שוק המשכנתאות מתחמם: היקף ההלוואות החדשות במאי - הגבוה מזה שנתיים
שוק המשכנתאות מתחמם: היקף ההלוואות החדשות במאי - הגבוה מזה שנתיים
בחודש שחלף נלקחו משכנתאות חדשות בהיקף של כ-7.8 מיליארד שקל, גבוה ב-32% מהממוצע ב-12 החודשים האחרונים; היקף הלוואות הבלון, שנלקחות לתקופה של שנתיים-שלוש, הגיע לשיא של 1.3 מיליארד שקל
שוק המשכנתאות מעלה הילוך: היקף המשכנתאות החדשות שנלקחו במאי עמד על 7.78 מיליארד שקל - הנתון הגבוה ביותר מאז אוגוסט 2022. היקף המשכנתאות גבוה ב-32% מהממוצע ב-12 החודשים האחרונים, וב-19.4% ביחס למאי אשתקד.
מאז תחילת העלאות הריבית לפני למעלה משנתיים, באפריל 2022, שוק המשכנתאות התכווץ, במגמה שהגיעה לשיאה באוקטובר, לאחר פרוץ המלחמה, אז היקף המשכנתאות החדשות הגיע לשפל של כמה שנים ועמד על 4.5 מיליארד שקל בלבד. מאז מרץ, שוק המשכנתאות החל להראות התאוששות קלה, והיקף המשכנתאות עמד על כ-6 מיליארד שקל בחודש - רחוק מביצועיו בימי שגרה, אך יותר ממה שהתרגלנו לראות מאז 7 באוקטובר.
אמנם גם נתוני מאי רחוקים מאוד מהיקף המשכנתאות טרם העלאת הריבית, שהגיע במרץ 2022 לשיא של 13.4 מיליארד שקל, אך ייתכן שביצועי שוק המשכנתאות בחודש זה כבר לא מציגים שוק בהתאוששות, אלא שוק בפעילות מלאה, המותאמת לסביבת הריבית הגבוהה יחסית במשק. חודשי הקיץ נחשבים לחזקים יחסית בשוק, ולכן ניתן לצפות שללא החרפה במצב הביטחוני, גם ביולי ובאוגוסט נראה היקפי משכנתאות דומים.
עם זאת, לחלק מהעלייה תרמו שני גורמים מרכזיים: הראשון - דחיית עסקאות מאפריל, שבו חל חג הפסח. הגורם השני הוא העלייה החדה בהלוואות הבלון - הלוואות גישור לתקופה קצרה, לרוב של שנתיים-שלוש, במהלכן משלמים את תשלומי הריבית בלבד, ללא תשלומי הקרן.
היקף הלוואות הבלון הגיע במאי לשיא של 1.3 מיליארד שקל: כ-16.5% מסך העסקאות בשוק. השיא האחרון נשבר בדצמבר - אז הן עמדו על כמיליארד שקל, וגילמו אחוז גבוה יותר מסך העסקאות באותו החודש - 18.5%.
לצורך השוואה, באפריל 2022, כשתהליך העלאת הריבית רק החל, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7% בלבד, והיקפן הסתכם ב-496 מיליון שקל בלבד. מאז הוא טיפס בהדרגה, ולאחר שבחודשים האחרונים התייצב על כ-800-900 מיליון שקל בחודש, כעת הוא נסק כאמור ל-1.3 מיליארד.
הלוואת בלון נפוצה במיוחד בשוק הדיור, ובמיוחד בקרב ציבור משפרי הדיור, שכן הן למעשה הלוואות גישור: משפרי הדיור רוכשים דירה חדשה עוד בטרם מכרו את דירתם הנוכחית, ולכן לבינתיים רוכשים דירה חדשה אך משלמים את הריבית על המשכנתא בלבד. הגורם המרכזי שדוחף לעלייה בהלוואות הבלון הם הקבלנים: לאור ההאטה בשוק בשנתיים האחרונות, הם נתקעו עם מלאי דירות גדול, ועלויות הליווי שלהם מול המערכת הבנקאית הלכו ותפכו יחד עם שיעור הריבית.
הקיטון בביקוש דחף את הקבלנים ואת המערכת הבנקאית למצוא פתרונות אשראי יצירתיים, במרכזם הלוואות בלון מסובסדות - כלומר הלקוח רוכש מהקבלן את הדירה בהווה, אך הוא ישלם עליה רק בעוד כמה שנים בתקווה לפסוח על תקופת הריבית הגבוהה. במקביל, הקבלנים אומנם מסבסדים ללקוחות את הריבית, אך הסבסוד נמוך יותר מעלויות הליווי של הבנק, ובעיקר יש לכך אפקט פסיכולוגי על הציבור - שכן רשמית המחירים לא יורדים, מה שמעודד לקוחות אחרים להיכנס לשוק ולא להמתין לירידות נוספות. לבסוף, גם לבנק יש תמריץ בשיתוף פעולה עם ההלוואות המסובסדות, שכן במקום לעבוד מול קבלן אחד עם המון הלוואות, הבנק מקבל המון לקוחות ולכל אחד הלוואה אחת.
ההלוואות אמנם יכולות להיות פתרון ביניים טוב למשפרי דיור, אך החשש הוא שהן ייהפכו מפתרון נקודתי לתופעה רחבה שתפגע ביציבות שוק המשכנתאות. המפקח על הבנקים, דני חחיאשוילי, התייחס בחודש שעבר במסיבת עיתונאים שערך להלוואות הבלון ואמר כי "ראינו עלייה מסוימת בהלוואות בלון - היא לא הייתה משמעותית. בסופו של דבר מה שמעניין אותנו בהיבטים של הלקוח זה שהוא עומד בתנאי החיתום. בינתיים לא רואים תופעה שיצאה משליטה".
מעבר להיקף המשכנתאות, חל שיפור גם באורך המשכנתא הממוצע: במסלולים צמודי המדד, תקופת הפירעון הממוצעת עמדה במאי על 20.8 שנה, הנתון הנמוך ביותר מאז 2016. במאי 2023 הנתון עמד על 22.7 שנה - כמעט שנתיים יותר. הריבית הממוצעת במסלולים אלו נותרה בדומה לרמתה באפריל - 3.1% - חצי אחוז פחות בהשוואה למאי 2023. גם במסלולים שאינם צמודים, אורך המשכנתא הממוצע התקצר בכמעט שנתיים מאז מאי אשתקד, ועמד על 23.2 שנה - הנתון הנמוך מאז מרץ 2022.
