בלעדיקרבות תמ"א 38 חושפים את היקף מחדלי הדיור
בלעדי
קרבות תמ"א 38 חושפים את היקף מחדלי הדיור
מחלוקת יוצאת דופן בין רשויות התכנון בישראל תוכרע היום ותקבע כיצד תנוהל ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות והאם יוגדל באמצעותה היצע הדירות. גם שר האוצר מציע ברגע האחרון חלופה משלו. בינתיים, חוסר הוודאות בשוק ממשיך לתדלק את טירוף מחירי הדיור
המועצה הארצית לתכנון ובנייה תצביע היום על הצעה של היו"ר שלומי הייזלר להאריך עד לאוקטובר 2023 את תוקפה של תמ"א 38 - התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בנובמבר 2019 המועצה החליטה כי התוכנית תפוג באוקטובר השנה, 2022, כך שהייזלר מבקש להאריך את התוכנית בשנה נוספת.
גם בעת כתיבת שורות אלה, ערב ההצבעה, לא ברור אם הייזלר יצליח לגייס רוב מבין 36 חברי המועצה. ענן של חוסר ודאות לקראת הדיון נוצר בגלל מחלוקת יוצאת דופן בין הייזלר שהוא נציגה הבכיר של שרת הפנים איילת שקד, לבין דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון, שהיא גם מתכננת המועצה הארצית וממלאת מקום היו"ר. זילבר סבורה כי יש לדבוק בהחלטת המועצה מלפני שנתיים וחצי, לאפשר לתמ"א 38 להתפוגג ולקדם את החלופות לה.
כששני הקודקודים חלוקים ביניהם, קשה לצפות מחברי המועצה האחרים לנקוט עמדה נוקבת ערב הדיון ועוד להצהיר עליה. "לא זוכרה לי פעם שהיו"ר והמתכנן הציגו שתי עמדות נפרדות. זה נשמע לי הזוי, הם צריכים להחליט. מצדי שיסכמו על הארכה של חצי שנה, לא אכפת לי מה, העיקר שיציגו עמדה אחת", אומר ל"כלכליסט" אחד מחברי המועצה.
הקושי של החברים במועצה צפוי להתעצם בעקבות דברים שיישא נציג משרד האוצר בדיון, ויציע להאריך את תמ"א 38 ב־3 שנים, עמדה שבה תומך שר האוצר אביגדור ליברמן. הסיכוי כי עמדת האוצר תהפוך להצעת החלטה אינו גבוה, אך יש בה אמירה עקרונית מהגוף הכלכלי החשוב במועצה ובממשלה, עמדה שמבטאת בעיקר חשש מכך שהחלופות לתמ"א 38 עוד לא בשלות וביטולה כעת יחסל את ההתחדשות העירונית.
חוסר הוודאות לקראת הדיון הזה בפרט, ובאשר לעתיד ההתחדשות העירונית בישראל בכלל, הוא קודם כל תוצאה של מחדלי הממשלות הקודמות. אך גם לשרת הפנים איילת שקד אחריות מסוימת בכך שלא השלימה את חקיקת החלופה לתמ"א 38, מהלך שבוודאי לא סייע לשכנע את הספקנים משני צדי המתרס: אלה שמייחלים ליום שהתמ"א תתפוגג, ואלה שרוצים לוודא כי החלופה לא בולמת את מאמצי הממשלה להגדלת היצע הדירות.
מימוש התוכנית רק בערים העשירות במרכז
תמ"א 38 נולדה בשנת 2005 כדי לחזק בניינים מפני רעידות אדמה. התוכנית הזו מקנה תוספת של זכויות בנייה לבניין קיים בתמורה לשיפוצו, חיזוקו והוספת ממ"ד לדירות. לאחר הרבה מאוד גלגולים נוצרו שני מסלולים, המרכזי והמועדף על מהנדסים ומוסדות התכנון הוא זה שבמסגרתו הורסים את הבניין הישן ובונים חדש, שעומד בתקני הבטיחות העדכניים. המסלול האחר הוא זה שמאפשר להוסיף 2.5 קומות על הגג בתמורה לחיזוק הבניין והוספת ממ"דים לדירות.
2 צפייה בגלריה
מימין: מנכ"לית מינהל התכנון דורית זילבר, שרת הפנים איילת שקד, יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה שלומי הייזלר. לכל המעורבים ברור כי הגדלת היצע הדירות היא המפתח לבלימת עליית המחירים
(צילום: אלכס קולומויסקי, דוברות משרד המשפטים, עמית שעל)
חלק מראשי הערים מתנגדים לה כבר שנים. במיוחד בולטת קבוצה של ראשי ערים החברים בפורום 15 הערים העצמאיות, ובהן תל אביב, גבעתיים, רמת גן והרצליה - שהן הערים העשירות אך גם המבוקשות למגורים. בעמדת ראשי הערים תומכים מתכננים רבים כאשר הבכירה בהם היא כמובן מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר.
בנובמבר 2019, תחת שר הפנים אריה דרעי, זילבר הצליחה להעביר במועצה הארצית את ההחלטה על פיה באוקטובר 2022 יפוג התוקף של תמ"א 38. ההחלטה כוללת תמצית של הטענות נגד התוכנית הזו, ומכאן שהמוסד התכנוני העליון והגוף שמייעץ לממשלת ישראל בענייני תכנון הביע עמדה ברורה נגד המשך תמ"א 38. נימוק מרכזי לחיסולה הוא בכך שהיא מאפשרת להוסיף עשרות דירות לבניין - על ידי הריסתו ובנייתו מחדש או תוספת על הגג - ללא מתן מענה תכנוני מרחבי.
להמחשה, תוספת דיירים מחייבת גם תוספת של חניות, הגדלה והוספת מוסדות חינוך וציבור, או גינות. זוהי תוכנית יוצאת דופן בכך שהיא מאפשרת הוספת דירות באופן גורף לכל בניין ישן בכל עיר, בלי תכנון מקדים, בחינה של התשתיות וצורכי הציבור. מה שלא נאמר בהחלטת המועצה אך גם כן מטריד את ראשי הערים הוא העובדה כי בניגוד לכל תוכנית בנייה שמשביחה נכס, על תוספת הזכויות בתמ"א 38 הם לא יכולים לגבות מס עירוני בשם היטל השבחה.
בנוסף, נטען כי תמ"א 38 אינה ממלאת את ייעודה בכך שהיא ממומשת רק בערים העשירות במרכז, ולא בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידות אדמה.
תוכנית הבנייה תהיה גם היתר בנייה
החלופה שזילבר החלה לקדם באותה עת היא קידומן של תוכניות עירוניות להתחדשות. במילים פשוטות, במקום שהמדינה תקבע באופן גורף על ראשם של ראשי הערים מהי הנוסחה לחידוש מבנים, זילבר רוצה שהם יכינו תוכנית המותאמת לצורכי עירם. המטרה היא לסמן בשכונה מסוימת או ברחבי העיר את המתחמים שבהם אפשר להרוס בניינים ולבנות חדשים במקומם, מה היקף הבנייה החדשה, וכמה שטחים לצורכי ציבור יילקחו מכל יזם או מגרש. תוכניות כאלה מאפשרות גם לגבות היטלי השבחה.
במקביל, מינהל התכנון הציע לקדם חקיקה שתקבע עקרונות לחיזוק וחידוש בניינים בודדים - כאלטרנטיבה למקרים שבהם תוכנית מתאר עירונית או שכונתית לא אושרה. מסתמן כי לפחות בשנים הקרובות זו אמורה להיות האלטרנטיבה המרכזית משום שיחלפו עוד שנים עד שערים יאשרו תוכניות כאלה. כאשר שקד נכנסה למשרד הפנים, היא ערכה בחוק שנרקם במינהל התכנון כמה שינויים ובמיוחד הגדילה את זכויות הבנייה. מאז דבק בו הכינוי חלופת שקד לתמ"א 38.
בעוד על פי תמ"א 38 אפשר להוסיף לכל היותר 3.5 קומות לבניין במסלול של הריסה ובנייה מחדש, חלופת שקד מאפשרת הוספה של עד 400% ביחס לשטח הבניין שנהרס. היא מאפשרת להקצות 10% משטח הבניין החדש לצורכי ציבור - למשל גן ילדים יוכל לקום באחת הקומות. כמו כן החוק החדש יחייב הכנה של תוכנית בניין עיר לבניין שאותו רוצים להרוס, בעוד בתמ"א 38 אין צורך בתוכנית, אלא בבקשה להיתר בנייה בלבד. מצד שני, באופן תקדימי החוק החדש יקבע כי אישורה של תוכנית הבנייה הוא גם היתר בנייה וכך לקצר הליכים בירוקרטיים.
הרשויות דורשות הבטחה להיטל השבחה
הרעיונות טובים על הנייר, אך הממשלה כדרכה מגשימה אותם לאט, ובזגזוגים. כך נוצר חוסר ודאות שגורם למתנגדים לתמ"א ולתומכים בה להתבצר בעמדותיהם. בנובמבר 2019, כאשר המועצה הארצית קיבלה את ההחלטה על ביטול תמ"א 38, כיהנה ממשלת מעבר ממושכת ולא מתפקדת. החקיקה הזו נתקעה. שקד הפכה לשרת הפנים ביוני 2021 ונראה היה כי היא מסתערת על החקיקה החדשה. בדיוק חודש לאחר כניסתה למשרד הפנים הציגה במסיבת עיתונאים שבהם נכחו הייזלר וזילבר את החוק החדש שמותג לראשונה כחלופת שקד.
אנשי שקד הצליחו לגייס את הכנסת, במרץ 2022 ועדת הפנים של הכנסת אישרה את נוסח החוק לקריאה שנייה ושלישית. אבל ערב נעילת מושב החורף של הכנסת הקואליציה קצבה את מספר החוקים שחבריה יכולים לעלות להצבעה. שקד העדיפה את חוק האזרחות על פני החלופה לתמ"א 38 ולכן ההצבעה עליו נדחתה למושב הקיץ במאי השנה.
החוק מחייב תקנות חדשות שנועדו לתת מענה למצבים לא מוכרים שנוצרים בחוק ועולה חשש כי ייקח זמן לאשר אותן. במיוחד העובדה שתוכנית הופכת גם להיתר בנייה. ובנוסף, יקודם במקביל חוק חדש שיעסוק בהסדרים הקנייניים בין דיירי בניין לרשות המקומית שכאמור תוכל לקבל חלק משטח הבניין.
משום שחלופת שקד עוד רחוקה מאישור, ועדיין לא ברור כיצד תשפיע על השוק, במשרדי האוצר והבינוי והשיכון חוששים כמובן מעצירה של הבנייה בלב ערים דווקא לאחר שב־2021 נרשם שיא במספר היתרי הבנייה בתמ"א 38 - כמעט 14 אלף דירות לעומת כ־12-11 אלף בכל אחת מהשנים 2020-2019. בשנה שחלפה מדד מחירי הדירות זינק ב־13%. הגדלת היצע הדירות היא המפתח לבלימת עליית המחירים.
לחשש הזה שותפים גם הקבלנים שפועלים מאחורי הקלעים באמצעות התאחדות הקבלנים בוני הארץ בניסיון לשכנע חברים במועצה לתמוך בהארכת תוקף תמ"א 38. מודעות ענק שלהם נראו בימים האחרונות בעיתונים. במכתב שהפיצו לחברי המועצה קראו להארכת תמ"א 38 עד להטמעתה של חלופה מתפקדת בשטח.
יש גם הבנה כי הכנה של תוכניות עירוניות לחידוש שכונות ובניינים עלולה להימשך זמן רב - למשל אישורן של תוכניות העיר תל אביב - שהיא כרגיל החלוצה בתחום - לרובעים 3 ו־4 נמשך כעשור. הרעיון לקדם תוכניות עירוניות להתחדשות עירונית נולד שנים לפני ההחלטה על ביטול תמ"א 38. אבל באתר מינהל התכנון מופיעה רשימה של 15 תוכניות כאלה בלבד. הרשות להתחדשות עירונית מקדמת כיום 25 תוכניות כאלה, 3 מהן בשלבי אישור מתקדמים.
לאור השתלשלות העניינים עד עתה, חלק מראשי השלטון המקומי שלהם במועצה הארצית 10 נציגים - ראשי רשויות וערים שונות - לא מאמינים כי הארכת תוקף תמ"א 38 בשנה נוספת היא סופית ואחרונה. כדי להצביע בעד בקשתו של הייזלר, הם מבקשים התחייבות כי בכל מקרה, גם אם תמ"א 38 תישאר, הם יוכלו לגבות היטל השבחה. אלא שהיטלי השבחה נקבעים בחקיקה ולא בתוכנית ולכן לא תהיה שום משמעות להבטחה כזו.
לטובתו של שלומי הייזלר עומדת העובדה כי לא כל ראשי הערים אוחזים בעמדה דומה. למשל משה ליאון, ראש העיר ירושלים, דווקא תומך בהארכת תמ"א 38. לעומתו, ראשי ערים מהפריפריה או מועצות אזוריות אדישים להחלטה ולכן יוכל אולי לשכנע אותם.
