בלעדירשות המסים יוצאת למלחמה בדיווחים שקריים על עסקאות נדל"ן
בלעדי
רשות המסים יוצאת למלחמה בדיווחים שקריים על עסקאות נדל"ן
פסק דין תקדימי לגבי קרקע בעיר טירה, קובע כי הדיווח לרשות המסים על מכירתה היה נמוך פי 8 משווי הנדל"ן באזור, כדי להימנע מתשלום מס
אחרי שנים של דיווחים כוזבים, שבהם עסקאות נדל"ן נסגרו ב"שחור" על מנת להימנע מתשלום מס, רשות המסים החליטה להילחם בדיווחים השקריים, בעיקר במקומות שבהם היא ראתה ריכוז גבוה שלהם, אשר להערכתה אינם תואמים את השווי האמיתי של הקרקע.
מתוך עשרות שומות שעליהן השיגה רשות המסים, פסק דין ראשון ותקדימי של בית המשפט המחוזי בלוד (מרכז) קבע לגבי קרקע בעיר טירה כי שווי הקרקע שדווח נמוך ביותר מפי 8 מהשווי האמיתי של העסקה. גם סכום זה הוגדר על ידי השופט אבי גרומן כנמוך וסלחני כלפי הצדדים שדיווחו על העסקה.
מעבר למקרה הבודד שכעת נפסק לגביו, מהדיון וההחלטה בבית המשפט עולה תמונה בעייתית בהרבה, ולפיה עד כה, ובמשך שנים אחורה, נהגו לדווח על עסקאות מקרקעין אשר רחוקות מלשקף את שווי הקרקע. השינוי בגישה של רשות המסים לדיווחים הללו החל לפני כארבע שנים, אז החלה לבדוק באמצעות מחלקת השמאות של הרשות את השומות שמגיעות אליה. במסגרת הבדיקה עברו השמאים על שומות קודמות, היטלי השבחה שנגבו, הסכמי שכירות אשר יכולים לסייע בהיוון ערך הקרקע, וכן בתשלומים בגין הפקעות שבהן כצפוי בעלי הקרקע דווקא טענו לשוויים גבוהים בהרבה. לאחרונה הגיעו כמה תיקים כאלה לבית המשפט, וזו כאמור הפסיקה הראשונה בנושא.
ברשות מבינים היטב כי הדיווחים הכוזבים פוגעים לא רק בתשלומי המס, שווי הקרקע הנמוך מאפשר לבעלי הקרקע לחמוק גם מתשלום היטלי השבחה וכך מי שנפגעים הם הרשות המקומית והיישוב, שלא יכולים לפתח את האזור כנדרש, וכמובן, שבשל כך קיים קושי לקבל משכנתא מהבנק. ברשות הודו בבית המשפט כי ייתכן שבעבר חמקו מעיני אנשיה עסקאות רבות דומות.
סימן נוסף לשינוי המגמה הוא שבמחלוקות שנתגלעו בעבר על שווי קרקעות, בדרך כלל הגיעה רשות המסים לפשרה עם בעלי הקרקע. במקרה זה, אף שבדיון בבית המשפט עלה כי נשלחו שליחים רבים מטעם הצדדים לעסקה כדי לשכנע את אנשי הרשות להתפשר, הם סירבו לכך. "צדק המשיב בסירובו להגיע להסכמות מהסוג האמור לעיל", נכתב בפסק הדין. "שווי נכון — בעניינו של חוק מיסוי מקרקעין, הוא השווי האמיתי של העסקה הספציפית שבוצעה, ולכן אין מקום להגיע להסכמות מראש".
שי אהרונוביץ', סמנכ"ל מיסוי מקרקעין ברשות המסים, התייחס בשיחה עם "כלכליסט" לשינוי העמדה של הרשות בנושא. "כשמוגשת שומה, חלק מהתהליך הוא בדיקה של השווי, בין היתר באמצעות אמצעים טכנולוגיים. לפני 4 שנים התחלנו לבחון את השוויים במקומות שחשדנו שהם לא מדויקים ובין היתר גם במגזר הערבי, אבל לא רק. מחלקת השמאים שלנו עשתה בדיקה של שוויים והשוותה לשוויים אחרים כמו במקרים של הפקעה כשאז דרשו פיצויים לפי המחיר האמיתי וגם לעסקאות של שכירות שמהוונות את שווי הקרקע. זה אחד התיקים הראשונים שהגיעו לבית המשפט והסתיים בפסק דין, הם הגישו ערעור אבל יהיה קשה לתקוף אותו בבית המשפט העליון".
במקרה שלגביו התקבלה הפסיקה כעת, נמכרה קרקע בשטח של דונם בשטחה המוניציפלי של העיר טירה, בצמוד לכביש 6 ולכוכב יאיר. בעוד הצדדים לעסקה טענו כי שווי הקרקע עומד על 120 שקל למ"ר, כך ששווי העסקה כולה עומד על 120 אלף שקל, ברשות המסים העריכו כי שווייה האמיתי של הקרקע הוא 1,200 שקל למ"ר וסכום העסקה עומד על 1.2 מיליון שקל, פי עשרה מהדיווח. הצדדים לעסקה ערערו על השומה של רשות המסים וטענו כי מדובר בקרקע חקלאית ואף הביאו לשם כך אישור של עיריית טירה, זאת אף שבסביבת הנכס יש מבני תעשייה רבים וסככות, וברשות המסים גם הצביעו על כך שייעוד הקרקע הנו לתעשייה, כפי שניתן לראות בתוכנית מפורטת שהופקדה בשנת 2019. כן טענו העוררים, כי בין השנים 2012-2018 דווחו 23 עסקאות כולן לפי אותו השווי בדיוק ורשות המסים לא התערבה בהן. בהמשך העלו טענות כנגד השומה של רשות המסים ועל כך שאינה משקפת את השווי האמיתי ומתעלמת מתשלומי מסים והפקעות שחלים על הקרקעות הללו.
חוות הדעת של השמאי מטעם רשות המסים התבססה, בין היתר, על גובה דמי השכירות הנגבים בחלקה שבה בוצעה העסקה והתוצאה, לטענת הרשות, היא שהדבר מלמד "באופן ברור וחד־משמעי כי הדיווח שדיווחו העוררים, בלשון עדינה — אינו אמת". לפי העסקה, דמי השכירות לחלקה של דונם עומדים על כ־40 אלף שקל לשנה. לאור זאת נכתב: "מי שמקבל בשנת 2016 דמי שכירות בסכום כזה לדונם, הדעת אינה סובלת כי יסכים בשנת 2019 למכור את המקרקעין בתמורה ל־120 אלף שקל".
השופט אבי גורמן כתב בהחלטתו: "אציע לחבריי שלא לתת אמון בשווי שעליו הצהירו העוררים. שווי זה מנותק לחלוטין ובאופן קיצוני וחמור מנתונים כלכליים הנוגעים לחלקה — דמי השכירות הנגבים בה". בסיכומו של דבר קבע השופט כי ערך הקרקע צריך לעמוד על מיליון שקל לדונם, פי 8 מהדיווח. כן נכתב כי "התוצאה של העמדת השווי על מיליון שקל בלבד — היא תוצאה מקלה מאוד... מעסקת השכירות עומד השווי על 1.5 מיליון שקל לדונם".
