בלעדיירושלים דורשת 120 מיליון שקל מהכנסייה היוונית
בלעדי
ירושלים דורשת 120 מיליון שקל מהכנסייה היוונית
העירייה שכחה לגבות מהכנסייה היטל השבחה לפני שמונה שנים, ומאז שטח של 520 דונם כבר עבר שתי ידיים. אז מי אמור לשלם את המס? המחלוקת תתברר בוועדת הערר
גם עיריית ירושלים מצפה להתעשר מעסקת הענק של אדמות הכנסייה היוונית אורתודוקסית. בינואר השנה הושלמה עסקה שבמסגרתה רכשה החברה הניו־יורקית אקסטל, של גארי ברנט, 520 דונם, שבהם כ־200 מגרשים, תמורת 750 מיליון שקל. את הקרקעות היא רכשה מקבוצת משקיעים בהובלת נועם בן דוד, שבעצמה רכשה את המגרשים ב־2016 מהכנסייה היוונית אורתודוקסית תמורת 114 מיליון שקל. כעת מתברר כי בעקבות העסקה האחרונה עיריית ירושלים דורשת היטל השבחה – בסכום של 120 מיליון שקל – מבעלת הקרקע המקורית, הכנסייה היוונית. אלא שלא בטוח שהציפיות הגבוהות של העירייה יתממשו במהרה כי צפויה מחלוקת בנוגע לזהות המשלם.
על פי חוק התכנון והבנייה, היטל השבחה גובים מבעל הקרקע או מחוכר המחזיק בזכויות הבנייה. קק"ל חכרה את המגרשים מהכנסייה בהסכמים שתוקפם יפוג בשנים 2051-2050. בעלי הקרקע החדשים נכנסו לנעלי הכנסייה בהסכמים אלה. לכן לכאורה קק"ל היא שאמורה לשאת בתשלום. אלא שאת הקרקעות של קק"ל מנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), והיא לא משלמת היטלי השבחה לעיריות, אלא מעבירה להן שיעור מסוים מהכנסותיה. ירושלים לא שלחה את דרישת התשלום לחוכרת קק"ל כי לא הייתה מקבלת ממנה דבר, אלא לפטריארך היווני – והוא מצידו גלגל את הדרישה לקבוצת בן דוד שרכשה את המגרשים ב־2016, ומכרה אותם אחר כך לאקסטל. בהסכם המכירה התחייבה קבוצת בן דוד לשאת בהיטלי ההשבחה.
ירושלים יכולה לטעון כי בעל המגרשים, ולא החוכר, צריך לשלם את היטל ההשבחה משום שתקופת החכירה של קק"ל מסתיימת בעוד 25 שנים בלבד, תקופה קצרה במונחים של חכירה לדורות.
היטל השבחה הוא מס שעיריות גובות על עלייה בשווי מקרקעין בעקבות אישור של תוכנית בנייה. את ההיטל לא גובים עם אישורה של התוכנית, אלא בעת מימוש עליית הערך, כלומר עם מכירת הנכס או בעת בקשה להיתר בנייה.
ב־2001 אושרה על כ־94 דונם, מתוך ה־520 של אקסטל, תוכנית למתחם שמכונה עומריה. הוא משתרע לאורך רחוב דובנוב עד עמק רפאים, מדרום למלון ענבל וממזרח לתיאטרון ירושלים. התוכנית מאפשרת להקים בניינים עם כ־100 דירות יוקרה, מלון שבו לפחות 200 חדרים, שטחי מסחר וטיילת. קק"ל ורמ"י היו יכולות להוציא את המתחם הזה למכרז ליזמים ולהניב הכנסות למדינה. אך המתחם נותר שומם עד היום.
ההיטל שדורשת עיריית ירושלים מורכב מ־80 מיליון שקל על ההשבחה שייצרה אותה תוכנית, ו־40 מיליון שקל על הצמדה ממועד אישור התוכנית עד פברואר 2024, המועד שבו הופקה דרישת התשלום.
במועד העסקה ב־2016 העירייה הייתה צריכה להפיק את הדרישה לתשלום היטל השבחה, אך היא נרדמה בשמירה ואישרה לבן דוד לרשום בטאבו את הבעלות על המגרשים בלי להתנות זאת בתשלום היטל. רק בפברואר השנה התעוררה העירייה והפיקה את דרישת התשלום, שבועיים לאחר שנחתמה המכירה השנייה. השתלשלות העניינים הזו עשויה להקשות על העירייה לגבות את התשלום.
הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים הייתה בעלת הקרקעות מאז ראשית המאה ה־19, אז הן שימשו לחקלאות ופרנסו את אנשי הכמורה. בשנים 1950־1952 חתמה הפטריארכיה על שלושה חוזי חכירה למאה שנים מול קק"ל. הסכמי החכירה נגעו לשלושה מתחמים שונים בשכונות רחביה, טלביה וניות. על המגרשים נבנו בין היתר 930 דירות. בעלי הדירות נחשבים חוכרי משנה, הם חוכרים את המגרשים מקק"ל, שבעצמה חכרה אותם מהכנסייה היוונית אורתודוקסית.
קק"ל משלמת דמי חכירה שנתיים של כ־130 אלף שקל בלבד. על פי ההסכם עם הכנסייה, הזכות להארכת החכירה לתקופה נוספת שמורה לה, אך עלות החכירה תתברר רק על ידי שמאי שיחשב את שווי המגרשים ואת המבנים עליהם, כך שבשנת 2050 היא עלול להידרש לשלם מיליארדי שקלים. בגלל חוסר הוודאות בנוגע לעלות חידוש החכירה, נשחק שווי הדירות ככל שהתקרב מועד פקיעת חוזי החכירה של קק"ל.
בראשית שנות ה־2000 לקק"ל היו כמה הזדמנויות לקנות את הבעלות על המגרשים מהכנסייה, אך היא לא ניצלה אותן. בין היתר ניתן אז פסק דין של בית המשפט המחוזי והעליון, שלפיו זויפה חתימת הפטריארך היווני בהסכם למכירת 520 הדונמים לקק"ל תמורת 20 מיליון דולר.
מאז קק"ל לא קידמה פתרון, וב־2016 קבוצת בן דוד הפתיעה כשהשלימה את רכישת הקרקעות מהכנסייה לאחר ששילמה בשתי פעימות (הראשונה ב־2011) 114 מיליון שקל. הקבוצה הזו מכרה את המגרשים לאקסטל תמורת 750 מיליון שקל, עסקה שהושלמה בינואר 2024. כעת אקסטל היא הבעלים של 200 המגרשים שקק"ל חוכרת, בהסכמים שיפקעו בעוד כ־25 שנה.
מקק"ל נמסר בתגובה: "מדובר בתביעת היטל השבחה שמטופלת על ידי רמ"י וקק"ל בהתאם לכללים הנהוגים בחוק".
מעיריית ירושלים נמסר: "הדרישה שהפיקה הוועדה המקומית היא כלפי הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית בגין עסקת המכר מ־2016. מדובר בעסקה מורכבת, הכוללת חלקות רבות בייעודים ובשימושים שונים. הטיפול בנושא היטל השבחה לווה על ידי היעוץ המשפטי וכן גורמי ממשל שונים. במהלך השנים ניתנו אישורים לחלק מן החלקות הכלולות בעסקה, והופקו דרישות היטל השבחה. הוועדה המקומית עומדת על הסדרת ההיטל כתנאי לאישורי העירייה בהתאם לחוק. הדרישה שנשלחה לכנסייה תלויה ועומדת בפני ועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים".
