בלעדימתחת לאדמה: ת"א תסב חניונים לבילוי ומסחר
בלעדי
מתחת לאדמה: ת"א תסב חניונים לבילוי ומסחר
תוכנית מתחם האטד בדרום תל אביב מאפשרת הסבת חניונים תת־קרקעיים של 15 אלף מ"ר לשימושים אחרים כשהקו האדום של הרכבת הקלה יתחיל לפעול
תל אביב מגלה את החיים שמתחת לאדמה: תוכנית מתחם האטד בדרום תל אביב מאפשרת הסבת חניונים תת־קרקעיים בשטח של 15 אלף מ"ר לשימושים אחרים כמו בילוי ומסחר כשהקו האדום של המטרו יחל לפעול. הסעיף הזה משובץ בתוכנית של חברת הנדל"ן תדהר להקמת מתחם האטד שמשתרע על שישה דונם על ציר פארק המסילה-דרך יפו בתל אביב, ובו יוקם בין היתר מגדל תעסוקה, מסחר ומגורים וארבעה מבנים היסטוריים יעברו שימור. הפרויקט מתוכנן על ידי האדריכל אבנר ישר.למהלך הזה של הסבת חניונים יש משמעות כלכלית אדירה עבור היזמים, אבל גם לעיר, שמגלה את הפוטנציאל של תת־הקרקע.
את סעיף הסבת חניון המגדל בתל אביב ניתן לראות כחלק ממהלך רחב יותר של גילוי תת־הקרקע. בימים אלה מקודמת על ידי מינהל התכנון תוכנית המתאר הארצית לניצול תת־הקרקע תמ"א 40/1, ולפי דו"ח של האדריכל דני לזר, שמכין את התוכנית, "האתגר הגדול העומד בפני התוכנית הוא שינוי התפיסה ביחס למרחב התת־קרקעי, יצירת מערכת כלים ועקרונות שיהוו מנוף לפיתוח המרחב, והבנה כי כדי לפתח מחד ולשמור מאידך את המרחב העל־קרקעי - יש לפתח את המרחב התת־קרקעי כחלק בלתי נפרד מתפיסת פני הארץ. על ידי הצבת תשתיות חיוניות מתחת לאדמה אפשר להקדיש את השטח העל־קרקעי לשימושים מרכזיים כמו פארקים, דיור ומרחבים קהילתיים. יש לבחון את מיקום השימושים השונים במרחב העל־קרקעי והתת־קרקעי כדי לארגן את המרחב בצורה טובה ואיכותית. יש להרחיב את הסמכות של הוועדות המקומיות לאשר שינויים בשטחים התת־קרקעיים ולהוסיף שטחים עיקריים בתנאי שיעמדו במגבלות הסביבתיות והבריאותיות". בהיבט הכלכלי נקבע כי "ככל שערכי הקרקע יהיו גבוהים יותר כדאיות הבנייה לגובה תגדל, וכמוה גם כדאיות הבנייה לעומק".
האדריכלית ד"ר חוה ארליך, לשעבר מתכננת מחוז תל אביב, סבורה שפוטנציאל השימוש בתת־הקרקע רב ונכון: "בגלל אתגרי הציפוף, בטח לאורך צירי המטרו והרכבת הקלה, אנחנו עוברים תהליך של הגמשת הוראות התכנון. עוד כשהייתי מתכננת המחוז חשבנו מה לעשות עם כל החניונים שאנחנו מאשרים, וברור לנו שאולי יתייתרו כשיגיעו המטרו והרכבת הקלה. השאיפה היא לצמצם חניות. חשבנו שאפשר לייצר גמישות כך ששטחי שירות יוכלו להפוך לשטחים עיקריים. המטרה היא ששימושים שיכולים להיות מתחת לקרקע ימצאו את מקומם בלי לתפוס נפח בנייה מעל הקרקע. מה הכוונה? חדרי כושר, קולנועים ותפקודים שסוגרים את עצמם מהחלל החיצון, אפילו גידול מזון".
ארליך מבהירה שלא מדובר בתוספת שטחי בנייה: "ההבדל בין שטחים עיקריים לשטחי שירות יפוג בשלב מסוים. אתה לא מגדיל כאן את המסה, אלא מטייב את השימוש מתחת לקרקע. המסה כבר בנויה. אתה מוריד מתחת לקרקע שימושים שלא חייבים להיות מעל הקרקע".
שמאי המקרקעין אריה קמיל סבור אף הוא שהמהלך מבורך: "שינוי תקני החניה על ידי העירייה גרם לכך שבנייה בתת־הקרקע היא לא כלכלית. צריך לחשוב מה יקרה כשהמכונית הפרטית תמות. תת־הקרקע יכול לשמש להמון דברים שאנחנו זקוקים להם: חדרי שרתים, לוגיסטיקה וכדומה. מגדל האטד, שמקודם כבר 30 שנה לפחות, הוא הפעם הראשונה שמיישמים את ההליך הזה. כי עכשיו זה יהיה לחניה ובבוא העת יהיה למשהו אחר. אין שום סיבה שלא ינצלו את תת־הקרקע כמו בטורונטו או מונטראול". קמיל מסביר שהקמת חניה תת־קרקעית מניבה 3,500 שקל למ"ר. לדבריו, הסבת החניה לשימוש אחר תאפשר תשואה גם כשהחניה תתייתר.
אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר תל אביב: "המדיניות של הוועדה המקומית היא שיתאפשר להסב את שני המרתפים העליונים, שמשמשים כחניה, משטח שירות לשטח עיקרי. זה מוטמע בתוכנית כדי שלא יצטרכו לעשות עוד תב"ע. כל זה במגמה להפחית את השימוש ברכב פרטי באזורי התעסוקה. אלה שטחים פרטיים וניתן לעשות בהם מועדונים, תרבות, מסחר ולוגיסטיקה. זה תמריץ ליזם בדמות תוספת שטחים עיקריים".
