בנק ישראל נגד מבצעי 90/10 למימון רכישת דירות; קבלנים: השוק ייעצר
בנק ישראל נגד מבצעי 90/10 למימון רכישת דירות; קבלנים: השוק ייעצר
בנק ישראל שם על הכוונת את מבצעי המימון שהיזמים מציעים לרוכשי הדירות, וכוללים דחיית תשלום המשכנתא עד למסירת הדירה. אלא שנראה כי לרגולטור יהיה קשה להגביל את ההטבות הללו, שבשנה האחרונה היוו את המנוע המרכזי של ענף המגורים
המנוע של ענף הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה היה מבצעי מימון שהיזמים הציעו לרוכשי הדירות החדשות, אלא שנראה כי המערכת הבנקאית החליטה החליטה להשגיח מקרוב על המבצעים הללו, וייתכן אף להגביל אותם.
כדי לעודד מכירות יזמים רבים הציעו לרוכשים מבצעי 80/20 ו־90/10, שמשמעותם שהרוכש משלם רק 10% או 20% מעלות הדירה בעת הרכישה, ואת המשכנתא הוא יתחיל לשלם רק בעת מסירת הדירה כעבור שנתיים או שלוש. את תקופת הביניים הזו היזמים מסבסדים על חשבונם באמצעות תשלום ריבית לבנק המלווה את הפרויקט. בשנה האחרונה עסקאות כאלה הגיעו לכ־30% מכלל ההלוואות לדיור.
בבנק ישראל חוששים שלאחר מסירת הפרויקט לרוכשים הם יתקשו לשלם את המשכנתא. בסוף אוקטובר כינס סגן המפקח על הבנקים בבנק ישראל פגישה עם כל ראשי החטיבות העסקיות בבנקים כשעל הפרק העלייה בסיכון בענף הנדל"ן בין היתר ברקע לזינוק בהיקף מבצעי ה־20/80. אמנם בנק ישראל טרם נקט צעדים בנושא אך המסר חלחל למטה, וכשבועיים לאחר מכן כבר הודיע בנק לאומי כי לא יאפשר מבצעים חריגים כגון 10/90, וכי התשלום המינימלי שהרוכש יידרש להביא מהבית יעמוד על 20% הון עצמי והלוואות הבלון שלוקח היזם יוגבלו עד ל־40% מעלות הדירה.
הסיבה למדיניות ההולכת ומתהדקת סביב המבצעים היא עלייה ברמות הסיכון בענף הנדל"ן. כך למשל בבנק מוטרדים מהעלייה ברמות החשיפה של הבנקים להלוואות שמקורן בענף הנדל"ן שחצו את רף ה־50%. לצד זאת, בתוך שנה נרשם זינוק של 130% בהיקף הלוואות הבלון שלקחו בענף, והגיע בספטמבר ל־1.36 מיליארד שקל (לעומת 496 מיליון שקל באפריל 2022).
1 צפייה בגלריה
חנן פרדימן, מנכ"ל בנק לאומי. בנק לאומי הודיע כי לא יאפשר מבצעים חריגים
(צילום: אורן דאי)
מבצעי ה־20/80 מגבירים את החשש שבמועד המסירה הרוכשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים. הצעד שנקט בנק לאומי הוא איתות לבנק ישראל כי הנושא נמצא בשליטה וכי אין צורך לנקוט צעדים מגבילים נוספים מטעמם, אבל לא ברור אם בנק ישראל יסתפק בצעדים שהבנקים המסחריים יבחרו לנקוט. אך לצד זאת בקרב הבנקים המסחריים השתרשה ההבנה כי לביטול המבצעים יכולות להיות השלכות כבדות על הענף, וכי מה שהחל כמנוע להנעת השוק הפך לחלק בלתי נפרד שיהיה קשה להתנתק ממנו.
ומבצעי המימון אינם הדרך היחידה של היזמים למשוך רוכשים. שיכון ובינוי למשל הודיעה לרוכשים שתספוג עבורם את העלייה בשיעור המע"מ בעתיד, חברת שבירו הבטיחה דחייה של כ־2 מיליון שקל ממחיר הדירה בדירות שמחירן מעל 3.4 מיליון שקל, ולאחרונה חברת אנשי העיר הודיעה כי רוכשי דירות בחלק מהפרויקטים יקבלו רכב חשמלי במתנה.
רון חן, מנכ"ל ובעלים של אנשי העיר, מסביר על הצורך העכשווי במבצע שנקטו: "בשנה וחצי האחרונות עלה מלאי הדירות, וכשיש היצע אתה צריך למשוך את האנשים בדרך מסוימת ולכן ברור שקמפיין כזה מושך. לדעתי זה יותר מושך מהנחה כספית כפי שחלק מהחברות מציעות. כמות הפניות אלינו עלתה פי חמישה בתוך שבוע, ואני מניח שבתוך שבועיים־שלושה נראה את התוצאות".
"בתקופה כזו, ובעיקר בשוק של תל אביב, יזמים שלא יהיו יצירתיים ולא ישקיעו באיכות המוצר, הלקוחות שלהם יעברו לרכוש דירה בחברה אחרת. לסגור עסקאות לוקח יותר זמן, ואתה צריך להשקיע בלבנות את העסקה ולרצות את הרוכש במה שחסר לו בדירה".
עם זאת, חן מסביר כי הם מגלים אחריות ומרסנים את המבצעים: "הדירות שלנו יקרות, סביב 7-8 מיליון שקל, וגם אנחנו מציעים מבצעי 20/80, אבל בשום אופן לא 10/90, וזה הבדל עצום, זה חצי מההון העצמי בוודאי בהסתכלות רחבה יותר בפרויקט עם הרבה דירות. המבצע שלנו הוא בעיקר למשוך לקוחות, ורק לדירות שמסתיימות השנה. מבחינה פיננסית לתת 10/90 יותר יקר לי מלתת את הרכב הזה. גם אם נתתי למישהו 20/80, מדובר במימון של מקסימום שנה, כלומר לא נממן אנשים לארבע שנים".
דרור אוהב ציון, המנכ"ל והבעלים של חברת שיווק הנדל"ן דרא, מתקשה לראות כיצד שוק הנדל"ן ימשיך להתנהל ללא המבצעים הללו: "תנאי התשלום האלה הם גורם שהשפיע מאוד בשנה האחרונה, ובלעדי זה היו הרבה פחות עסקאות. אנחנו מוכרים היום דירות לשלוש עד חמש שנים, וללקוחות מאוד קשה היום לשלם בצורה ליניארית, זה מוריד הרבה עסקאות. בין אם מדובר בזוג צעיר שיידרש לתשלום משכנתא במקביל לדמי שכירות, ובין אם אלה משפרי דיור שטרם מכרו את הדירה. ליזם יהיה מאוד קשה למכור היום בלי התנאים האלה, ואסור לפגוע בכלי הזה אחרת זה יפגע בשוק הנדל"ן. אני חושב שהמבצעים האלה כאן כדי להישאר".
מבצעי היזמים עשו שינוי כה גדול עד כי לטענת אוהב ציון יש זוגות שמוותרים על הזכייה במחיר למשתכן בגלל תנאי התשלום בשוק החופשי ובשל אלמנט הזמן: "פרויקטים של מחיר למשתכן אורכים זמן רב, ולכן יש מקומות שבהם הרווח של הרוכשים מהפרויקט לצד תנאי תשלום 'רגילים' לא משתלמים והם מעדיפים לוותר על הזכייה ולקנות בשוק החופשי".
עוד הוא מסביר כי למשך הבנייה יש משמעות עצומה: "בעבר כשהיינו מוכרים דירות חדשות היינו מוכרים לשנתיים – משך תקופת הבנייה. היום הפרויקט הכי פשוט אורך לפחות שלוש שנים, וכל עוד נמכור דירות לטווחים האלה המבצעים האלה יישארו".
רז שרייבר, מבעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, סבור כי ללא מבצעי 20/80 ירדו מהשוק חלק בלתי מבוטל מהעסקאות, אך הוא מעריך כי בסופו של דבר השוק ימצא דרך להמשיך לעבוד גם ללא המבצעים. יזם הנדל"ן שייקה נפחא מוסיף כי ללא המבצעים השוק ייעצר, ויזמים יפנו לקבלת הלוואות חוץ־בנקאיות שיעלו את מפלס הסיכון וייקרו עוד יותר את הדירות.
