות עירונית. זו הדרך לייצר עוד דירות על אותו תא שטח. מקומות שיש בהם 3 קומות להגדיל ל־10 קומות. אבל אז באים ראשי רשויות ואומרים בצדק: 'אם אני בונה שכונה חדשה, אתה נותן לי בית ספר, בית כנסת, כביש, אבל בהתחדשות עירונית אתה לא נותן לי כלום אף על פי שהוספתי עכשיו 3,000 דירות'. לכן בתקציב המדינה הכנסנו כסף שניתן לרשויות שייכנסו בצורה מסיבית להתחדשות עירונית. מדובר ברשויות שיוסיפו 2,000 ו־3,000 דירות".
מדובר ב־500 מיליון שקל לכמה ערים יחד. זה לא קרוב לכסף שעיר אחת מקבלת לבניית שכונה חדשה.
"500 מיליון שקל אמורים להיות ל־7 רשויות בלבד. זה סכום לא מספיק גדול, אבל אתה שומע את ראשי הרשויות והם כולם רוצים להיות חלק מ־7 הרשויות שיקבלו את זה".
אתה מאמין שזה יחולל שינוי?
"שום דבר לבדו לא יחולל שנוי. העבודה יחד בהרבה כלים במקביל תחולל שינוי".
מה היעד שאתה שואף להשיג?
"בהסכמים הקואליציוניים נקבע יעד שלפיו ב־4 שנים המדינה תשווק קרקעות לבניית 300 אלף יחידות דיור. בשביל זה באנו".
אבל לא תמיד מכרזי השיווק מצליחים והופכים לעסקאות עם חברת בנייה.
"מטבע הדברים יהיה פער בין השיווקים לעסקאות, אבל לא פער גדול כי המכרזים תופסים.בסוף ימדדו אותנו בהתחלות הבנייה. אבל זה תהליך. אם לא יהיה תכנון, לא יהיה שיווק. ואם לא יהיה שיווק, לא יהיו התחלות בנייה. אנחנו צריכים לדחוף בכל הכוח את השיווק כדי שיהיו התחלות בנייה. נעשה כל מאמץ להסיר כל חסם כדי שנוכל להתקדם".
יש לך הערכה כמה דירות יהיו בסופו של דבר בעסקאות שייחתמו עם המדינה?
"נתחיל בשיווקים. ב־2020 שווקו קרקעות לבניית 53 אלף דירות, השנה נעשה כל מאמץ לשבור את השיא של כחלון – שיווק של קרקעות לבניית 70 אלף דירות בשנה".
משרד הבינוי ומשרד האוצר מקדמים בחוק ההסדרים רפורמה שנועדה לעודד פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. לצד שיפור בהטבות המס שיקבלו יזמים של פרויקט כזה, התנאים לקבלתן יוקשחו. במקום התחייבות להשכיר דירות למשך 5 שנים, הם יידרשו להשכירן למשך 15 שנה, ומספר הדירות המינימלי לקבלת ההטבה יגדל מ־6 לכ־20 דירות.
יש בעיה להעביר את הרפורמה הזו? יש לה מתנגדים?
"בוודאי שיש מתנגדים. יש כאלה שאומרים שמספיק רק 5 שנים דיור להשכרה. יש כאלה שדנים על אחוז הדירות להשכרה בכל פרויקט. רצינו ליצור תמהיל שנותן תקופת השכרה משמעותית, ו־5 שנים זה לא זמן משמעותי כדי לייצר שוק שכירות".
האם אלה שמבקשים שתקופת ההשכרה שתקנה את הטבות המס תהיה 5 שנים בלבד הם קבלנים שפשוט מבקשים לגזור קופון?
"אין לי טענה אליהם. אחד הדברים שחודשו זה מערכת היחסים עם הקבלנים שעכשיו היא טובה. קבלן זה לא מילת גנאי, הוא רוצה להרוויח. אבל אני הרגולטור של השוק הזה וצריך לדאוג מצד אחד שהקבלן ירוויח ומצד שני שיהיה שוק להשכרה ארוכת טווח. 5 שנים זה לא השכרה ארוכת טווח. 6 דירות בבניין זה לא דיור להשכרה ארוכת טווח. אנחנו הולכים לניסיונות מאוד נועזים. כדי לקבל את הטבות המס בפריפריה מספיק אם 30% מפרויקט יהיו להשכרה ארוכת טווח ובלבד שיהיו בו לפחות 20 דירות להשכרה. זה יומרני משום שקשה לבנות דיור להשכרה בפריפריה. לעומת זאת, כדי ליהנות מהטבות במרכז, צריך ש־65% מהדירות בפרויקט יהיו להשכרה. היעד לשנת 2022 הוא לשווק קרקעות לבניית 6,500 דירות להשכרה. זה יעד יומרני כי הוא כ־9% ממספר הדירות בקרקעות שנשווק באותה שנה. אני גם מקווה שהשיעור יהיה פחות מ־9% בשוק, כי נצליח להגדיל את מספר הדירות בקרקעות שנשווק".
"אמרו לי שהאוצר לא סופר את משרד הבינוי"
הראיון מתקיים בלשכתו של פרידמן בבניין משרד הבינוי בירושלים, ששוכן מדרום לגבעת התחמושת ובניין המטה הארצי של משטרת ישראל. ליד כיסאו ניצבים אופני כושר שעליהם הוא מדווש לעתים בזמן ישיבות. הוא מסביר שזה נחוץ לו משום ש"אין לי זמן לרוץ, אין לי זמן לתחביבים. יש לי שני ימים לנוח, שבת והיום הזה שמתחיל בשישי בצהריים. אבל אני מאושר, מרגיש שאוכל לעשות המון ואולי להטביע חותם".
בשנתיים האחרונות התחלפו 6 שרי שיכון ו־3 מנכ"לים. מה מצאת במשרד השיכון כשהגעת אליו?
"היתה תחושה למשך זמן מסוים שאין בעל בית בשוק הדיור. בתקופה הזו משרד השיכון היה חלש. בתקופה שמשה כחלון כיהן כשר אוצר הסמכויות לא היו במשרד הבינוי. כנראה שזה מה שהוביל לפיצוצים בין יואב גלנט (שר השיכון אז) לכחלון. ואחר כך לא היתה ממשלה. ועכשיו הממשלה חוזרת להיות בעלת הבית. הכלים הנדרשים חזרו למשרד השיכון: דירה להשכיר, קבינט הדיור, רשות מקרקעי ישראל. יש כאן במשרד אנשים נפלאים, חדורי מוטיבציה להצליח. הם אחרי שנתיים שייבשו אותם ואחרי 5 שנים שהתייחסו אליהם בתור משרד שמקבל כאפות. אלה אנשים גאים שרוצים להרגיש שמאמינים בהם. כל הזמן אמרו לי שהאוצר לא סופר את משרד השיכון ואז הגיע שר והביא תקציב הרבה יותר גדול ממה שהיה כאן קודם. האוצר סופר יופי את משרד השיכון. צחי (דוד מאגף תקציבים) הוא אחלה קולגה".
ובכל זאת היו ביניכם מריבות. על מה רבתם?
"על המון דברים. למשל, כמה דירות נוסיף למלאי הדיור הציבורי. בסוף יתווספו 3,400, וזה יותר ממה שהתווסף ב־7 שנים גם יחד. ועדיין יהיו לי מפגינים מול הבית. באופן קבוע עומדים מפגינים כאן ומול הבית שלי, ואני מקבל איומים. כי תמיד זה לא יספיק. אבל באתי לעבוד, לא ליילל".
מלאי הדירות בדיור הציבורי הצטמק ב־20% בתוך עשור. יותר מ־5,000 זכאי דיור ציבורי מחכים לדירה. מה הפתרון?
"בשלב זה אנחנו מכינים תקציב ל־2022. בתקציב 2023 נביא את המנה הבאה. הטענה של האוצר היתה שלא נצליח לקנות דירות. אז נראה לאוצר שאנחנו יודעים לקנות דירות. הם אמרו: 'רק אגף תקציבים והחשב הכללי יקנו דירות'. אז עצרתי ואמרתי, נדמה לי שקניתי יותר דירות מכל מי שיושב כאן בחדר, תנו לי קרדיט. באותו רגע הדיון נגמר, קבענו שאני ראש הצוות יחד עם החשב הכללי. יש צוות משותף לחשב הכללי ולי. אנחנו בונים קריטריונים שעל פיהם נחליט איפה קונים, באיזה גודל, איך מתאימים. אין טעם לקנות דירות מאוד זולות ואחר כך יישארו לנו דירות ריקות בדימונה כמו שקורה עכשיו. מצד שני, לא נקנה בתל אביב כי זה מאוד יקר".
