מגזין נדל"ןהמשרדים לא מתמלאים, והבנייה נמשכת
מגזין נדל"ן
המשרדים לא מתמלאים, והבנייה נמשכת
שוק המשרדים רגיל להישען על חוזים ארוכי טווח ועל שוכרי עוגן גדולים שחותמים על אלפי מ"ר עוד לפני שהטרקטור הראשון עולה על הקרקע • חוסר הוודאות שנוצר עם ההפיכה המשטרית והמלחמה שיבש את היכולת של שוכרים להתחייב לשנים הבאות • התוצאה היא מגדלים שריקים בחלקם, גם באזורי ביקוש
כשלוש שנים מאז ששוק הנדל"ן הישראלי התאושש ממגפת הקורונה, הוא נמצא כעת באחת התקופות הקשות שידע בשני העשורים האחרונים. זה התחיל בהפיכה המשטרית והמחאות נגדה והחריף עם פרוץ המלחמה באוקטובר. חוסר הוודאות ששורר הוא התרחיש הגרוע ביותר עבור המגזר העסקי שמסתייג מאי־יציבות — בוודאי כשמדובר במלחמות ומתחים גיאופוליטיים שלמנהלים אין שליטה עליהם. בתקופות כאלה, מנכ"לים ודירקטוריונים מעוניינים לשמור על הקיים. זה מתבטא בדו”חות המחצית הראשונה של 2024 בחברות הנדל"ן המניב, שמראים כי השטחים הפנויים נמצאים בעיקר במגדלים חדשים שנמצאים בבנייה. במגדלים הקיימים והמושכרים, לרוב התפוסות נותרו גבוהות. כך לדוגמה, בפרויקט קמפוס חולון של חברת אמות התפוסה עומדת על 33%, בעוד שללא פרויקט זה התפוסה של מבני המשרדים של אמות מגיעה ל־92%. בדו"חות הרבעון השני ציינה החברה כי "בשווקים משניים כמו פתח תקוה, בני ברק, חולון ועוד יהיה קושי מסוים להשכיר נכסים".
מעבר משרדים נחשב למהלך משמעותי שמשקף את ציפיותיה העסקיות של החברה, ובדרך כלל יוצא לפועל אחת לחמש עד עשר שנים. במציאות של אי־יציבות מתמשכת, רבות מהחברות מהססות לקחת על עצמן התחייבויות לטווח ארוך בכלל, והתחייבויות הכרוכות בהשכרת משרדים חדשים בפרט. הן ממתינות לוודאות, והתוצאות לפניכם.
המגדל שמשלם את מחיר עזיבת השכנים
מגדל ברוש | הר חוצבים, ירושלים
שטח: כ־40 אלף מ"ר, 25 קומות
אכלוס: כ־9 קומות
בעלים: ישרס
קמפוס ברוש הוא אחד מהפרויקטים הגדולים שהוקמו בירושלים בתחום המשרדים, אך נראה כי גם הוא מתקשה לגבור על עודף ההיצע של שטחי המשרדים בעיר. לפי הערכות, רק תשע קומות במגדל שמתנשא מעל הקמפוס מאוכלסות. זה קורה משום שלירושלים מלכתחילה קשה יותר למשוך חברות מתחום ההייטק. בנוסף, המעבר של חברת מובילאיי לקמפוס החדש שלה בעיר הביא לפינוי שטחים באזורי התעסוקה שלה (כמו בהר חוצבים) וכך הגדיל את היצע המשרדים בשוק. יתרה מכך, קודם לכן שווק מגדל רד שנמצא גם הוא בהר חוצבים, כך שההיצע הנוכחי אינו תואם את התפתחות הטבעית של האזור.
הנכס שלא התאושש ממשבר WeWork
אמפא סקוור | קריית אריה, פתח תקווה
שטח: כ־15 אלף מ"ר, 6 קומות
אכלוס: ברובו ריק
בעלים: אמפא
המבנה בפתח תקווה ממוקם ברחוב אפעל 16 בסמוך לכביש 4. אמפא רכשה אותו ב־2017 כשהיה מבנה תעשייתי שעמד נטוש במשך שנים ארוכות. שנתיים לאחר מכן הודיעה החברה על כוונתה להפוך אותו לאחד מהסניפים הגדולים של רשת WeWork בישראל. אמפא שיפצה את המבנה, הוסיפה לו שתי קומות ותכננה לפתוח אותו ברבעון האחרון של 2020, אולם מועד זה נדחה כמה פעמים. בשל מצבה הפיננסי הבעייתי שהתברר לאחר מכן, WeWork הקפיאה פרויקטים בעולם ובישראל, וב־2023 הוחלט סופית שהיא לא תפתח את הסניף המתוכנן בפתח תקווה. נכון לעכשיו, השטחים בבניין עדיין לא הושכרו.
מגדל 200 הבעלים
פרויקט בסר סיטי | פתח תקווה
שטח: 160 אלף מ"ר, בארבעה מגדלים
אכלוס: כ־40% מהשטח
בעלים: פרטיים (קבוצת רכישה)
פרויקט בסר סיטי כולל ארבעה מגדלים בני 30 קומות כל אחד, בשטח כולל של 160 אלף מ"ר, לצד כ־30 אלף מ"ר של שטחי מסחר. הפרויקט בולט בגודלו והוא גם המתחם הגדול ביותר ששווק עד כה לקבוצת רכישה מתחום המשרדים. אף שמדובר בפרויקט ברמת בנייה גבוהה שמציע נגישות מעולה בזכות קרבתו לרכבת הקלה המגיעה עד לפתח המתחם, גם כיום, לאחר כשנה וחצי, הערכות הן כי רק כ־40% משטחי המשרדים מאוכלסים, וכי מרבית השטחים שטרם אוכלסו עומדים להשכרה.
התזמון הוא אתגר משמעותי עבור כ־200 בעלי שטחי המשרדים. הם מחזיקים בשטחים קטנים (החל מ־100 מ"ר) ולמרות שקיים ביקוש למשרדים בפתח תקווה, נראה שהשוק מתקשה להתמודד עם ההיצע העודף. לצד זאת, חברות הייטק גדולות מעדיפות לשכור שטחים במגדלים שיש להם בעלים אחד, ולא בעלים רבים של פיסות קרקע קטנות. ועוד נקודה פסימית: בתחום המשרדים, השטחים מתקבלים ברמת מעטפת ומקובל שהמשכיר הוא זה שמשקיע את הסכום הנדרש עבור הגמר. כשהמשקיעים רכשו את השטחים, הריביות על ההלוואות היו נמוכות משמעותית מרמתן כיום והתמחור של הגמר היה נמוך יותר. כעת, הם נדרשים לשלם סכום נוסף, והעלות עשויה להגיע לחצי מיליון שקל נוספים עבור השטחים הקטנים.
מגדל המשקיעים הקטנים
מגדל אייקון | מתחם הבורסה, רמת גן
שטח: כ־35 אלף מ"ר, 33 קומות
אכלוס: חוזים ל־6 קומות, אכלוס צפוי בסוף 2024
בעלים: משפחת לוי וקבוצת רכישה
מגדל אייקון ממוקם בנקודה אסטרטגית על ציר איילון במתחם הבורסה של רמת גן, ומציע נגישות מצוינת לשוכרים העתידיים. המגרש הוחזק בעבר בבעלות משפחת לוי מלונדון שחברה לחברת בסר בעסקת קומבינציה. בני משפחת לוי קיבלו את 16 הקומות העליונות, ויתר 15 קומות המשרדים שווקו על ידי בסר לקבוצת רכישה.
בשטחים של משפחת לוי הושכרו עד כה שש הקומות העליונות לחברת סוויצ'אפ (המשכירה שטחי משרדים לחברות, ולכן גם היא תצטרך למצוא שוכר קצה), ואילו לגבי השטחים שנרכשו על ידי קבוצת הרכישה, העתיד מעורפל. כיוון שמדובר בשטחים קטנים, חלקם יאוכלסו על ידי מי שרכשו אותם לשימוש עצמי, ואילו אלה שיבקשו להשכיר אותם צפויים לעשות זאת בסמוך למועד האכלוס ואולי אף אחריו.
המגדל שאיחר את זמנו
מגדל ראול ולנברג 16 | רמת החיל, תל אביב
שטח: כ־25 אלף מ"ר, 20 קומות
אכלוס: פחות מ־20% מהשטח
בעלים: תדהר ו־YBOX
המגרש שעליו נבנה פרויקט ראול ולנברג 16 נרכש בעבר על ידי חברת YBOX, ובאוקטובר 2017 נמכרו מחצית מהזכויות בפרויקט לקבוצת תדהר. עם פרוץ הקורונה, הבנייה נעצרה לאחר שלב החניונים והתחדשה לקראת סוף 2021. כעת, כשנותרו חודשים בודדים לאכלוס, ההערכות הן שהיקף העסקאות שנסגרו בו עד כה נמוך מאוד (מתחת ל־20%) ועתיד האזור לא מספק סיבה לאופטימיות: רמת החיל מתאפיינת בשיעורי ביקוש נמוכים יחסית, ועשרות אלפי מ"ר פנויים עומדים בה להשכרה.
ריקנות מעל הקניון
מתחם הלח"י (THE PARK) | רחוב הלח"י, בני ברק
שטח: כ־62 אלף מ"ר, 52 קומות
אכלוס: כמעט ולא נחתמו חוזים, אכלוס צפוי ברבעון ראשון של 2025
בעלים: אמות ואלייד
מגדל THE PARK (מתחם הלח"י), הוא פרויקט משותף לאמות (50%) וחברת אלייד נדל"ן (50%) בבני ברק. המתחם כולל כ־62 אלף מ"ר של משרדים וכ־13 אלף מ"ר של מסחר, והוא נבנה בהתאם לסטנדרט LEED פלטינום לבנייה ירוקה. הוא מתנשא מול קניון איילון וכולל שטחי מסחר רבים.
בעוד שהשטח המסחרי כבר מאוכלס ופועל, החברות היזמיות מתקשות להשכיר את שטחי המשרדים בו, כנראה בגלל ההיצע הגדול באזור בני ברק, ומרביתם עדיין ריקים. זאת, למרות האכלוס המתקרב צפוי ברבעון הראשון של 2025.
הנכס עם הרזומה הפיננסי
בניין ההנהלה לשעבר של בנק לאומי | רחוב יהודה הלוי, תל אביב
שטח: כ־15 אלף מ"ר, 13 קומות
אכלוס: ברובו ריק
בעלים: קרן סלע קפיטל
הבניין הוותיק ברחוב יהודה הלוי 36-30 בתל אביב שימש במשך שנים רבות את הנהלת בנק לאומי עד שנמכר באפריל 2022 לסלע קפיטל נדל"ן תמורת 623 מיליון שקל. הנכס כולל מגדל משרדים בן 13 קומות. בצמוד לו נמצא בית מאני שמוגדר כמבנה לשימור.
לאחר הרכישה, סלע קיוותה להשכיר את השטחים לחברות מענף ההייטק, אך מאז שהמבנה הועבר לרשותה בפברואר השנה הוא עומד ריק והשטחים שבו טרם הושכרו. הבעלים מתקשים לשווק את המשרדים במחירים הגבוהים שהם עדיין דורשיםגם המיקום המרכזי של הנכס כבר אינו מהווה יתרון משום שהמרכז העסקי של העיר עבר למזרחה. החברה אומנם השקיעה כ־40 מיליון שקל בשיפוץ המבנה שצפוי להסתיים בקרוב, אך גורמים בענף אומרים כי המחירים שהקרן דורשת עבור השכרת שטחים (כ־170 שקל למ"ר) אינם מחירים ריאליים.
שטחים גדולים ונוף למוסכים
מגדל ששון חוגי | קריית מטלון, פתח תקווה
שטח: 33 אלף מ"ר, 21 קומות
אכלוס: 9 קומות
בעלים: משפחת חוגי
מגדל ששון חוגי ממוקם באזור שנמצא בפיתוח. הוא בולט בבדידותו בנוף המקומי ומתנשא מעל המוסכים והמפעלים שבאזור. המגדל מוחזק כולו על ידי משפחת חוגי, שהתקשתה להשכיר בו שטחים ולא הסכימה להתגמש על דרישתה להשכיר בו שטחים גדולים בלבד. עד כה הושכרו כ־9 מתוך 21 הקומות במגדל. בין השוכרים: יד 2, סוכנות הביטוח שקל, חברת תרופות וחברה מתחום ההנדסה.
היוקרתי שלא ממריא
מגדל אקסצ'יינג' | מתחם הבורסה, רמת גן
שטח: כ־71 אלף מ"ר, 45 קומות
אכלוס: מאי 2025. עד כה נחתמה רק עסקה אחת
בעלים: חברת מגדל נכסים ונדל"ן
מקבוצת מגדל אחזקות
קשה למצוא סיבה לכך שמגדל אקסצ'יינג' אינו מאוכלס, למעט עודף ההיצע העצום שקיים בענף. הפרויקט ממוקם במיקום מצוין על ציר ז'בוטינסקי ברמת גן, ונבנה לפי אחד מתקני הבנייה הגבוהים הקיימים (LEED GOLD). ובכל זאת, לפי הערכות, עד כה נחתמה בו רק עסקת שכירות אחת.
