בלעדיעיריית ת"א תילחם על מיליארדי השקלים של תוכנית הרובעים
בלעדי
עיריית ת"א תילחם על מיליארדי השקלים של תוכנית הרובעים
אחרי הפסיקה שמונעת ממנה גביית היטלי השבחה, פנתה העירייה לשמאים מכריעים בבקשה שידחו הכרעתם בנוגע להיטלים על מוכרי דירות ברובעים 3 ו־4. המהלך – ניסיון למשוך זמן בציפייה שהעליון יהפוך את ההחלטה
המהלך הנגדי של עיריית תל אביב: פסק דין שהתקבל לפני כשלושה שבועות יוביל לכך שהעירייה תפסיד מאות מיליוני שקלים היטלי השבחה שהיא מתכננת לגבות מתושביה. במטרה למזער את הנזק ואולי אף להפוך את הקערה העירייה מבקשת משמאים מכריעים לדחות את הכרעתם באשר להיטל השבחה שחל על מוכרי דירות ברובעים 3 ו־4. בהודעות ששלחה העירייה והגיעו לידי "כלכליסט" היא מבקשת מהשמאים המכריעים לתת לה ארכה של 45 ימים כדי שתוכל להציג בפניהם את טיעוניה המשפטיים לאור פסק הדין החדש.
מנקודת המבט של העירייה הדחייה נועדה לתקן נזק או לפחות למזער את הנזק שמסב לה פסק הדין שהתקבל בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב. זאת מכיוון שאם השמאים המכריעים יפעלו על פיו שומות לתשלום ההיטל בגובה מאות אלפי שקלים יצטמקו לעשרות אלפי שקלים ואולי אף יתאפסו. אלא ששמאי מכריע אינו ערכאה משפטית והוא חייב לפעול על פי פסק הדין. העירייה מתכננת לערער לבית המשפט העליון, וגרירת הרגליים משחקת כעת לטובתה מכיוון שייתכן כי העליון יקבל פסק דין חדש שיאפשר לה לגבות את היטלי ההשבחה כמתוכנן.
שמאי המקרקעין אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מייצג באחד התיקים האלה וכתב במענה לדרישה לארכה כי "אין שום משמעות לטענות משפטיות שיועלו בפני השמאי המכריע מאחר ונכון לעת כתיבת שורות אלה הוא מנוע מלפעול אחרת מפסק הדין המנחה. הוועדה המקומית מנסה ליצור מציאות כלפי הנישומים בתיק זה, שאינה ראויה וייתכן שתגרום להם לשלם סכומים שאינם מגיעים לוועדה בדין וזאת בהתבסס על טיעונים משפטיים שטרם התקבלה הכרעה בהם".
השורשים של הפרשה הזו בינואר 2018 כאשר אושרה התוכנית לרובעים 3 ו־4 בצפון תל אביב. בעקבות אישורה של התוכנית מוכרי דירות החלו לקבל היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים כל אחד. היטל השבחה הוא מס עירוני בשווי של 50% מעליית הערך של דירה בעקבות אישור של תוכנית בנייה. הדרך לחישוב גובה המס היא בחינה של שווי הדירה בשוק לפני שאושרה תוכנית ואחרי שהיא אושרה.
תוכנית הרובעים מקנה כמעט לכל בניין אפשרות להוסיף 2.5 קומות. דיירים בבניינים חוברים ליזמים שמקבלים את הדירות על הגג בתמורה לשיפוץ הבניין או הריסתו ובנייתו כחדש. העירייה טוענת כי זכויות הבנייה האלה לא היו קיימות לפני אישור תוכנית הרובעים ולכן התוכנית העלתה את שווי הדירות במאות אלפי שקלים. על בסיס הטיעון הזה של העירייה, בעל שתי דירות בבניין ברובע 3 קיבל דרישה לתשלום של 770 אלף שקל עבור שתי הדירות יחד. הוא התנגד לעמדת העירייה בין היתר משום שלטענתו גם עד אישורה של תוכנית הרובעים העירייה אפשרה פרויקטים של התחדשות עירונית על פי כללי תמ"א 38, שמקנה אפילו יותר זכויות, במקרים מסוימים 3.5 קומות. במילים אחרות המצב התכנוני של הדירות לפני אישור תוכנית הרובעים ואחרי אישורה לא השתנה הרבה ומכאן שגם השווי שלהן לא שונה. בעל הדירות הגיע עם טיעוניו עד בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב.
השופט יעקב שקד קיבל חלק מטיעוניו וקבע כי "לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38. מתקבלת טענתו העקרונית של המערער שלפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת 'מצב קודם'". כלומר השופט דחה את עמדת העירייה כאילו לא היתה לפני תוכנית הרובעים כל אפשרות לחדש את הבניין על ידי הוספת קומות. שמאים שמחשבים את שווי ההשבחה חייבים לקחת בחשבון את פסק הדין ולבחון את שווי הדירות בתקופה שבה המדיניות היתה תמ"א 38, לעומת שוויין לאחר שתוכנית הרובעים הפכה למדיניות התכנון. השאלה היא האם יש שינוי בשווי, והאם תוכנית הרובעים הובילה להשבחה.
העירייה מנפיקה שומות של היטלי השבחה בעת מכירת דירה. בדרך כלל מוכר הדירות מציג שומה נגדית בעזרת שמאי מטעמו והשומות מתגלגלות לשמאי מכריע שממונה על ידי משרד המשפטים. השמאי המכריע חייב לפעול על פי התקדים שנקבע בפסק הדין. כדי למנוע הכרעה והפסד כספי, שמאי העירייה החל לשלוח לשמאים מכריעים בעשרות התיקים הפתוחים ארכה של 45 ימים כדי שהעירייה תוכל "להציג בפניהם את הטענות המשפטיות והשמאיות שלה ביחס לפסק הדין". במכתביה מודיעה העירייה כי היא מתכננת לערער על פסק הדין לעליון. מהעיריה נמסר: "הוועדה המקומית ביקשה להוסיף התייחסות לפסק הדין החדש ביחס לתיקים המתנהלים אצל שמאים מכריעים ולקבל ארכה קצרה. מקובל ושגרתי שכאשר יש פסק דין חדש שנוגע לסוגיה שבמחלוקת, תינתן לצדדים אפשרות להתייחס אליו בטרם ההכרעה".
תגובת עיריית תל אביב-יפו: "הוועדה המקומית ביקשה להוסיף התייחסות מטעמה לפסק הדין החדש ביחס לתיקים המתנהלים אצל שמאים מכריעים ולקבל לצורך כך ארכה קצרה. מקובל ושגרתי שכאשר יש פסק דין חדש שנוגע לסוגיה שבמחלוקת, ובכוונת הערכאה הרלוונטית להתייחס אליו בהכרעתה, תינתן לצדדים אפשרות להתייחס אליו בטרם ההכרעה. אחרת תיפגע זכות הטיעון ותתקבל החלטה ללא הצגת עמדת הוועדה בנושא".
