מגזין נדל"ן"תמ"א 38 הפכה את המדינה לשוק של ספסרים"
מגזין נדל"ן
"תמ"א 38 הפכה את המדינה לשוק של ספסרים"
מחלת הסרטן גרמה לאדריכלית ענת צ'רבינסקי לעזוב את אחד המשרדים הגדולים בברצלונה ולחזור לארץ • לאחר ההחלמה עבדה כמהנדסת כפר סבא, עזבה כשראש העירייה נחשד בפלילים וחצתה את הקווים לתדהר • היום היא אדריכלית ראשית באחת מחברות הבנייה הגדולות בארץ • "הרגשתי שאני חייבת להתנתק מהשירות הציבורי"
הריאיון עם ענת צ'רביסנקי, סמנכ"לית ואדריכלית ראשית של קבוצת תדהר, מתקיים במבנה נייד ברחוב יגאל אלון בתל אביב. בחוץ חם, לוהט סואן ורועש, וכאן, בכמה קראווילות, כמו באיזו התנחלות, מתחבא צוות התכנון והניהול של קומפלקס ביונד, הנבנה בימים אלה ממול. צ'רבינסקי קורנת מהתרגשות, וזה לא קשור רק לריאיון. ביונד, שאותו היא מגדירה כ"פרויקט הדגל של תדהר", הוא מבחינתה שיא בקריירה שלה. התגלמות איכויות האורבניות המתקדמת: מבנה שיגיע לגובה של 72 קומות, על נתיבי איילון, בין גבעתיים ותל אביב, ובעיקר, ריבוי וגיוון השימושים.
אף שסביבתו רוויה בבנייני משרדים לא מאוכלסים שמתקשים לגייס שוכרים בתקופה זו, צ'רבינסקי לא מודאגת. הפרויקט כולל תכנון למגדל משרדים בן 78 קומות המתנשא לגובה 320 מטר, ומגדל מגורים בן 52 קומות המתנשא לגובה 200 מטר, שבו כל הדירות מיועדות להשכרה. מלבד שני המגדלים, צפוי הפרויקט המורכב לכלול גם מרכז ספורט, מרכז כנסים, גני ילדים, פארק ומתחמי קניות.
לטענתה, "לשטחי תעסוקה במקומות מרכזיים ונגישים יהיה תמיד צורך. אנחנו מבינים שלמיקום של שטחי תעסוקה ליד מתחמי מגורים אינטנסיביים במרכז המטרופולין המצטופף תהיה הצלחה. אנחנו מדברים על תפיסות חיים מתקדמות שמשלבות גם וגם. הפרויקט הזה יודע לייצר נגישות מקסימלית ועירוב שימושים מיטבי, כולל שירותים שיתנו מענה למי שיגור ויעבוד שם. אלה לא רק בנייני משרדים נטו, זו סביבת חיים".
"אדריכלים לא מרוויחים יותר בברצלונה, אבל מקשיבים להם"
צ'רבינסקי (52) נולדה וגדלה בקריית טבעון ומתגוררת כיום בתל אביב. היא התחילה ללמוד אדריכלות בחיפה ועברה לאוניברסיטה פוליטכניקה קטלוניה בברצלונה, שבה סיימה תואר ראשון ושני באדריכלות ותכנון ערים. "כשמדברים בארץ על ברצלונה חושבים על גאודי, אבל העיר הזאת ידועה דווקא בתכנון האורבני המצוין שלה. עבדתי שם ב־Jornet Llop Pastor, שזה משרד ותיק וגדול, אחד החשובים בברצלונה, שעוסק הרבה מאוד בהתחדשות אורבנית בקנה מידה משמעותי".
פרויקט שהיתה שותפה בתכנונו והיא גאה בו במיוחד הוא ההתחדשות של שכונת La Mina. לדבריה: "זאת היתה שכונת פשע בפריפריה של ברצלונה. הרעיון היה לקשור את השכונה למרחב העירוני דרך המרחב הציבורי. יש שם שילוב מרתק בין דיור פרטי וציבורי ואדריכלות מגוונת".
4 צפייה בגלריה
שכונת La mina בברצלונה, שצ'רבינסקי היתה שותפה לתכנון ההתחדשות שלה. "זו היתה שכונת פשע, היום יש שם שילוב מרתק בין דיור פרטי וציבורי"
(צילום: wikidata)
באוגוסט 2008 היא באה לארץ במיוחד לאירוע משפחתי, ואז גילתה, לגמרי במקרה, שיש לה סרטן בשלב מתקדם למדי. היא עברה ניתוח וטיפולי כימותרפיה וקיוותה לחזור לשגרה. "חזרתי לברצלונה בסוף הטיפולים, אבל אחרי כמה חודשים הבנתי שגם אם יש לי שם תמיכה, אני חייבת לחזור לישראל, למרות החיים השלמים שהיו לי שם. הבנתי שכדי לעבור דבר כזה אתה חייב את הבייס של המשפחה. זה לא היה כ"כ פשוט — חייתי בברצלונה 10 שנים וכל ההכשרה שלי היתה בספרדית וקטלונית".
צ'רבינסקי היום בריאה לחלוטין, ומספרת שההתמודדות השפיעה מאוד גם על דרכה המקצועית בהמשך. "הרבה פעמים אני מוצאת את עצמי בקונפליקטים ואני בוחרת לשחרר. אני לוקחת את ההזדמנויות שנקרות בדרכי בשתי ידיים. בתקופה האחרונה אנחנו רואים יותר ויותר איזה תפקיד אדיר יש למגזר העסקי בהובלת תהליכים. מבחינתי, מה שאני עושה היום זה הגשמת חלום".
היא התחילה ללמד במחלקה לאדריכלות בבצלאל וב־2014 עשתה שינוי נוסף: "אשל ארמוני, שהיה אז מנכ"ל עיריית כפר סבא, הציע לי את תפקיד אדריכלית העיר. אמרתי לו שאני מכירה מצוין את חוק התכנון והבנייה בספרד, אבל עדיין מתאקלמת בארץ, והוא אמר לי: 'את חוק התכנון והבנייה ניתן ללמוד. את מביאה משהו אחר'. מה ששכנע אותי לסגור את המשרד היה ההבנה שאנחנו לא יודעים מה יהיה מחר. תמיד ידעתי שאני אעבוד בשירות הציבורי והרגשתי שנקרתה בדרכי הזדמנות. זאת היתה חוויה מאוד מעניינת, כי אפשרו לי לחלום בגדול. הבאתי איתי כל מיני רעיונות מברצלונה שנחשבו לפני 10 שנים חדשניים בארץ, כמו להכניס מגורים לאזור תעשייה.
צ'רבינסקי החלה לעבוד באגף ההנדסה כאדריכלית יועצת, ואחרי שנה זכתה במכרז לתפקיד מהנדסת העיר. "זאת היתה תקופה מצוינת ובהתחלה ממש פרחתי. אבל אז, בפברואר 2017, ראש העיר, יהודה בן חמו, נעצר. התקשרו אליי ב־6:00 בבוקר, הגעתי לעירייה והבנתי שאנחנו עומדים בפני משהו מאוד גדול. ברגע שראש עירייה נאשם בפלילים, בהקשרים של תכנון ובנייה, הזרקורים מופנים אל אגף הנדסה. הייתי תמימה וחשבתי שכל הדברים הטובים שעשינו יימשכו, אבל היו המון בעיות. ניהלתי את אגף ההנדסה, 65 אנשים שהתמודדו עם הסערה הפוליטית. לא היה אז ראש עירייה והרגשתי שאני הופכת לבובת וודו. החזקתי אז שנה וחצי בתפקיד".
בן חמו הואשם שקיבל תווי קנייה מאנשי עסקים וקבלנים בעיר והשתמש בהם למטרותיו האישיות. הוא הורשע באוקטובר 2021 בעבירות של קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות ומרמה והפרת אמונים, בהמשך נדון לשנתיים מאסר. לאחר ערעור של פרקליטות המדינה על קלות העונש שנגזר על בן חמו, האריך בית המשפט העליון את עונש המאסר ל־30 חודשים, והגדיל את הקנס שהושת עליו מ־200 ל־300 אלף שקל.
אומנם חלפו כמה שנים מאז שעזבה את המגזר הציבורי והרשויות המקומיות, אבל צ'רבינסקי כעת יושבת וצופה מהצד בגל עזיבה של מהנדסי ואדריכלי ערים, ולדבריה הוא קשור גם לקונפליקט ההולך וגדל בין המדינה לשלטון המקומי. "מאוד כואב לי מה שקורה עכשיו בתחום הזה", היא אומרת, "אני חושבת, בצורה חד משמעית, שהאנשים הכי טובים צריכים להיות בשירות הציבורי. כל עוד השירות הציבורי לא ידע לאמץ את האנשים האלה בשתי ידיים, הם לא יהיו שם. כל שדירת התכנון ברשויות המקומיות לא מתוגמלת. בנוסף, בשנים האחרונות התעצמה מאוד הרגולציה, וגם עניין הממשק עם מנהל התכנון הפך הרבה יותר מסורבל. מהנדסי עיר מוצאים את עצמם במקומות בלתי אפשריים. אני זוכרת שבדיונים של הוועדה המקומית בכפר סבא היו מאשרים בתוך כמה דקות תוכנית שכונה חדשה ואז, במשך שלוש שעות דנים על גדר בין שני בתים. זה הדהים אותי".
לדבריה, אחד ההבדלים הגדולים בין ישראל לברצלונה הוא מעמד המתכנן: "אדריכלים לא מרוויחים בהכרח יותר בברצלונה, אבל יש שם הרבה מאוד כבוד לאנשי מקצוע כאלה. הקול שלהם נשמע. בניין איגוד האדריכלים יושב בבניין משמעותי, מול הקתדרלה המרכזית בברצלונה. אני נדהמתי מזה. תדמיין שבית התאחדות האדריכלים היה יושב מול הכנסת, או מול הכותל המערבי. ברצלונה היא עיר שגבולותיה ברורים, כי היא תחומה בין שני נהרות, חוף ים והר. היא היתה צריכה להמציא את עצמה כל הזמן מחדש מבחינת ההתחדשות המרחבית. איגוד האדריכלים שם מוערך ויש לו מקום משמעותי ואמירה בתרבות. אצלנו לא. זה אחד הדברים שגורמים לכך שבברצלונה מגיעים אנשים מצוינים לשירות הציבורי".
היא מסבירה שבשונה מישראל, בברצלונה התהליכים מוגדרים, ברורים, ודאיים. כדוגמה היא נותנת את תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, שתוקפה פג לאחרונה: "כשסיפרתי על התוכנית הזאת לגורמים מקצועיים בברצלונה הם לא היו מסוגלים להבין את הרעיון", היא אומרת, "היה להם קשה לתפוס שכל בעל קרקע הופך להיות יזם. בעיניי, תמ"א 38 הפכה את המדינה לשוק ספסרות, ומה שקרה בפועל זה שהיא לא הביאה להתחדשות דווקא במקומות שבהם היה הכי חשוב.
"נדרש היה לעשות חשיבה לאומית כשהגו את התוכנית — למשל, שבכל פרויקט שאתה מחדש בתל אביב, היזם מחויב להשקיע סכום לטובת התחדשות בבית שאן. טוב מאוד שהתוכנית הזאת, שנקודת המוצא שלה היתה הבניין הבודד, ולא המתחם, נעצרה".
לחברת תדהר היא הגיעה דרך אבישי קימלדורף, לשעבר מהנדס העיר חדרה, שחצה את הקווים עוד לפניה, ולאחרונה מונה למשנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. "הרגשתי שהחוויה בכפר סבא נקטעה באיבה, אבל הבנתי שמי שמתעסק בעולם התכנון חייב לראות את הפריזמה מכל הכיוונים, ושצריך לשבת בציבורי, ביזמות, וגם כאדריכל פרטי. הבנתי שזה מה שחסר לי בראייה המקצועית. היו לי הצעות מעיריות אחרים, ותפקידים אחרים במנהל התכנון ומאוד התלבטתי. יום אחד, אחרי העבודה בכפר סבא, פגשתי לראשונה את גיל גבע (יו"ר תדהר, ג"נ) והוא דיבר על חברה יזמית עם אחריות לבניין הארץ, ודאגה לדורות הבאים. זה דיבור שלא הכרתי עד אז. הרגשתי שאני חייבת להתנתק קצת מהשירות הציבורי".
לגאול את הקרקע הכי מזוהמת במדינה
לצ'רבינסקי חשוב לחזור ולהבהיר כי הערך הנוסף של חברת תדהר הוא שהחברה "מחזיקה את כל שרשרת הערך של העולמות ושזה לא קיים בחברות אחרות. אנחנו מתחילים את התהליך משלב השבחת הקרקע, דרך התכנון המפורט, ועד ביצוע, שיווק וניהול. אני בחטיבת יזמות, ומעורבת כבר בשלב מאוד מוקדם של עסקאות. מבדיקת הפוטנציאל ועד אסטרטגיית גיבוש המתווה התכנוני. יש לנו בתדהר כרגע 30 אלף יח"ד ולא מעט בניית נדל"ן מניב. זה נפח פעילות של עיר קטנה. מוטת ההשפעה שלנו עצומה".
על רקע טרנד בניית שכונות המגורים הותמ"ליות, שמצטיינות במראה האחיד, הגנרי, בתדהר, לפחות ע"פ צ'רבינסקי, יש ניסיון לייצר משהו שונה: "אחד הדברים שמעניינים בברצלונה, זה שכל העיר המודרנית, של היציאה מהחומות, היא רשת רחובות עם מרחק קבוע בין צומת לצומת, שיוצרת משהו אחיד. מה שמרתק הוא מה קורה בכל בלוק, כי דווקא הגריד הנוקשה מייצר גמישות. עד היום, כשאני באה לברצלונה, אני מרגישה תחושה של גילוי, של בחירה. הרצון שלנו בתדהר הוא ללמוד מברצלונה ולעשות מרחבים טובים ואיכותיים. מרחבים מגוונים. אנחנו מבינים שעלינו לייצר מצב שבן אדם חי בשכונה ושהיא מספקת לו את מנעד צרכיו, בהישג יד, לאורך שנים".
היא מסכימה שגם תדהר רוצה למכור ולמקסם את הרווח, אבל באותה נשימה טוענת: "יש לנו אחריות גדולה. ישבתי השבוע עם אדריכל שמתכנן פרויקט התחדשות עירונית בחיפה וביקשתי ממנו שלא ידבר איתי על המכפילים (כמה יח"ד צריך לבנות על כל יח"ד קיימת, ג"נ). שיבנה תחילה את רשת השטחים ושתהיה בה גמישות. אני רוצה את הסיפור של הפרויקט, לא כמה גבוה יהיה הבניין. יש לנו חזון. אני מאמינה שבניין טוב, שיודע להתחבר לרחוב, שיש לו אינטראקציה מוצלחת עם סביבתו ומתחבר לרשתות העירוניות, יכול להשתנות לאורך השנים. אנחנו מטמיעים את התפיסה הזאת בכל קני המידה שאנחנו מייצרים. מרמת השכונה ועד הבניין הבודד. על רקע ההתפוררות הערכית במדינה, יש משנה תוקף לעבוד דרך הפריזמה הזאת".
בעיניה של צ'רבינסקי, המלחמה מייצרת גם סוג של הזדמנות: "אנחנו רוצים להאמין שנוכל לשוב לפריפריה, אבל מבינים שהדברים השתנו. המדינה שגבולותיה הצטמצמו צריכה לתת מענה מאוד איכותי להתחדשות העירונית. צריך להשקיע בזה משאבים. המשבר הזה הוא סוג של הזדמנות לבחון פרדיגמות בעולם התכנון. אסור לאפשר לכוחות השוק לבד לעצב את המרחב העירוני. ככל שנצטופף, עלינו לדאוג יותר לאיזון טוב יותר בין שימור השטחים הפתוחים והשטח הבנוי. אין מקום לבזבוז קרקע".
פרויקט אחד שהיא עובדת עליו הוא שכונה חדשה בפרדס מושלין ברחובות, והיא אמורה להיות בדיוק ההפך מאם המושבות בפתח תקווה או פסגת אונו בקריית אונו. צ'רבינסקי לא מסתירה שהיא מסתייגת משכונות המגדלים שתוכננו בסוף שנות ה־90: "בסופו של דבר כל השכונות האלה נראות אותו דבר. הפרדוקס הוא שלפי מדדי וערכי התכנון של היום, השכונות נחשבות גנריות ופחות מוצלחות, אבל האנשים שגרים שם אוהבים אותן".
השכונה שתדהר מקדמת אמורה להציע אלטרנטיבה: "נקודת המוצא שלנו בתכנון היתה שונה. התוכנית נולדה מהמקום עצמו ורצינו לחבר את השכונה העתידית למורשת שלה, לפרדסים. אבל בנוסף, רצינו גם לייצר לאנשים יכולת בחירה שהיא לא רק מגורים בקומה גבוהה. שיוכלו להחליט איפה הם רוצים לשהות — בחצר הפרטית, בפארק או במרחב התעסוקה. צפיפות היא לאו דווקא בנייה של מגדלים גבוהים".
אחד המיזמים המאתגרים יותר, מספרת צ'רבינסקי, הוא קמפוס מגורים ולוגיסטיקה בחוף פרוטארום בעכו. מדובר על חטיבת קרקע בשטח של כ־400 דונם באזור התעשיה הדרומי של עכו, על קו החוף. במקום פעל בעבר מפעל פרוטארום לייצור PVC, והקרקע כעת מזוהמת. באוקטובר 2021 הודיעה רמ"י כי חטיבת הקרקע, שאותה רכשה הראל תדהר, תחולק לשלושה מתחמים: כ־60 דונם למגורים, כ־40 דונם למלונאות, מסחר ונופש וכ־350-330 דונם שייעודו לוגיסטיקה, אחסנה ותעשייה.
"לקחנו קרקע שאף אחד לא רצה לגעת בה וראינו את היכולת שלנו לגאול אותה. המפעל כונה בעבר 'מפעל המוות'. זה להפריח אזור, שגם בתודעה וגם למעשה, הוא הכי מזוהם במדינת ישראל. כשהגעתי לשם בפעם הראשונה הרגשתי שאני בצ'רנוביל. זה הפרדוקס: מצד אחד זה אזור מזוהם, מצד שני הוא יושב על הים, עם נוף מרהיב לכרמל ולעכו העתיקה, ולא רחוק משמורת הטבע של נחל נעמן".
הפרויקט בעכו מעניין במיוחד משום שמדובר בשילוב של מגורים ולוגיסטיקה: "כשנכנסנו לעסקה ראינו קמפוסים לוגיסטיים בעולם והבנו שזה לא מה שאנחנו מכירים. אנחנו מסתכלים על זה כעל מרחב מחיה. מה שאותנו מעניין זה איך התעסוקה והמגורים ייפגשו. אנחנו מאמינים ביכולת של המקום הזה לפרוח".
