ראיון"אני אומרת בכאב גדול: הממשלה לא מתאימה לקצב הבנייה"
ראיון
"אני אומרת בכאב גדול: הממשלה לא מתאימה לקצב הבנייה"
רונית שבירו, מבעלי קבוצת הנדל"ן שבירו, מוטרדת מהמחסור בעובדים בגלל המלחמה בעזה, שאליו הצטרפו החרם הטורקי והקושי ביבוא חומרי גלם, ומפנה אצבע מאשימה אל הממשלה: "להחלטות שלה יש השלכות כלכליות והיא זו שצריכה למצוא פתרונות". בראיון היא מסבירה מהן הבעיות של דירות בהגרלה ואיך להקל על מצוקת הדיור, ומבקשת מהמדינה "לא להפריע לעבוד. אנחנו כמו זיקית, יודעים להתאים את עצמנו לכל מצב"
רונית שבירו לא חוסכת ביקורת מהממשלה: "שילוב של מחסור בעובדי בניין יחד עם מחסור או התייקרות של חומרי גלם בגלל החרם של טורקיה עלול לעצור את תנופת הבנייה ולגרום לעלייה בלתי מבוקרת במחירי הדיור", היא אומרת. "הממשלה צריכה לדעת שלהחלטות מדיניות שהיא מקבלת יש השלכות כלכליות, והיא חייבת להיות אחראית ליצירת חלופות מתאימות. אני אומרת זאת בכאב גדול, המדינה ומשרדי הממשלה לא מתאימים את עצמם לקצב השינויים בשום פרמטר".
בקרוב ימלאו 30 שנה לחברת הנדל"ן שבירו בגלגולה הנוכחי. רונית שבירו היא בעלת השליטה ביחד עם בן זוגה, רמי שבירו, אבל למשפחה יש ניסיון של 80 שנה בענף הבנייה. ב־1944 הקים עבדאללה שבירו את חברת האחים שבירו שבה היו שותפים בניו, אחד מהם הוא אביו של רמי, יעקב בן ה־94. "רמי ואני הכרנו ב־1990 באירוע", מספרת רונית (56). "שנינו היינו בני 22 באותה עת, ובגיל 23 התחתנו. שנינו ממוצא עיראקי, כך שתיאורטית יכולנו להיפגש גם שם. למדתי משפטים, הוא למד הנדסת בניין ומאז אנחנו ביחד בתחום הנדל"ן, לכל אחד החוזקות שלו".
בעבר רונית הגדירה את עצמה כיועצת המשפטית של החברה, אך כבר כמה שנים שתחומי העיסוק שלה רבים ומגוונים. "התפתחתי לתחומים שמאתגרים אותי", היא אומרת. "אחרי שמלאו לי 40 התחברתי לצד היזמי ונכנסתי לעובי הקורה בחברות הנדל"ן שלנו. רואים את טביעות האצבע שלי".
איפה למשל?
"בכל שדרת הניהול. שיפרתי את ההון האנושי בחברה. גייסתי סמנכ"לית משאבי אנוש והקמתי מחלקת משאבי אנוש. אני מטפלת בשיווק למגזר הפרטי בשוק החופשי. גם תחום הדיור להשכרה הוא בייבי שלי".
חלק מהפעילויות פחות מוכרות.
"אנחנו לא אוהבים את קדמת הבמה. המדיניות שלנו היא לא לשווק את השם, אלא לתת למעשים ולבנייה עצמה לדבר. אנחנו חושפים פחות פעילות עסקית ממה שיש לנו באמת. בניגוד להרבה חברות שמעדיפות להראות יותר, אנחנו מאמינים באימרה שאין הברכה מצויה אלא בדבר הסמוי מהעין". ואכן, בני הזוג לא מרבים להתראיין. למעשה רמי כלל לא משוחח עם עיתונאים, ורונית, שנטלה על עצמה את התפקיד, מקפידה להיות זהירה בכל מה שקשור לפעילות העסקית.
"אני לא נביאה אבל גם אם הריבית גבוהה כרגע, בטווח של 20 שנה ממוצע הריבית יהיה כ־3%. מחירי הנדל"ן בעולם, ובישראל בפרט, צפויים לעלות"
ובכל זאת, הפרסום שלכם והנוכחות בעיתונות גברו בעקבות תוכנית מחיר למשתכן. אפשר לומר שהתוכנית היתה מקפצה עבורכם?
"אפשר לומר שאנחנו בונים יותר בזכות מחיר למשתכן. התוכנית הזו נתנה יתרון במכרזים לחברות כמו שלנו, שהן גם יזמיות וגם מבצעות. במחיר למשתכן נחשפנו ליתרונות של בניית שכונות שלמות. ראינו איך אנשים מכל קצות הארץ שזכו באופן אקראי בהגרלה של משרד השיכון יוצרים לעצמם קהילה. פעם קבלן היה קונה מגרש, בונה בניין אחד ללא קשר עיצובי לבניין שלידו וללא קשר בין השכנים. היום גם ראשי הערים מקפידים על סביבת הבניין. יש יותר מחשבה על שכונות ועל קהילות. את המגמה הזו זיהינו לפני כעשור, והתאמנו את הבניינים במחיר למשתכן לצרכים האלה. תכננו מסחר מתחת לבניינים, מה שנקרא עירוב שימושים, וזה החזיר את המסחר לרחוב. בניגוד למרכזים המסחריים שעומדים בודדים ומנותקים, חזרנו למינימרקט הקטן מתחת לבית, לפיצה ולפלאפל השכונתיים. כל זה חוזר בכסות יפה יותר".
יש עוד יתרון בכך שאתם מקימים שכונות שלמות: אתם גם קצת יכולים להכתיב את מחיר הדירות.
"זה לא שאנחנו בונים את כל הדירות בעיר, אבל כן, כשאתה חולש על שכונה מסוימת יש לזה יתרון. בנוסף, בנייה של שכונה שלמה מאפשרת להוזיל את התקורה, משום שאתה מתרכז במקום אחד וחוסך עלויות. למשל, אתה שם משרד מכירות אחד ומינהלת אחת. ועם כל זאת, שוק הנדל"ן הוא תחרותי מאוד. יש הרבה שחקנים והגיוון רב.
"מהניסיון שלנו, חברה תבנה שכונה מהר. ברגע שאתה מקים מערך אחד, כדאי לך לעשות את הכל בבת אחת. ביבנה בנינו 2,500 דירות בשלוש שנים וחצי. אילו ארבע או חמש חברות שונות היו בונות, הפרויקט לא היה מסתיים גם לא אחרי 10 או 12 שנים, מפני שכל אחת בונה בקצב שלה".
מאחר שמדובר בחברה פרטית קשה לדעת בוודאות מהו היקף הפעילות העסקית של שבירו. אבל תוכנית מחיר למשתכן והגרסאות הממשלתיות החדשות, מחיר מטרה ודירה בהנחה, מאפשרות לקבל הצצה, שכן נתוני הקבלנים הזוכים במכרזי התוכנית גלויים מאז 2015. בניתוח של הנתונים מאוגוסט 2022 מצאנו כי שבירו מחזיקה בקרקעות לבנייה של כ־7,000 דירות במסגרת במחיר למשתכן, מה שממקם אותה כאחת משתי הגדולות בתוכנית באותה עת. בנוסף יש לה גם קרקעות שנרכשו מבעלים פרטיים.
בשנים האחרונות החברה מפתחת גם נכסים מניבים. ב־2015 חנכה שבירו את קניון כפר סבא הירוקה, ולצדו עוד שמונה מרכזים מסחריים קטנים יותר. כמו כן, יש לחברה ארבעה מגרשים שמיועדים לבניית מלונות. אחד מהם הוא ברחוב היקר בישראל, גלי תכלת בהרצליה פיתוח, שם היא צפויה להוציא בקרוב היתר בנייה וכבר מנהלת משא ומתן עם רשתות מלונאות בין לאומיות. כמו כן יש לשבירו מגרש בבת ים ושניים בנתניה.
בנוסף החברה בונה ארבעה קומפלקסים של מעונות סטודנטים. אחד מהם הוא בית מילמן ליד אוניברסיטת תל אביב, שרכשה ב־2020. מבנה המעונות ישופץ ויורחב, והבונוס לשבירו הוא בניין מגורים חדש שהיא תבנה בצמוד ובו 98 דירות יוקרה. בנוסף היא בונה מעונות בתל השומר, וכמו כן שני מבני מעונות בראשון לציון עם השותפים חן ואיתי גינדי.
דמיינתם בתחילת הדרך שתצמחו לכזאת אימפריה?
"כל מה שרצינו זה לקום בבוקר וליהנות מהעבודה. אם יש משהו שאני יכולה להנחיל לאנשים מכל תחום, ובפרט בתחום הזה, זה שכדי להצליח צריך נחישות, חריצות, דרך ארץ וענווה. זה אורח חיים, מרתון, לא ספרינט".
"מחיר למשתכן יצר עיוות. אדם ישלם חצי מיליון פחות מהשכן שקנה דירה זהה באותה קומה. הם ייפגשו ויגלו את הפער. שיווקית זה לא נראה טוב"
את עדיין מאמינה בשיטת מחיר למשתכן?
"המדינה שחקה את הרווחים של החברות, למשל באמצעות צמצום ההצמדה למדד תשומות הבנייה. כשהושקה התוכנית, מחיר הדירות הוצמד למדד התשומות מיום הזכייה, אבל במרוצת הזמן המדינה דחתה את האפשרות להצמיד למדד רק ממועד קבלת היתר הבנייה, כשמצד שני היא דורשת מהיזמים לשלם תוך 90 יום את מלוא התמורה על הקרקע במזומן. קח לדוגמא את חיפה. זכינו שם בפרויקט לפני ארבע שנים ושילמנו על הקרקע. רשות מקרקעי ישראל, ששיווקה את הקרקע, לא נתנה דעתה לכך שיש הרבה בעיות סביבתיות, ועיריית חיפה בוששה להוציא את ההיתרים. היתה ראשת עיר (עינת קליש רותם) שלא קידמה בנייה, וכתוצאה מכך נוצר עיוות. מחיר הקרקע שולם ובזמן שחלף מחירי הדירות עלו, אבל מחיר הדירות של הזוכים במחיר למשתכן לא השתנו וגם לא הוצמדו למדד כל הזמן הזה. לדעתנו המדינה צריכה לגבות רק 30% ממחיר הקרקע בעת הזכייה, ואת היתר נשלם כשנקבל היתר".
הרווחים של חברות הנדל"ן נשחקו כאמור בעקבות חוק שעבר ביולי 2022 ומאפשר להצמיד רק 40% ממחיר דירה למדד תשומות הבנייה. בעקבות עתירה של קבלנים, המדינה מציעה פשרה שעל פיה במכרזים שנסגרו לפני שהחוק נכנס לתוקף, ההפרש בין הצמדה מלאה לבין הצמדה של 40% יתחלק שווה בשווה בין שלושה גורמים: רוכשי הדירות, הקבלנים והמדינה.
תסכימו לפשרה כזו?
"חוקים אמורים לחול ממועד החקיקה קדימה ולא רטרואקטיבית. מי שקידמו את החוק, זאב אלקין ובצלאל סמוטריץ', חוקקו מהר, במחטף, ולא נתנו דעתם למשמעותו עד הסוף. הטענה של היזמים היא שאין בעיה מרגע שהחוק קיבל תוקף והלאה. אבל לגבי מכרזים שנסגרו לפני החוק ובהם נכתב שההצמדה למדד חלה על כל מחיר הדירה, מן הראוי שכך יהיה. אני יכולה להגיד לך שבתי המשפט, לפחות בדיונים שאני הייתי, הביעו את הזדהותם עם הטענה שלנו. עד היום המדינה לא נתנה תגובה רשמית לבתי המשפט ומנסה להגיע איתנו לפשרה. אם המדינה החליטה לשנות את כללי ההצמדה אז שתיקח את האחריות כולה".
2 צפייה בגלריה
הדמיית פרויקט מעונות הסטודנטים בראשון לציון שתבנה שבירו עם השותפים חן ואיתי גינדי
(צילום: 3Dvision)
בפרויקטים של מחיר למשתכן רוב הדירות מיועדות לזכאים שזכו בהגרלה, אך כדי לשפר את הרווחיות של היזמים ולאפשר הנחה לזכאים, המדינה מאפשרת למכור 20%–50% מהדירות במחירי שוק חופשי לכל אחד. אבל בשבירו קיבלו החלטה יוצאת דופן שלא למכור את הדירות שיועדו לשוק החופשי. "לא מכרנו אף לא דירה אחת בשוק החופשי", מספרת שבירו. "זו היתה החלטה אסטרטגית. השארנו אצלנו את כל הדירות וייעדנו אותן להשכרה לטווח ארוך. באותה עת החוק לעידוד השקעות הון הקנה הטבות מס במקרה שמקבץ דירות עומד להשכרה במשך 5 שנים".
לא מכרתם את הדירות בגלל הטבות המס?
"לא רק. גם משום שחששנו שמחיר למשתכן יצרה עיוות בין אלה שזכו לקבל דירה במחיר נמוך לבין רוכשי דירות אחרים. אנחנו לא מאמינים בחוסר השוויון הזה וחוששים ממצב שבו אדם ישלם חצי מיליון עד מיליון שקל פחות מהשכן שלו שקנה דירה זהה באותה קומה. הם יפתחו את הדלת, ייפגשו בחדר המדרגות ויגלו את הפער ביניהם. שיווקית זה לא נראה טוב, ולכן החלטנו לנצל את ההקלות בחוק לעידוד השקעות הון. חשבנו שאחרי חמש שנים שבהן אנשים גרים בבניין נמכור את הדירות בשוק החופשי, ועד אז הפער יטושטש".
החוק הזה השתנה לאחרונה, וכעת כדי להנות מהטבות צריך להשכיר את הדירות למשך 15 שנים. איך תנהגו?
"החוק במתכונת הקודמת יצר מין גלגל שבו צבר דירות נכנס וצבר יוצא, וכך אנשים זוכים לגור בדירות הכי חדשות שיש. אנחנו משכירים דירות חדשות במחירים מאוד אטרקטיביים מפני שעל פי החוק יש תקרה לדמי השכירות שאנחנו יכולים לגבות. לדוגמה דירות פנטהאוז שמושכרות באזורי ביקוש ב־20 אלף שקל אנחנו נאלצים להשכיר ב־8,000 עד 10,000 שקל. והנה לך אנשים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה כזו מקבלים אפשרות לעלות ברמת החיים. ב־2022 משרד האוצר ראה שיזמים רבים החלו לנצל את האפיק הזה ואז האריך את תקופת ההשכרה שמקנה הטבות ל־15 שנים. התנגדתי לכך, ולא רק בגלל האינטרס שלי. אני חושבת שהאינטרס של הציבור עצמו נובע מכך שיש הרבה אנשים שבשלב מסוים גרים בדירה בשכירות ובשלב אחר היו רוצים לקנות אותה כי הם התקדמו ולא בא להם לעזוב את סביבת המגורים".
אפרופו שכירות, איך הגבתם לעליית הריבית?
"כשהריבית החלה לעלות באופן חד ומודל השכירות התפוגג, לקחנו צבר של דירות ובמקום להשכיר אותן הוצאנו אותן למכירה, כי המודל כבר לא עובד ואינו כלכלי. הצענו לבכירים בממשלה שהמדינה תאפשר ליזמים למכור 40% מהדירות למשקיעים שיתחייבו להמשיך ולהשכיר אותן. אחרי כשנה אמרו אוקיי, קיבלנו את הרעיון. אבל בזמן שחלף חברות קיבלו החלטות והוציאו את הדירות למכירה. אנחנו מכרנו 600 דירות - ואנחנו עדיין מחכים למודל שיאפשר למכור חלק מהדירות למשקיעים שימשיכו להשכיר אותן".
למה המדינה צריכה לעזור לכם בדיור להשכרה? אולי זו בעיה שלכם שטעיתם בהערכת הסיכונים או שלא לקחתם בחשבון שהריבית תעלה וקניתם קרקעות המיועדות לבנייה להשכרה במחיר גבוה מדי?
"המדינה שמה לה למטרה לעודד השכרת דירות לטווח ארוך לציבור שאינו מעוניין או אינו יכול לרכוש דירות ועדיין רוצה לגור בדירות שהן חדשות ומתוחזקות על ידי חברות מסודרות שהמומחיות שלהן היא טיפול בשוכרים ובדירות מסוג זה. הריבית אמנם עלתה בחדות והשוק השתנה מקצה לקצה, אך עדיין המדינה מעוניינת לשמר ולהצמיח שוק ממוסד של דירות להשכרה. הפתרון שמוצע הוא מידתי ויעיל הן לשוכרי הדירות והן ליזמים שבונים את הפרויקטים הללו".
בעקבות עליית הריבית הדיור להשכרה לא אטרקטיבי עבורכם. אז למה שמשקיעים קטנים ירצו את הדירות?
"משקיעים שקונים דירות בישראל מתעניינים בדרך כלל בעליית השווי שלהן. גם שכר הדירה צפוי לעלות בהתאם. אני לא נביאה אבל גם אם הריבית גבוהה כרגע, בטווח של 20 שנה ממוצע הריבית אמור להיות כ־3%. מחירי הנדל"ן בעולם כולו ובישראל בפרט צפויים לעלות. לכן אני בהחלט חושבת שאם כבר לקנות דירה להשקעה, עדיף במודל כזה שלפיו אנחנו נתחזק את הדירות, וכך המשקיע לא צריך כל היום להתעסק בדירה".
האם נראה בקרוב עלייה במחירי הדירות?
"עליית המחירים כבר מתרחשת. דברים שקרו מסביבנו משפיעים, מלחמת אוקראינה גרמה להתייקרות הסחורות וחומרי הגלם. מדד תשומות הבנייה שעלה בעבר ב־6% בשנה, ולאחרונה הוא די יציב, לא גירד את ההתייקרות האמיתית. הבנייה התייקרה ב־30% עד 40% בשנתיים האחרונות. דבר נוסף שיוביל לעליית מחירים זה המחסור בעובדים. ישראל היתה רגילה ל־90 אלף עובדים מעזה ומיהודה ושומרון, אבל הם כבר לא נכנסים. כעת יש תחרות עצומה בין החברות על העובדים מסין. קבלנים שעבדו עם פועלים פלסטינים מציעים להם שכר יותר גבוה".
מבצע המכירות שלכם, שמאפשר להיכנס לדירה עכשיו ולשלם בעוד שנה, הוא למעשה הוזלה של מחיר הדירה. האם זו לא דרך עקיפה להוריד מחיר בלי להודות בכך?
"נתקלנו ברוכשים רבים שהיו זקוקים להון הראשוני לרכישת הדירה עד למכירת דירתם ולכן הצענו את המסלול הזה. במחיר ההיסטורי ששילמנו על הקרקע אנחנו יכולים לאפשר לקונה להרוויח מההטבה. הרווח שלנו הוא מכך שאנחנו מצליחים למכור במחירי שוק עכשוויים".
את לא חוששת מהירידה בביקוש לדירות?
"ברוך השם, אנחנו רואים שהשוק מתחיל לחזור לעצמו. זה נכון שעם פרוץ המלחמה היה קיפאון, כי כל המדינה היתה בטראומה גדולה, אבל מפברואר חלה התאוששות לא מבוטלת. יש הרבה משפחות שבעקבות שבעה באוקטובר מבקשות לעבור למגדלי מגורים ולא רוצות לגור בצמוד קרקע, ויש כאלה שמבקשים ממ"ד. יש גם תושבי הדרום והצפון שהחליטו שהם לא חוזרים לשם. כל אלה יצרו ביקושים שלא היו קודם. ויש גם משהו משמח משום ש יהודים תושבי חוץ שהחליטו לקנות דירות בישראל בגלל האנטישמיות".
אם המחסור בעובדים והתייקרות הסחורות עלולים להוביל לעליית מחירים, מה ההשפעה של הפסקת היבוא מטורקיה?
"אם ייעצר היבוא של מלט וברזל מטורקיה, יהיה מחסור בחודשים הקרובים. זה עלול לגרום להתייקרות חסרת תקדים של עלויות הבנייה מפני שיצטרכו לייבא את הסחורות ממקומות מרוחקים יותר. לכן יש לטפל באירוע הזה ברמת הממשלה במשרדים הרלבנטיים — משרד החוץ ומשרד הכלכלה".
את לא סומכת על יעילות התגובה של ישראל למצב?
"אני אומרת זאת בכאב גדול, המדינה ומשרדי הממשלה לא מתאימים את עצמם לקצב השינויים בשום פרמטר. ראינו את זה לאחר 7 באוקטובר. המגזר הפרטי התגייס כבר ב־8 באוקטובר. יחידות מילואים בצבא ביקשו מאיתנו לתרום להן ציוד כמו אפודים קרמיים. שאלנו איפה המיסים ששילמנו? איפה הצבא, איפה הממשלה? כעבור יומיים, ב־10 באוקטובר, הם כבר קיבלו מאיתנו את האפודים, אבל בצבא רק אחרי חודשיים נזכרו להביא להם כל מיני דברים שהיו חסרים. זה הקצב. אם במה שקשור לחיי אדם הקצב הוא איטי, הרי שבכלכלה הקצב איטי הרבה יותר.
"מאז שפירקו את מטה הדיור יש בממשלה חוסר יכולת לקבל החלטות ולהתקדם. משרד השיכון מקבל החלטות באופן עצמאי, אבל אם הוא דורך על הרגל של משרד האוצר, הכלכלה או הפנים — הם לא מאפשרים לקדם את ההחלטה. כל מה שאנחנו צריכים זה שכל המשרדים הללו ישבו תחת מטריה אחת ויקבלו החלטות. אנחנו נתאים את עצמנו לכל החלטה, רק שיקבלו. המגזר הפרטי חזק. אנחנו כמו זיקית, יודעים להתאים את עצמנו לכל מצב. אני מבקשת מהמדינה: אל תפריעו לנו לעבוד בכלל – או שתקבלו החלטות אבל שיהיו מושכלות כי לפעמים בממשלה מתקבלות החלטות מנותקות".
