צניחה של 40% בשיווק קרקעות רמ"י לדיור במחצית 2023
צניחה של 40% בשיווק קרקעות רמ"י לדיור במחצית 2023
לפי נתוני מדלן, שיווק הקרקע במחצית הראשונה של 2023 ירד דרסטית בהשוואה לשנה קודמת, ומצביע על נסיגה בהיצע הדירות. מקורב למשרד הבינוי: "כבר לא מכנסים פה ישיבות הנהלה"
כמחצית ממכרזי הקרקעות המיועדים להקמת מבני מגורים שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניסתה לשווק במחצית הראשונה של 2023 נכשלו, כך עולה מנתונים של הרשות שנאספו על ידי אתר מדלן ובחנו את הצלחת השיווקים לפי מחוזות, וסוג המכרז, בהשוואה למחצית הראשונה של 2022. מאז תחילת השנה ניסתה רמ"י לשווק בכלל המחוזות 13,087 אלף דירות, והצליחה לשווק רק 7,596 דירות, כ־58% מסך השיווקים. לשם השוואה, במחצית הראשונה של 2022 שיווקה רמ"י בסך הכל 15,738 דירות ושיעור ההצלחה בשיווקים אלה עמד על 94%.
בחלוקה למחוזות, ניתן לראות כי בעוד שב־2022 שיעור ההצלחה בשיווקים בכלל המחוזות היה גבוה, למעט במחוז ת"א ועמד על 94%־100%. לעומת זאת ב־2023 המגמה התהפכה, עם פגיעה בכל המחוזות (הפעם למעט ת"א שבה היקף השיווקים דווקא עלה): חיפה עם שיעור ההצלחה הנמוך ביותר: 25%; מחוז צפון: 37.5%; דרום: 48.3%; מרכז: 76%, וירושלים עם הנתונים הטובים ביותר: 80% מהמכרזים ששווקו. מראש סך השיווקים של דירות שפרסמה רמ"י ב־2023 היה נמוך ב־19% בהשוואה למחצית הראשונה של 2022.
גם מבחינת המכרזים לפי סוגי שיווק, נרשמה ירידה בכל הסקטורים. בשנתיים שנבדקו, היקף הדירות ששווק במסגרת מחיר מטרה היה הגדול ביותר ועמד על 6,728 דירות ב־2022 לעומת 7,939 בשנת 2023. אולם ב־2022 95% מהמכרזים שווקו בהצלחה, בהשוואה ב־2023 שבה רק 60% בלבד מהדירות שווקו בהצלחה.
נתון דרמטי נמצא בשוק החופשי שם מכרזים התמעטו ב־2023 וגם אז חלק מהותי מהם לא צלח. אם ב־2022 4,861 דירות שווקו בקטגוריה זו בצלחה מלאה (100% שיווק), ב־2023 שווקו רק 1,878 (ירידה של 62% בהשוואה ל־2022), ומהן הצליחו מכרזים רק ל־1,202 דירות (64%) מסך השיווקים.
הגדלת היצע יחידות הדיור זה הכלי המרכזי שקיים בידי הממשלה כדי להילחם במחירי הדירות הגואים. זבמשך שנים המדינה לא הצליחה לעמוד ביעדים שהיא עצמה קבעה, אך ב־2022 שהיתה שנת שיא גם מבחינת הזינוק במחירים וגם מבחינת היקף השיווקים, שווקו בעסקאות מאושרות כ־80 אלף דירות. ענף הנדל"ן כבר הציג בלימה מסוימת אולםאז הגיעו עליות הריבית, ולצד מחירי הדירות הגבוהים, הם יצרו מצב שבו יזמים מעדיפים לשבת על הגדר במקום לגשת למכרזים ולבנות. את התוצאות אנו עלולים לראות בעוד שנה ושנתיים, כאשר היצע הדירות שנמצא היום בצנרת ייבלע בשוק, והיצע חדש לא יגיע ולא יהיו התחלות הבניה.
מנכ"ל רמ"י לשעבר עדיאל שמרון הסביר כי המכרזים נכשלים משתי סיבות, "או שהתנאים לא היו טובים — במחיר מטרה למשל זה יכול להיות החישובים; או שאין ביקוש, כמו למשל בבאר שבע בשכונת רמות. רמ"י צריכה להגדיל את היצע הדירות, אבל היסטורית, ראינו שגם מכרזים שנכשלו, בסוף הצליחו, זה עניין של טיימינג ולכן זה לא כישלון מבחינת רמ"י".
לדברי שמרון זה גם עניין של מיקום: "באילת, מצפה רמון, ירוחם, דימונה וערד, מכרזים נכשלים כבר שנים. לעומת זאת בנגב המערבי יש הצלחה גדולה. באשקלון גם יצאו לא מעט מכרזים שהצליחו. מה שחשוב זה להמשיך להיות עם הרגל על הגז, לתכנן ולעשות הסכמי פיתוח והסכמי גג והמכרזים יקלטו בסוף יש האטה בשוק, זה לא שיש פחות משפחות שצריכות דיור".
עוד טוען שמרון, כי יש בעיה לספור את העסקאות בשלב זה של השנה שכן קצב השיווקים אינו ליניארי ובחצי השנה השנייה יכולה להיות יותר הצלחה. "שנה זו מידת זמן מקובלת למדוד את הדברים כי זה לא בית חרושת שמוציא כל חודש את אותו המספר של המכרזים".
ברמה האופרטיבית מסביר שמרון, כי הממשלה צריכה לשנות את התפיסה של השוק הקיים ולהסתכל עליו כעל שוק יורד ולא כעל שוק עולה, אך לצד זאת הוא עדיין פסימי בנוגע לשלכות כישלון המכרזים על העתיד: "היעדר היצע זה לא משהו שקורה כ"כ מהר, זה לוקח לפחות שנתיים עד שמכרזים של רמ"י משפיעים על השוק, ויש גם דירות שנותרו אצל הקבלנים. כלומר השוק כרגע יכול כנראה לספוג את זה. אם זה ימשך שנתיים הנזק עשוי לקרות".
1 צפייה בגלריה
טל קופל, מנכ"ל מדלן. "במצב הנוכחי כניסה לפרויקט בנייה היא סוג של הימור"
(צילום: אורית פניני)
מקורב לשעבר למשרד השיכון סיפר ל"כלכליסט", כי יש הרבה מה לעשות כדי לעודד הצלחה של מכרזים. כך למשל הוא אומר שבמקום מכרזי ענק למאות ואף אלפי דירות ניתן לפצל את המכרזים לנתחים קטנים של עשרות דירות בכל מתחם וכך לגדר את הסיכון עבור היזמים ולאפשר לקשת רחבה יותר של יזמים להתמודד עליהם. ובדיור להשכרה הוא מציע לתת רשתות ביטחון ליזמים. אולם "אני צופה מהצד על הממשלה הזו ושואל מתי זה יקרה? כיום כמעט שאין ישיבות הנהלה ואין איזון בין רמ"י למשרד השיכון. זה הגיע למצב שבאוצר מתעלמים ממשרד השיכון ומאוד נוח להם לטמון את הראש בחול, המחירים ירדו אבל הם הורגים את השוק". לגבי דיור להשכרה אמר הבכיר, כי זה פלח שוק שנמצא בדעיכה.
בנוגע לעתיד הוא מעריך כי אל שנת 2024 נגיע עם מספרים מאוד נמוכים של התחלות בנייה, וב־2025 כשהריבית תרד תהיה התפרעות במחירים". אשר לפגיעה בהכנסות המדינה בשל הירידה בשיווקי קרקעות אמר, "אני מעריך שהשנה תסתיים עם הצלחה של רק כשליש מהשיווקים בהשוואה לשנה שעברה. הייטק ונדל"ן הם שני הדברים שמכניסים כסף. זה יגרום לכך שכל חודש הגירעון גדל וב־2024 הם יצטרכו התאמות תקציביות. זה לפני הורדת דירוג. אם נגיע אליה הריביות יעלו שוב".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "לאחר שיווק של 250 אלף ו־160 אלך יחידות דיור בעסקאות בשנים קודמות רמ"י תמשיך לשווק דירות על פי צורכי השוק. רמ"י מחויבת להתאים עצמה למציאות המשתנה בשוק הנדלן ולהיערך באופן שיהיה רלוונטי לשינויים. רמ"י הורידה את מחיר המינימום ל־15% וכן איפשרה ליזמים לפרוס את התשלומים עד 24 חודשים בפריפריה. רמ"י מציעה עוד להקים קרן מהכנסות מהקרקע לסבסוד פיתוח ולהסרת חסמי תשתית. כמו כן אנו בוחנים כעת אפשרות לשינוי תמהיל בדיור להשכרה, קיצור תקופת השכירות ומתן אפשרות ליחידים לבעלות ביחידות דיור להשכרה".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "במסגרת מדיניות הממשלה הוקצו כמיליארד שקל עבור האצה וקידום פרויקטים ושיווקים במקומות בהם קיימים חסמים. משרד הבינוי ורמ"י בוחנים לעומק את כלל המכרזים שלא צלחו, וגורמי המקצוע במשרד מבצעים בדיקות מול הרשות המקומית וגורמים נוספים במטרה לייצר פתרונות מותאמים עבור כל מכרז, כך שבפרסום הבא ייסגר בהצלחה. כאשר בין היתר לאחרונה אושרה בקבינט הדיור החלטה לסבסוד פיתוח והורדת מחיר המינימום בקרקעות ל־15% משומה עדכנית לעומת 35%־50% כפי שהיה נהוג בעבר. ישיבות השיווק במשרד מתנהלות לעיתים קרובות ובהן נבחן כל מכרז ומותאמת עבורו תכנית פעולה".
טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסר: "העובדה שכל כך הרבה מכרזי קרקעות נכשלים בתקופה הזו אינה מפתיעה. שוק הנדל"ן הישראלי נמצא במצב של קיפאון, עם חוסר ודאות כללי לגבי העתיד ובעיקר לגבי רמת המחירים שתשרור בו. במצב כזה, כשאין קונים וכשלא ברור מה תהיה סביבת הריבית בשנים הקרובות, כניסה לפרויקט בנייה - שלוקח שנים ארוכות - היא סוג של הימור שלא רבים יכולים להרשות לעצמם לקחת. מצד שני, העצירה הזו בבנייה תגביר עוד את המחסור בדירות בישראל - ותביא בסופו של דבר לעליית מחירים".
