ארוכה הדרך להשבחה: מורה נבוכים לבעלי דירות מבולבלים בעקבות החלטת ועדת הערר בת"א
ארוכה הדרך להשבחה: מורה נבוכים לבעלי דירות מבולבלים בעקבות החלטת ועדת הערר בת"א
החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב לחייב דיירים ברובע 3 בתשלום היטל השבחה יצרה גלי הדף בכל שוק הנדל"ן. עדיין שאלות רבות נותרו פתוחות: מדוע בכלל התקבלה ההחלטה, כיצד תשפיע על הדיירים, היזמים וגם על תוכניות התחדשות עירוניות נוספות, והאם היא בכלל מעשית ורלבנטית?
החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה לחייב דיירים בתשלום היטל השבחה בעת מכירת דירות ברובע 3 בצפון הישן של תל אביב מעוררת עניין רב, ואפילו מתח. החשש של יזמים רבים — ולא רק כאלה הפועלים בתחומי תל אביב — הוא שעיריות המקדמות בימים אלה חלופות מקומיות לתוכנית תמ"א 38 הארצית, יחלו לגבות היטלי השבחה בגינן, וכך יסכלו מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית. אולם בפועל הדרך ליישום ההחלטה של ועדת הערר, של גביית היטלי השבחה מכל בעל דירה בצפון תל אביב שמוכר את הנכס שלו — עוד ארוכה ומסורבלת.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל נכס על ידי הרשות העירונית אשר אישרה תוכנית בנייה, והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הרשות המקומית לצורכי קידום תכנון, בנייה וחינוך. חישוב גובה היטל ההשבחה מורכב וסבוך אך בין הקריטריונים הנלקחים בחשבון: גודל, קומה ומאפייני הדירה, בעלות על הקרקע, זכויות בגג וברכוש המשותף, חניות והמאמץ שנדרש למימוש פרויקט ההתחדשות. בתשלום ההיטל חייב אדם שהיה בעל המקרקעין ביום מתן האישור. עם זאת, כחלק מהמו"מ על מכירת נכס, ניתן לקבוע שהקונה ישלם את החיוב ("עסקת נטו"). מועד התשלום של ההיטל הוא ביום "מימוש הזכויות" במקרקעין. מה זה "יום מימוש הזכויות"? ביום שבו אדם מוכר את הדירה שלו.
אבל תמ"א 38 לא דורשת היטל השבחה.
אכן, והחלטת ועדת הערר באמת אינה מבטלת את הפטור הכללי מהיטל השבחה במקרה של היתר בנייה - כלומר במקרה של התחדשות עירונית. כך נוצר מצב שלפיו בעל דירה שלא עברה התחדשות יחויב בהיטל השבחה אם ימכור אותה — ואילו יזמים יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה.
למה הנושא נדון בהקשר של רובע 3?
תל אביב־יפו חולקה לתשעה רבעים, כשהשאיפה של העירייה היא לייצר מדיניות נפרדת לכל רובע מבחינת התחדשות ובנייה. החלטת ועדת הערר המחוזית נוגעת אמנם לרובע 3, אבל לא מן הנמנע שתחול על יתר רבעי העיר בהמשך. עררים דומים הוגשו גם לגבי תוכנית ההתחדשות ברובע 4. הם עדיין לא נדונו, אך ההחלטה צפויה להיות דומה. גבולות הרובע הם רחוב הירקון במערב, הרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, אבן גבירול במזרח ונחל הירקון ושפך הירקון בצפון. התוכנית להתחדשות הרובע החריגה את רחוב אבן גבירול, את מתחם הבימה היכל התרבות ואת החלקות הסמוכות ממערב ומדרום לכיכר רבין. היא חלה על כל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתוכניות אחרות.
למה הנושא צף מחדש?
הסיבה שהיטל ההשבחה בכלל עלה לדיון מחדש בהקשר של התחדשות עירונית היא שתמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, כוללת, כאמור, פטור מהיטל השבחה. הכוונה היתה לעודד משקיעים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. עם אישורן של תוכניות הרבעים 3 ו־4 בתל אביב עלתה סוגיית הפטור שוב על הפרק. הטענה של עיריית תל אביב היתה שתוכנית הרבעים משפרת עבור בעלי הדירות את הוודאות בנוגע לממדי ההיתר, מספר הקומות וקווי המתאר, ואת הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות. לכן יש לה הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה.
מצד שני, עשרה בעלי דירות ויזמים שהגישו עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה (ועדה מחוזית שיש לה סמכויות כשל בית משפט — ג”נ) סברו שמדובר בהחלטה לא הוגנת. הטענה העקרונית שלהם היתה שהתוכנית של העירייה למעשה נותנת זכויות בנייה של תמ"א 38 — ולכן אין לגבות עליה היטל השבחה. החלטת ועדת הערר החדשה מתייחסת בדיוק למקרים אלה. ועדת הערר אמורה לדון גם בעוד עשרות עררים "הפוכים" — שבהם העירייה היא זו שהגישה ערר נגד הערכות שמאי שלטענתה היו נמוכות מדי.
בתמצית, החלטת ועדת הערר קובעת שתוכנית רובע 3 שונה מתמ"א 38. במילים אחרות, הוועדה קבעה שתוכנית רובע 3 מפורטת, שהיא נותנת זכויות קונקרטיות, שיש בה ודאות, ולכן יש בה ערך מוסף רב, שצריך להיות מתורגם להיטל השבחה.
עד כמה ההחלטה קרובה ליישום?
החלטת ועדת הערר היא "החלטת ביניים", וכדי ליישם אותה ולגבות את ההיטל יש למנות שמאי מייעץ שיקבע את גובה היטל ההשבחה בכל תיק. בנוסף לכך, אחרי קביעת השמאי המייעץ לגבי גובה ההשבחה, התיקים יחזרו לדיון בוועדת ערר, ולנישומים תינתן זכות טיעון לפני החלטתה של הוועדה על גובה ההשבחה. התהליך ארוך, והחשש העיקרי הוא מסרבול מימוש ההתחדשות העירונית. המבקרים את החלטת ועדת הערר טוענים כי העירייה עוד לא הוכיחה ששווי הנכס עלה בגלל תוכנית הרבעים. לדברי שמאית המקרקעין נחמה בוגין, "היטל השבחה הוא הפרש שווי בין שני מצבי תכנון. לענייננו, תמ"א 38 מול תוכנית הרבעים - שאושרה מכוח תמ"א 38. בשורה התחתונה, היטל השבחה מתייחס לעליית שווי המקרקעין. עיריית תל אביב לא הוכיחה בשום צורה שהשווי עלה בעקבות תוכנית הרבעים. בעיניי, זה המבחן היחיד".
האם ההחלטה רלבנטית ברמה ארצית?
עו"ד ענת בירן מבהירה כי ההחלטה לחייב היטל השבחה בעת מכירת דירה מתייחסת רק לתוכניות התחדשות עירונית לפי סעיף 23, שבהן אין שיקול דעת לוועדה המקומית אם לתת את היתר הבנייה או לא. הכוונה היא שבמקרים שבהם אין ודאות שיהיה פרויקט התחדשות, אדם לא ישלם בעת מכירת הנכס היטל השבחה. לדברי בירן, "הרוב המכריע של תוכניות לפי סעיף 23 כולל סעיף שמותיר שיקול דעת לוועדה המקומית שלא לתת היתר בנייה ומחייב פרסום להתנגדויות כמו התמ"א עצמה. השמירה על שיקול דעת חשובה לוועדות רבות, ולכן אני בספק אם ירוצו לאשר תוכניות שמקנות זכויות ללא שיקול דעת אם לאשר או לא".
