היזמים מתחילים להיחנק מהחיבוק של שדה דב
היזמים מתחילים להיחנק מהחיבוק של שדה דב
היזמים בשדה דב שילמו מיליארדי שקלים על הקרקע היקרה במדינה, בהנחה שמחירי הנדל"ן רק ימשיכו לטפס - ואז המצב השתנה מקצה לקצה. הריבית קפצה, והלוואות העתק של היזמים התייקרו בחדות, כוח הקנייה של הקונים נחלש בגלל האינפלציה, המשק נכנס להאטה, שוק הדיור הצטנן, וקשה מאוד לשווק 5,000 דירות ב־8 מיליון שקל ליחידה. רגע המבחן של כמה מהיזמים הגדולים בישראל הולך ומתקרב
הצניחה במניית חנן מור, ששווייה נחתך בכ־60% בשנה האחרונה, היא ביטוי לאתגרים שעמם צריכות להתמודד היזמיות בפרויקט הבנייה היקר ביותר בארץ, רובע שדה דב בצפון־מערב תל אביב. הזינוק בריבית מייקר מאוד את עלויות המימון, ובכל שבוע שעובר עד שיוכלו להתחיל למכור דירות הרווחים שלהן הולכים ונשחקים. לצד חנן מור בצרה הזו נמצאות ישראל קנדה ושיכון ובינוי, שלכל אחת מהן הלוואות של יותר ממיליארד שקל. כדי לשמור על רווחיות מספקת היזמיות ייאלצו להציב רף גבוה יותר למחיר הדירות, אלא שעליית הריבית מתגלגלת כמובן גם למשכנתאות ומובילה להצטמקות כוח הקנייה של הרוכשים.
הרעת הסביבה הכלכלית הזו מתרחשת בתנאי תחרות קשוחה שלא נראו כמותם בתחום הנדל"ן בתל אביב כבר עשורים. חמש היזמיות שזכו במכרזים לבניית כ־1,800 דירות במתחם אשכול (הראשון מתוך שלושה ברובע שדה דב) מתחרות זו בזו, אך יתקשו להוריד מחירים מחשש שייקלעו להפסדים. אלא שהן לא לבד בתחרות: גורמים פרטיים מחזיקים שם במגרשים לבניית כ־1,000 דירות, ומלבד זאת בשבועות הקרובים יופקדו תוכניות לבניית כ־12 אלף דירות נוספות בשני המתחמים הצפוניים של רובע שדה דב, הישורת האחרונה בהליך אישורן. אם לא יהיו הפתעות, בתוך שנה עד שנה וחצי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תוכל לשווק מגרשים לבניית אלפי דירות שם.
התחרות מול התוכניות הללו תהיה קשה וכואבת משום שהמתחמים בהן מערביים יותר, כלומר קרובים יותר לחוף הים, ולכן אטרקטיביים יותר. לעומת זאת המתחם שמכונה אשכול ובו פועלים כיום היזמים נמצא ממזרח לציר שבו ייסלל המשך רחוב אבן גבירול.
בעוד היזמים מזיעים, ומחיר הדירות מתרחק מהישג ידו של מעמד הביניים, המדינה יכולה לחכך ידיים בהנאה. עד כה היא גרפה כ־7 מיליארד שקל משיווק המגרשים ברובע שדה דב, וצפוי כי תגרוף סכום כפול ואולי אף משולש במכרזים הבאים.
עלויות המימון הכבדות מחייבות את היזמיות להציב לדירות רף מחיר גבוה, וכבר אפשר למצוא אותו בדו"חות שלהן. התוכנית העסקית של חנן מור מבוססת על מכירות לפי שווי של 82 אלף שקל למ"ר, כלומר כ־8 מיליון שקל ויותר לדירה ממוצעת. ישראל קנדה חוזה כי המחיר יהיה 75 אלף שקל למ"ר.
לעומתן, מהדו"ח של קבוצת משולם לוינשטיין עולה כי התוכנית העסקית שלה ושותפיה מבוססת על מחיר של כ־5.3 מיליון שקל לדירה, שמאפשר להם רווח גולמי של 8%. זו הערכה סולידית מאוד שמתאפשרת משום שלוינשטיין ושותפיה רכשו מתחם קטן יחסית שבו רק 230 דירות, ונטלו ביחד הלוואה של 636 מיליון שקל צמודה לפריים, כלומר התשלום הנמוך יחסית והסיכון מתחלקים בין שלוש חברות.
אז מי צודק? על פי בדיקה של מדלן, שכללה עסקאות שבוצעו בשנה האחרונה בחלק הצפוני של רובעים 3 ו־4 בתל אביב וכן בשכונות עבר הירקון הסמוכות למתחם אשכול, המחיר למ"ר של דירת 4 חדרים הוא כ־65 אלף שקל. רק דירות גדולות או מיוחדות (למשל עם גינה) נמכרו לפי שווי הגבוה מ־70 אלף שקל למ"ר. טל קופל, מנכ"ל מדלן, אמר ל"כלכליסט": "אין ספק שלהמר על רמות מחיר כאלו ב־2021 היה נועז, אבל לא בלתי סביר. המחירים בלא מעט פרויקטים חדשים בעיר כבר נושקים לרמה הזו כיום. כמובן שמדובר במגדלי סופר־יוקרה, שכוללים מפרט עשיר במיוחד ומיועדים לקהל מאוד ספציפי".
הבעיה של היזמים היא שהריבית מכבידה גם על הרוכשים, שבניגוד לעידן שבו הריבית נשקה לאפס, יתקשו לגייס מיליונים לרכישת דירה. עוד לפני קבלת ההיתר, כבר ברבעון הראשון השנה היזמיות מתכננות להתחיל שיווק דירות במסגרת מבצעי פריסייל, ואז יתברר אם ההערכות המוקדמות והאופטימיות שלהם היו נכונות.
דבר נוסף שיקשה על היזמיות לתמחר גבוה מאוד את הדירות הוא תחרות מצד פרטיים. במתחם אשכול יש מגרשים בבעלות פרטים שעליהם אפשר לבנות יותר מ־1,000 דירות. אלה בעלי זכויות שירשו או קנו לפני שנים נתחים קטנים במגרשים, הם התאגדו ומקדמים יחד תוכניות בנייה. קבוצת הפרטיים המאוגדת הגדולה באשכול מנוהלת על ידי עו"ד מיכאל שטיינבך, יש לה זכויות לבניית כ־370 דירות, והיא פועלת כבר עתה להוצאת היתר בנייה. אפשר להעריך כי לאחר קבלת ההיתר חלק מבעלי הזכויות ינסו למכור את הדירה ולממש את הרווחים מהשבחת הקרקע.
כמו כן המיקום של מתחם אשכול שבו פועלים היזמים אטרקטיבי פחות מהמיקום של שני המתחמים הנוספים בשדה דב שרמ"י עומדת לשווק. מתחם אשכול שוכן מצפון לרידינג, בין רחוב לוי אשכול בגבול המזרחי ובין מה שעתיד להיות ההמשך של אבן גבירול, ואילו שני המתחמים הנוספים שרמ"י מקדמת שוכנים מצפון מערב לאשכול, כלומר קרובים הרבה יותר לים, ויש להם תוכניות לבניית 12 אלף דירות. על פי הערכות התוכניות הללו יאושרו בתוך כשנה.
עליית הריבית טרפה את הקלפים גם במקרה של שיכון ובינוי, שיש לה במתחם זכויות לבניית כ־835 דירות להשכרה ארוכת טווח. החברה זכתה במגרשים האלה בשני מכרזים שנסגרו בדצמבר 2021 ובאפריל 2022. באחד שילמה 830 מיליון שקל עבור 324 דירות להשכרה, ובאחר 1.1 מיליארד שקל ל־511 דירות להשכרה. למימון רכישת הקרקע נטלה החברה שתי הלוואות בסכום כולל של כ־1.8 מיליארד שקל בריבית פריים עד פריים פלוס 1.5%.
בשוק מעריכים כי בעקבות עליית הריבית המודל העסקי של החברה השתבש, וראיה לכך אפשר למצוא בהודעתה כי היא מחפשת שותף שיקנה לפחות 40% מהפרויקט. ההערכות הן כי היא פונה לאחד הגופים המוסדיים שיכולים לגייס כסף בעלות מינימלית.
מנכ"ל חברה שיש לה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח מסביר את הבעיה של שיכון ובינוי: "אם התשואה למגורים היא באזור 3%, וריבית הפריים היא 4.75% וההלוואות שהיא לקחה הן מעל הפריים, היא יכולה להימצא בגירעון מול ההכנסות משכר דירה. בשוק מתחבטים כבר הרבה זמן אם יש לדמי השכירות תקרה. אם יש תקרה לא בטוח שהם יכולים לגבות את שכר הדירה שנגזר מעלויות המימון. 20 שנה קדימה הפרויקט מצוין, אבל זה לא אופק שמישהו מסתכל עליו. יש להם לצלוח חמש שנים עד שהפרויקט יתחיל להראות תזרים, אלה חמש שנים עם משקולת כבדה מאוד".
הרובע החדש שנבנה על חורבות שדה דב מתוכנן בשתי פעימות. באוגוסט 2020 אושרה תוכנית מתארית, שהגדירה את עקרונות התכנון בשטח ענק שגודלו כ־1,300 דונם. על פי התוכנית, ייבנו ברובע החדש 16 אלף דירות, אך כדי להוציא היתרי בנייה נדרש עוד שלב תכנוני. השטח הענק הזה חולק לשלושה מתחמים, שבכל אחד מהם מקודמת תוכנית מפורטת שרק לאחר אישורה יתאפשרו היתרי בנייה. התוכנית הראשונה למתחם אשכול אושרה במאי 2021, והיא מאפשרת בניית 4,844 דירות, כאשר 4,176 מהן מיועדות למכירה או השכרה בשוק החופשי, ו־668 דירות מיועדות למה שמוגדר דיור בר השגה, ככל הנראה השכרה ארוכת טווח במחיר מפוקח.
הבעלות בשטח אשכול נחלקת בין המדינה, שחולשת על כ־75% מזכויות הבנייה, ובין בעלי קרקע פרטיים. עם אישורה של התוכנית מיהרה רמ"י לפרסם מכרז ראשון לבניית 1,574 דירות בארבעה מגרשים שונים. באוגוסט 2021 המכרז הזה נסגר עם תוצאות שהדהימו את השוק. הוא סימן את תחילתו של גל עליית מחירים של 20% בתוך שנה ברחבי הארץ. הצעות המחיר הזוכות היו כפולות מהערכת השמאי המוקדמת וההערכות בשוק. הקיצונית ביותר היתה ההצעה של קבוצת חנן מור: 1.5 מיליארד שקל (כולל הוצאות פיתוח) לבניית 458 דירות. על פי המחיר הזה, חלק הקרקע של כל אחת מהדירות שווה 3.3 מיליון שקל. על פי הערכת השמאי המוקדמת, המתחם הזה היה שווה 676 מיליון שקל.
המגרש שבו זכתה חנן מור נמצא במתחם בלב התוכנית, שבו מגרש נוסף בבעלות כ־400 פרטיים, שמאוגדים על ידי עו"ד מיכאל שטיינבך. המתחם הזה על שני מגרשיו נחשב טוב מאחרים משום שהוא מוקף גינות ומרוחק מהכבישים הראשיים, אבל ספק אם היתרונות האלה מצדיקים את המחיר הגבוה ששולם עבורו. המציעה שדורגה שנייה אחרי חנן מור ביקש לשלם 1.2 מיליארד שקל, שהם כ־2.9 מיליון שקל קרקע לדירה.
נראה כי כל המתחרות של חנן מור העריכו באופן דומה את שווי הקרקע. בשלושת המתחמים האחרים זכו יזמיות שהצעתן מבוססת על שווי קרקע של 2.72 עד 2.87 מיליון שקל לדירה.
יזם שפועל כמה שנים בשדה דב סיפר ל"כלכליסט" כי ערב סגירת המכרז העריך עם שותפיו כי הוא ייסגר לפי שווי של כ־2 מיליון שקל ליחידה. לדבריו, אף אחד לא שיער שהתוצאות יהיו כל כך גבוהות.
לצד חנן מור זכו במכרזים חברת אביסרור; קבוצת חברות שבה חברת משולם לוינשטיין אלייד; ומבנה. במגרש הרביעי זכתה ישראל קנדה.
במרץ 22 נסגר מכרז נוסף למגרש בודד שבו זכתה חברה־בת של קבוצת קלוד נחמיאס, ששילמה כ־680 מיליון שקל על קרקע לבניית 241 דירות, כלומר כ־2.8 מיליון שקל על קרקע לדירה.
במגרשים הגדולים שבהם יותר מ־400 דירות זכו חנן מור, ישראל קנדה ואביסרור. מה שאולי נראה בעת הזכייה כפרס מתוק מתברר כעת כמשא כבד. כל אחת מהזוכות האלה היתה צריכה לשלם מעל מיליארד שקל לרמ"י.
אביסרור היא חברה פרטית, ולכן לא ידוע מהם מקורותיה למימון הזכייה. אבל ישראל קנדה וחנן מור הציבוריות מפרטות: חנן מור לוותה כ־1.3 מיליארד שקל בריבית פריים 1%+, וישראל קנדה לוותה 1.45 מיליארד שקל בריבית פריים 0.2%+. רכישת הקרקע בוצעה בתקופה שבה הריבית היתה אפסית, אך כעת, כשריבית הפריים מגיעה ל־4.75%, עלות מימון הפרויקט מתייקרת בעשרות מיליוני שקלים, וכל חודש שחולף עולה לחברות האלה מיליונים.
אלא שעיריית תל אביב לא ממהרת. אף שחלפה שנה וחצי מאז אושרה תוכנית הבנייה, רק בעוד שבועות היזמיות יוכלו לקבל אישור לתוכנית העיצוב הארכיטקטוני, ורק שנה וחצי אחר כך יוכלו לקבל היתר בנייה ולהוציא את הפרויקט לדרך.
