רוני מזרחי: "לשבור את החלונות של משרד השיכון"
רוני מזרחי: "לשבור את החלונות של משרד השיכון"
רוני מזרחי נחשב לילד הרע של עולם הקבלנים, ועזב את התאחדות בוני הארץ בטריקת דלת לאחר ש"הפכה לגוף מסואב”. אחרי חמש שנים הגוף המתחרה שהקים, לשכת הקבלנים, כבר מונה 470 חברים, והוא מתעקש להיות הקול שמייצג את הקבלן הקטן. את האחריות לזינוק במחירי הדיור הוא מטיל על הממשלה ש"היא מונופול ששולט במחירי הקרקע וגובה מס לא הגיוני", ולזוגות צעירים הוא ממליץ "לזרוק אבנים ולשבור את כל החלונות במשרד השיכון"
עד לפני חמששנים "הזמן של רוני מזרחי" היה מושג שגור בכל כנס של התאחדות הקבלנים. את המונח תבעו מאות הקבלנים שמגיעים באופן תדיר לכנסי ההתאחדות, והוא מתייחס לדרשה שהיה מעביר מזרחי בכל פעם שהיה עולה על הבמה. רובם אף חיכו לזה במידה מסוימת, כי ידעו שמזרחי נוטה להתבטא בחריפות וללא מעצורים, והוסיף "פלפל" לכנסים מקצועיים יבשים.
הרעיון של ההתאחדות ב"זמן מזרחי" היה להקצות למזרחי, קבלן ויזם במקצועו שמזוהה במידה רבה עם העיר בת ים, זמן משלו, שבו יוכל לפרוק את אשר על ליבו - ובתנאי שלאחר מכן יימנע מלהתפרץ לדברי הנואמים, כפי שהיה נוטה לעשות לעיתים קרובות. אלא שב־2018 החליט מזרחי כי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הגוף הרשמי שמייצג מאז קום המדינה את כלל הקבלנים הרשומים בישראל, כבר לא מייצגת אותו, ופרש ממנה. יחד עם מספר קבלנים נוספים, הוא הקים גוף מתחרה.
מזרחי, כפי שניתן לתאר, לא הסתפק בפרישה שקטה. הוא הקים את לשכת הקבלנים, עמותה רשומה שכל מטרתה היא לייצר תחרות אל מול ההתאחדות הוותיקה והחזקה. כיום ללשכה יש 2 עובדים בשכר, 7 חברי לשכה ו־470 קבלנים שחברים בה. בהתאחדות הקבלנים רשומים למעלה מ־2,000. גם היום, חמש שנים אחרי הפרישה המדוברת בענף, מזרחי עדיין עם בטן מלאה על מה שקורה בהתאחדות, ובענף הנדל"ן בכלל. "כשראיתי שיש שם קיפוח של הקבלנים הקטנים, כשיש חבורה שמקורבת לצלחת וכל עניינה הוא לדאוג לעצמה ולא לקבלנים, החלטתי לעזוב", הוא מספר בריאיון למגזין "כלכליסט".
4 צפייה בגלריה
רוני מזרחי באתר אחד הפרויקטים שלו. “כולם מצביעים על החבר’ה של ההייטק, אבל זו שכבה מאוד דקה של אנשים שיש להם כסף לקנות דירות של 6–10 מיליון שקל בת”א. הם לא משפיעים על כלל השוק"
(צילום: אביגיל עוזי)
"ההתאחדות הפכה להיות גוף מסואב. כל הפעולות שאני עושה בלשכה הם נגד האינטרס האישי שלי ולטובת הקבלנים".
ובכל זאת, ההתאחדות היא מכונה משומנת היטב, מנגנון שעובד שנים רבות עבור הקבלנים, עם לוביסטים ובעלי תפקידים במגוון תחומים. איך אתה יכול להתמודד מולם? פתיחת הלשכה היא לא מהלך של נקמה?
"בניגוד להתאחדות, אנחנו עוד רעבים. כשמגיע אלינו קבלן קטן עם בעיה אנחנו עוזרים לו וזה נושא פרי. אנחנו כבר לא בגיל של נקמות, זה לא משחקים".
איך מקבלים אותך גופים כמו רמ"י, משרד הפנים, משרד השיכון וכו', שהתרגלו שנים לעבוד רק מול ההתאחדות?
"אצל כולם יש לי דלת פתוחה. רמ"י, משרד השיכון, שרת הפנים, שר האוצר, נפגשתי עם כולם. הקבלנים נמצאים תחת מתקפה יומיומית מצד שרים, חברי כנסת, חברי ועדות ועוד, שמבחינתם הקבלן 'השמן' עם הסיגר בפה והמרצדס הוא אויב העם, וזה לא נכון. כל שר חדש מגיע עם פטיש ביד כדי להרביץ לקבלנים במקום לחשוב איך לעבוד איתנו יחד. אנחנו בהתגוננות מול חוקים ותקנות חדשים, ורובם מקודמים על ידי גורמים שלא מבינים את הנושא".
הקבלנים משתפים עם זה פעולה ועוברים אליך?
"בוודאי, אל תשכח שאצלנו משלמים דמי חבר של 1,500 שקל לשנה לעומת 6,000–9,000 שקל בהתאחדות. המחיר שלנו אחיד לכולם ואנחנו לא באים להתפרנס מזה, אלא לעבוד קשה".
בהתאחדות בוני הארץ טוענים כי מזרחי סולק עקב התנהגות שאינה הולמת. “ההתאחדות הינה הגוף היציג היחיד של כלל העוסקים בבנייה ובתשתיות במדינת ישראל. אין להתאחדות שום סיבה להתפלמס עם מזרחי, בוודאי שלא בעת צערו וכעסו. אנו מאחלים לו בריאות טובה והמשך עשייה בבניין הארץ”, נמסר.
"אי־אפשר להמשיך ולהעלות מחירים"
מדד מחירי הדיור לחודשים נובמבר־דצמבר 2021 שפורסם בחודש שעבר זינק בכ־13% בתוך שנה, זאת לצד עלייה של כ־6% במדד תשומות הבנייה. מזרחי, כמו יזמים רבים, טוען כי עליית המחירים נוגדת את האינטרס שלהם, וכי הם היו מעדיפים יציבות על פני שוק תזזיתי אשר מקשה עליהם לצמוח. אלא שבמקרים רבים היזמים עצמם הם אלה שמעלים את מחירי הדירות גם לאחר שכיסו את הרווח היזמי, רק משום שהביקושים בשוק מאפשרים זאת.
4 צפייה בגלריה
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו. מזרחי: “בניגוד להתאחדות, אנחנו עוד רעבים. כשמגיע אלינו קבלן קטן עם בעיה אנחנו עוזרים לו. אנחנו כבר לא בגיל של נקמות"
(צילום: אוראל כהן)
כשמחירי הפסטה עלו היה פה חרם ציבורי ולחץ על היבואנים. כשמחיר הדירות עולה במאות אלפי שקלים רק כי אפשר, לא עושים כלום. איפה ההיגיון?
"המדינה משתוללת עם המחירים. אם בדרום תל אביב קרקע ששווה 900 אלף שקל ליח"ד נמכרת ב־1.9 מיליון שקל, ועל זה מוסיפים מיסוי כבד שמגיע לכ־24% תוספת, אז זו התוצאה. דירה בישראל כוללת 40%–45% מיסוי ולרוכש הדירה קשה להבין שמתוך ה־2.5 מיליון שקל שהוא משלם על הדירה, המדינה לוקחת לעצמה כמיליון. יזמים לא מעלים סתם מחירים. כשיזם מסיים את הפרויקט הוא כבר נערך לממן את המגרש הבא שלו, ואם הוא רואה שמחירי המגרשים מזנקים הוא חייב לשריין לעצמו את העתיד, הוא חייב להעלות את המחיר כי הקרקע הבאה שלו תהיה הרבה יותר יקרה.
"המדינה היא מונופול ששולט במחיר הקרקע וזה חומר הגלם שלנו לבנייה, ברגע שזורקים עלינו עוד ועוד מיסוי הלקוח משלם את זה בסוף. אנחנו עובדים על 15% רווח אבל אנחנו קונים קרקע ומתכננים אותה שנתיים, בונים את הפרויקט עוד 3 שנים, לוקחים הלוואות והתחייבויות, משועבדים מלמעלה עד למטה, ואנחנו עדיין מחויבים ללקוח, ובתי המשפט פועלים לטובתם, על כל עיכוב במסירה מחייבים אותנו. תראה מה קורה עכשיו עם הציוד והחומרים, כמעט הכל מגיע מחו"ל, מחירי ההובלה זינקו, וגם מחירי הסחורות. הברזל והעץ שלנו מגיעים מרוסיה ואוקראינה כך שצפויה התייקרות נוספת. אני מבצע לעצמי את רוב הפרויקטים ואני יכול להגיד לך שהמחירים לקבלן עלו בכ־25% והמדד כיסה לנו בקושי 6%".
אבל אנחנו רואים מי גורם למחירים לעלות. במכרזים שהיו בשדה דב וברמת השרון, למשל, היזמים עצמם הם אלה שהימרו, הם זכו במחירים דמיוניים מתוך הימור שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.
"אני לא רוצה שתהיה עליית מחירים. אני רוצה להרוויח את ה־15% שלי על פרויקט שאני עובד עליו 4 שנים, אבל כשאני לא יודע מה יהיה מחיר הקרקע מחר בבוקר אני חייב לשריין את עצמי. יותר טוב שישמעו עליי מחר בחדשות שפשטתי רגל? אני צריך לשמור על עצמי ועל אלה שרוכשים אצלי דירות, אני מחויב להביא להם את הדירה שהם חתמו עליה ואף אחד לא יסלח לי וימחל לי אם זה לא יקרה.
"אלה שהציעו את המחירים הגבוהים מבינים שיש מחסור ורמ"י לא משחררת קרקעות באזור גוש דן, אבל זה אילוץ כתוצאה מהמדיניות. אני ניגש להרבה מכרזים וב־27 מכרזים האחרונים לא זכיתי בכלום. במקרה לאחרונה קניתי קרקע בבת ים במחיר שחיטה של 246 מיליון שקל. זה יוצא 1.6 מיליון שקל ליחידת דיור, ואלה דירות של 102 מ"ר בסך הכל. במכרז אחר לקרקע בראשון לציון מחיר הפתיחה היה 135 מיליון שקל ל־130 דירות וקיבלנו הודעה לשפר את ההצעה ל־190 מיליון שקל, זה כבר 1.5 מיליון שקל לקרקע לדירה. וזה לפני ההתמחרות ולפני מס רכישה ומע"מ.
"ייאמר לזכותו של מנכ"ל רמ"י ינקי קוינט שהוא הקשיב לי. הצעתי לו שלא לאפשר ליזם לזכות ביותר מקרקע אחת במתחם, לפזר את זה במנות קטנות כדי שלא יזכו רק הקבלנים הגדולים אלא הרבה קבלנים קטנים והדירות יגיעו אל השוק מהר יותר. כדי להרגיע את מחירי הקרקעות הצעתי גם שרק קבלנים רשומים יוכלו להתמודד על המכרזים, בניגוד למצב היום, שבו כל יזם שמגיע משוק ההון מגייס סכומי כסף שמאפשרים לו לנקוב בכל מחיר שהוא רוצה. העצה הזו טרם התקבלה".
4 צפייה בגלריה
זירת התאונה בפרויקט פארק בבלי בתל אביב בפברואר האחרון. שני פועלי בניין נהרגו
(צילום: תיעוד מבצעי מד"א)
יש רמת מחירים, שממנה והלאה הציבור כבר לא יוכל לרכוש דירות?
"אנחנו כבר ברף העליון, אי־אפשר יותר להעלות מחירים. כולם מצביעים על החבר'ה של ההייטק, אבל זו שכבה מאוד דקה של אנשים שיש להם כסף לקנות דירות של 6–10 מיליון שקל בת"א. הם לא משפיעים על כלל השוק, וכלל השוק אלה דירות של 2–2.5 מיליון שקל. הסיבה שהגענו לקצה היא יוקר המחיה הכללי: תחבורה, דלק, מזון. אנחנו נמצאים בגבול העליון של יכולת הציבור לקחת הלוואות".
המחירים ימשיכו לעלות השנה?
"אני מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות ב־2022 ב־2%–5%, וכמות העסקאות תרד בשליש. הפתרון שלי הוא שבכל קרקע שבונים, מדינת ישראל תכריז על הוראת שעה שבאופן אוטומטי תאשר תוספת של 30% בדומה לשבס־כחלון ואם או בלי פטור מהיטל השבחה. הדירות שבונים היום ילכו למשפרי הדיור ואח"כ 20% ילכו למי שמחזיק בתעודת זכאות ממשרד השיכון, והקבלנים ימכרו להם בהנחה של 20% בהתאם למחיר למ"ר שקבע השמאי הממשלתי. 10% יהיו לשוכרים במחיר מסובסד ואני חייב 10 שנים לפחות להשכיר את הדירה במחיר הנמוך ב־20% ממחיר השוק. זה יפתור את מלאי הדירות".
מה היית ממליץ לזוגות צעירים?
"לקחת אבנים ולשבור את כל החלונות של משרד השיכון. הקרקעות הן שלנו, אני בעד שייתנו לאנשים קרקעות בנגב במחיר אפס והמדינה תסבסד את עלות הפיתוח. גם באזורי התעסוקה היא תציע קרקע בחינם בתשלום של עלות הפיתוח בלבד, עם פטור ממס ל־10 שנים. זה יביא עסקים חדשים ומקומות עבודה לנגב. ליבי עם כל אותם זוגות צעירים שמתקשים לקנות דירה".
"אני לא צריך אף פקיד"
מזרחי עומד בראש חברה משפחתית ותיקה — קבוצת מזרחי ובניו. סבו יעקב ואביו אלי, מתושביה הוותיקים של בת ים, החלו את דרכם כקבלני ביצוע. מזרחי גדל בחולון ולאחר שירות צבאי קרבי ולימודים, הוסמך כקבלן רשום והחל ליזום פרויקטים בתחום הבנייה. ב־1982 הוא הקים את החברה, עם אחיו אבי ואביו אלי. לפני כ־3 שנים אחיו נפטר ואשתו וילדיו ממשיכים את דרכו בעסק לצד ילדיו של רוני. בנו הגדול של רוני, אדם, משמש כמנכ"ל החברה, אחיינו (בנו של אלי המנוח) אחראי על כל נושא היתרי בנייה תעודות גמר טופסי 4 ותוכניות. והאחיינית היא אדריכלית ואחראית על כל נושא המפרטים הטכניים. גם בתו הקטנה של רוני נכנסה לאחרונה לחברה והיא אחראית על כל נושא הפרסום והשיווק.
למזרחי ובניו יש כיום מעל 46 פרויקטים בצנרת הכוללים מעל 7,000 יח"ד בשווי כולל של מעל 6 מיליארד שקל, מהם 18 בבת ים. במקביל, החברה סימנה את תחום המלונאות והחלה להתרחב בו. היא בונה מלון בן 250 חדרים סמוך למושבה מגדל, מלון של 200 חדרים בים המלח ומלון נוסף בן 150 חדרים בצמוד לבת־ימון (קניון בבעלותם בבת ים). כדי לחזק את התחום נכנס מזרחי לשותפות (50%) עם רשת "לשם בתי מלון", שכוללת 5 בתי מלון קיימים, חלקם תחת המותג "רמדה". כמו כן, מתוכננים להיפתח עוד 5 מלונות בחודשים הקרובים ולרשת יש חוזים ל־12 בתי מלון שייפתחו בשלוש השנים הקרובות. מזרחי מעריך שבעוד חמש שנים הרשת תכלול כ־18 בתי מלון תחת מותג חדש שיקרא HO-MI. בסך הכל צפויה החברה להשקיע כ־1.2 מיליארד שקל בבתי מלון בארץ.
4 צפייה בגלריה
למעלה: המלון שרכשה קבוצת מזרחי ברומא. למטה: הדמיות שני פרויקטים של הקבוצה בבת ים. הדמיית מתחם המלון שיכלול 150 חדרים בצמוד לבת־ימון (מימין) וסיטי סנטר, מתחם שמשלב מגורים, מסחר ומלונאות
(צילומים: לאה רובננקו אדריכלים)
לצד הפעילות בישראל, מזרחי מרחיב את הפעילות המלונאית לחו"ל. הוא רכש לאחרונה מלון ברומא ומתכנן לרכוש שם מלון נוסף, הוא בוחן רכישה של מלון במרוקו ונמצא במו"מ לרכישת מלון בשדרה החמישית בניו יורק. לדבריו, הכניסה לתחום המלונאות נועדה להרחיב את הנכסים המניבים של הקבוצה, כאשר במקביל נרכשו מגרשים בהיקף של כ־500 מיליון שקל ב־3 השנים האחרונות כדי לפתח את הבנייה למגורים. עד כה מזרחי לא פעל בחו"ל למעט רכישה של מספר מגרשים ברומניה לפני קרוב לשני עשורים, שם הוא מעיד כי הפסיד עשרות מיליוני שקלים וגם כיום המגרשים שוממים ללא היתכנות לבנייה.
אתה עדיין מזוהה מאוד עם העיר בת ים. עם זאת, אתה לא חוסך בביקורת על הניהול של העיר בהיבטי התכנון ובנייה. איך זה מסתדר יחד?
"בת ים היא עיר עם חוף ים מדהים, היא צמודה לתל אביב ובקרוב תהיה בה רכבת קלה, אבל הדי.אן.איי של בת ים לא ישתנה. העירייה קידמה שם תוכנית מגוחכת שנקראת בי/600 שהחליפה תוכנית מגוחכת אחרת שנקראת בי/400. זו התוכנית לעתודת הקרקע האחרונה של בת ים, 7,000 יח"ד שתכלול כ־35 אלף תושבים בין בת ים לראשל"צ, אבל לא יצרו שם מ"ר אחד של מסחר וכדי להוציא שם היתר בנייה נדרשות 5-4 שנים. זו תוכנית לא כלכלית, שלא יקרה איתה כלום. מתעללים ביזמים. בבת ים יושבת חבורת אנשים שלא יודעת להניע את הגלגלים ולטפח את ביצת הזהב שלה. הבנייה שרואים היום היא תוצאה של עבודה של ראשי העיר הקודמים מלפני כ־10 שנים.
"אני מתכוון לבנות על קרקעות שיש לי בתוכנית הזו. אני אבנה ואפסיד כסף אבל אני אפסיד פחות מההפסדים שלי אחרי שרכשתי שם קרקע. התוכנית שלי, מגדלי התאומים, כבר אושרה פעמיים בוועדות וכעת חזרה שוב לוועדה המחוזית. התוכנית הזו תכניס לעירייה כ־60 מיליון שקל מהיטלי השבחה, 18 מיליון שקל מאגרות, ו־24 מיליון שקל ארנונה שנתית והיא גם תקבל מבנה ציבור בעלות של 60 מיליון שקל שאני מחויב לו כחלק מהתוכנית".
בת ים צריכה אזור תעסוקה משלה או שהיא צריכה להתחבר לתל אביב?
"החיבור לתל אביב הוא נושא פוליטי, אבל אני יכול להגיד שבת ים יכולה להסתדר בפני עצמה והיא חייבת אזור תעסוקה. 50 אלף איש יוצאים ממנה כל יום לתל אביב, מזהמים את הסביבה, מייצרים פקקים ומממנים את העסקים של עיר אחרת. העיר מפסידה פעמיים".
אתה משתלח בכולם, בעיריית בת ים וברשויות אחרות, בהתאחדות הקבלנים ובממשלה. אתה לא מפחד שזה יפגע בך, שבסוף תצטרך את האנשים האלה?
"אז לכאורה אני אמור להגיד לך כמה הם טובים? אני אומר משהו שקשה לי להגיד. אני לא משתלח, זה דיבור של אכפתיות וכאב, זה לא מגיע משחצנות ורברבנות. אני רואה איך המדינה מתנהלת וזה כואב לי. אני נראה אגרסיבי ובוטה, אבל הכל נובע מכאב, לא ממשהו אחר. אני לא צריך אף פקיד ולא מחפש אף פקיד, מה שאותו הפקיד צריך זה להקשיב וללמוד ממני מה לעשות נכון, אני עושה הרבה דברים שהם לא קשורים לאינטרסים שלי. כשאני קם בבוקר אני רוצה לחיות עם הנשמה שלי בשלום. אם הייתי חזיר היה לי יותר כסף".
היו לך בעבר כמה הסתבכויות, למשל חריגות בנייה בחיפה. אתה חושב שאתה יכול לשמש דוגמה לקבלני ישראל ולשמש כמנהיג שלהם?
"רוני מזרחי צח כשלג, אתה שומע אותי? בחיפה ביקשו ממני לשנות את התב"ע הקיימת, הייתה לי בתב"ע 72 דירות, ובהיתר 72 דירות. כל הסיפור היה שהם רצו בניין גבוה יותר עם אותו מספר הקומות ואני לא רציתי. כשהסכמתי, הסתבכתי מזה וכאן עשיתי טעות. בזבזתי הרבה כסף על בתי משפט. אני יודע שיהיו על כך תגובות של אנשים מסביב שיגידו אחרת, אבל זה מקנאה ומרוע. אני שלם עם עצמי".
מהן הבעיות הכי בוערות של הענף?
"מחסור בקרקעות, בירוקרטיה חולנית, מחסור בכוח אדם ועצירת התמ"א, שסוף־סוף הצליחה לתפוס תאוצה, ומספקת בתים שעמידים בפני רעידות אדמה ומשדרגים את הציבור. כרגע אני לא רואה את אף אחת מהבעיות נפתרת".
יש לך פתרון להיקף הגדול של התאונות באתרי הבנייה?
"אתר בנייה הוא שדה קרב ולכן צריך שיהיה בו סדר. חייבים למשל שהאתרים יהיו סגורים לכניסת אנשים מבחוץ. אנחנו מעבירים הכשרות למנהלי עבודה, בנושא הפיגומים אנחנו נלחמים עם הקבלנים כדי שלא ייזרק ציוד בשווי של כ־5 מיליארד שקל".
הקבלנים מתמודדים כיום גם עם תופעת תשלומי הפרוטקשן, יש דרך להתמודד עם זה?
"חברת חשמל ומקורות משלמות פרוטקשן על המתקנים שלהן בנגב ומשטרת ישראל לא עושה כלום, הם גיבורים נגד אנשים ממוסדים ובעבירות תנועה, אני רוצה לראות אותם מטפלים בנושאים מהותיים. 90% מהקבלנים משלמים פרוטקשן. עד שלא יכניסו את הצבא למקומות שבהם גובים פרוטקשן, כלום לא יעבוד. בטובא זנגריה בצפון יש יותר מחסני נשק ממה שיש בצה"ל. בשנה האחרונה תפסו שם אלפי כלי נשק ועשרות מטענים. לצערנו יש פרוטקשן והטיפול צריך להיעשות באגרסיביות, היום זה בענף הבנייה ומחר זה בעוד ענפים".
יש היום סיכוי לקבלן צעיר שרוצה להיכנס אל התחום?
"לצעירים הייתי ממליץ ללכת לכיוון הייטק, כי בתחום הבנייה, עד שאתה רואה את הפרי הראשון עוברות 7–10 שנים. התחום עובר לידיים של קבלנים ערבים וקבלנים מחו"ל. מעבר לכך בכל שנה פושטים רגל כ־500 קבלנים שבכלל לא שומעים עליהם".
