שמאי המקרקעין נגד מחשבון הנדל"ן של יד 2: "סטייה של עשרות אחוזים באומדני המחיר"
שמאי המקרקעין נגד מחשבון הנדל"ן של יד 2: "סטייה של עשרות אחוזים באומדני המחיר"
השמאים פנו לממונה על הרשות להגנת הצרכן בבקשה לחקור את פעילות אתרי הנדל"ן המקוון, ובעיקר את אתר "יד 2", בשל פערים "בין אומדן המחיר שניתן ע"י המחירון לבין אומדן שווי השוק הריאלי של נכס מקרקעין". האתר בתגובה: "אין בשירות המוצע כדי לגרוע מעבודתם החשובה של שמאי המקרקעין"
בשבוע שעבר נשלחה פנייה של לשכת שמאי המקרקעין לממונה על הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן, עו"ד מיכאל אטלן, בבקשה לחקור את פעילות אתרי הנדל"ן המקוון, ובעיקר את אתר "יד 2". הטענה של השמאים היא שהערכות שווי המחיר שהאתרים המקוונים מפרסמים אינן מדויקות, בלשון המעטה: "לטעמנו, יש בפעילות זו משום סכנה ברורה וממשית להטעיית הציבור ולגרימת נזק אשר יכול להסתכם באובדן סכומי כסף נכבדים, עם מכירת/רכישת דירה/נכס".
המאבק של השמאים מכוון לאתרי אינטרנט שיודעים לתת אומדנים על שווי הנכס, בהווה, אבל גם בעתיד. ניתן להזכיר כאן, בראש ובראשונה, את yadata, מחשבון הנדל"ן מבית "יד 2", ש"מעריך את שווי הנכס בזכות השילוב בין אלפי המודעות ביד 2 לנתוני עסקאות המכירה של רשות המסים", את "כמה הבית שלי שווה", של אתר מדלן, ואת הערכות ותחזיות מחירי הנדל"ן, של חברת "פרופדו", שפונה למתווכים.
לפי טענת מכתב לשכת שמאי המקרקעין, שעליו חתום חיים מסילתי, יו"ר הלשכה, המחיר שנותנים אתרי הנדל"ן המקוון מתייחס לנתוני רשות המסים, אשר "לעתים אינן מדווחות באופן מדויק ועלולות להיות מטעות פעמים רבות, שכן ניתוחן מצריך ידע שמאי מקצועי, הרי שלא מן הנמנע שתיווצר סטייה בין המחיר שנקבע במחירון ל'שווי השוק' האמיתי של הדירה. בשורה התחתונה: הסטייה בין אומדן המחיר שניתן ע"י המחירון לבין אומדן 'שווי השוק' הריאלי של נכס מקרקעין יכולה להגיע אף לעשרות אחוזים. סטייה שכזו יכולה להביא לאובדן כספים רבים של הציבור התמים המשתמש בשרותי האתר והמחירון".
שמאי המקרקעין אסף גסטפרויד מסביר כי ניתן להשפיע, באמצעות "מניפולציה פשוטה" על מחיר נכס: "נניח שאתם רוצים להעלות את השווי של דירה כלשהי. מה שאתם צריכים לעשות זה לפרסם מודעה עם נתונים של "נכס" כלשהו, עם מחיר פיקטיבי כלשהו. זה הכל. כתוצאה מכך, צפוי לחול שינוי בתוצאות שפולט מחשבון הנדל"ן של יד 2. ככה, בצורה פשוטה, קונים יכולים 'להוריד' את מחיר המחשבון, ומוכרים יכולים 'להעלות' את מחיר המחשבון".
לטענתו של גסטפרויד, שאף פנה בנושא למועצה הישראלית לצרכנות: "אין הלימה בין מחירי העסקאות בפועל לבין הערכים שקבע מחשבון יד 2. אין גם שום נטיה לכיוון כזה או אחר, ומחשבון יד 2 פעם אחת העלה את השווי במאות אלפי שקלים, ופעם אחרת הוריד את השווי בשיעור דומה. כלומר - גם אין מגמה קבועה שניתן להסתמך עליה. ממוצע ההפרש במחירים היה כ-15%(!), כלומר מאות אלפי שקלים, למעלה או למטה".
גסטפרויד מסתייג מתחזיות הנדל"ן של חברת פרופדו, שמאפשרות לחזות עליית מחירים של ניכסי נדל"ן על בסיס מידע תכנוני: "להתיימר לתת את שווי הדירה בעוד 25 שנים זה לא הגיוני, שלא לומר חוסר אחריות. אנחנו יודעים מה היה אתמול ומה יש היום. לעולם לא נדע לא מה יקרה מחר ובטח שלא בעתיד הרחוק. שוק הדירות מושפע מכל כך הרבה משתנים. בעיני, זה גובל בטימטום".
מאתר "יד 2" נמסר לכלכליסט כי אלגוריתם המחשבון של האתר "פותח על בסיס שירות שמציעה חברת אקסל שפרינגר, חברת האם של יד 2, הפועל בטכנולוגיית Machine Learning, וזוכה להצלחה רבה בלוחות נדל"ן במדינות אירופה בהן צרפת ובלגיה. שירות דומה מוצע גם בחברות מתחרות בארץ ובעולם. כפי שמופיע למשתמשים בהודעה מפורשת באתר, לא מדובר בשומת מקרקעין ואין בה כדי לגרוע מעבודתם החשובה של שמאי המקרקעין".
מפרופדו הועברה תגובה דומה: "אין ביכולתה של פרופדו וביכולת מערכת AI מתוחכמת ככל שתהיה אחרת להחליף היוועצות באנשי מקצוע מומחים אשר מבקרים בנכסים עצמם ומבצעים את עבודתם המקצועית על פי מיטב ניסיונם".
