ראיוןמנכ"ל התאחדות הקבלנים: "שנת הכהונה של אלקין במשרד השיכון אומללה"
ראיון
מנכ"ל התאחדות הקבלנים: "שנת הכהונה של אלקין במשרד השיכון אומללה"
לאמנון מרחב בטן מלאה על המהלכים האחרונים של שר השיכון והבינוי ששיאם הצמדת רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. "יש פה שר שרץ ריצת אמוק להוביל מהלך שכל כולו לשפוך שמן על מדורה רותחת", הוא אומר בראיון לכלכליסט. לדבריו, "הטענה שהקבלנים חזירים היא הפוכה, אם יש מישהו שנהנה מעליית מחירי הדיור היא מדינת ישראל. היא משחקת בקזינו"
"שר השיכון והבינוי זאב אלקין עשה שרשרת של טעויות ששופכת שמן על המדורה והובילה לעליית מחירים, התיקון לחוק המכר מלבה את האש", כך לדברי אמנון מרחב, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ בראיון לכלכליסט. התיקון אליו הוא מתכוון נכנס לתוקף בשבוע שעבר ומאפשר לחברות הבנייה להצמיד רק 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, בעוד שעד אז נהוג היה להצמיד את מלוא המחיר למדד התשומות. מאז אישורו של החוק הקבלנים מנהלים מאבק ושלחו לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין מכתב התרעה לפני עתירה לבג"ץ בדרישה לביטול החוק.
דבריו של מרחב מגיעים על רקע הראיון של מנכ"ל משרד השיכון אביעד פירדמן שפורסם היום בכלכליסט והוציא את הקבלנים משלוותם. פרידמן טען כי קבלנים איימו על אלקין, הפעילו לחצים וניהלו קמפיין במטרה לטרפד את החוק. פרידמן השתומם על האיום לפנייה לבג"ץ, ורמז כי אמירות של ראשי ההתאחדות על כך שהתיקון לחוק יוביל לעליית מחירים אינן מתיישבות עם חוק ההגבלים העסקיים.
מרחב מתעקש שהקבלנים ניהלו מאבק לגיטימי, "הופעתי בכנסת, העברתי חומרים מקצועיים, ניהלנו קמפיין תקשורתי, הכל במסגרת החוק באופן הכי מקצועי". לעומת זאת לטענתו אלקין ואנשיו הם אלה שאיימו על הקבלנים. "קיבלנו ממנו מסרים חמורים ביותר. הוא אמר 'אם אתם תפעלו נגד החוק אני אראה בזה הכרזת מלחמה אישית עליי ויש לי תוכנית סדורה לטפל בכם'. יש לנו תיעוד של הדברים. קיבלנו את המסרים גם ממנו וגם מאנשים מטעמו, האמת שלא האמנו כשקיבלנו את הדברים. נדהמנו, לא האמנו ששר בממשלת ישראל יעז להתבטא בצורה מאיימת. ואנחנו רואים בזה ניסיון הפחדה והשתקה שלנו".
נטען שהפעלתם לחץ פסול על אלקין, ואולי אף עברתם על חוק ההגבלים העסקים
"כל הטענות של אביעד פרידמן זה במסגרת קמפיין הבחירות שלו ושל השר שלו והמצוקה שלהם. אף אחד לא מאמין לטענות האלה, זה קשקוש בלבוש. אני אצטט שני משפטים שאביעד פרידמן אמר לפני שבועיים ב-28/6 בדיון בוועדת הכספים על חוק המכר תוך כדי זה שניהלנו קמפיין דמוקרטי לגיטימי בתוך הליך חקיקה: 'לקולגות שלנו, גם שאנחנו חלוקים, הדיונים אתכם היו מקצועיים ועניינים יש לי הרבה כבוד לעבודה המשותפת, יש לי המון הערכה לארגון שלכם שנהג בצורה אחראית ומקצועית'. את זה הוא אומר כשהיינו בעיצומו של ויכוח. למה כשישבנו בוועדת הכספים של הכנסת אף אחד לא אמר רבותיי אתם עוברים על החוק, לא יועמ"ש ועדת הכספים, לא יועמ"ש משרד השיכון לא משרד המשפטים, לא פרידמן בעצמו".
אם אתה או נשיא ההתאחדות אומרים שהמהלך יוביל לעליית מחירים זה לא ניסיון לתיאום מחירים?
"לדעתי הם מנסים להפעיל לחץ על גורמי אכיפת החוק, מנסים להלך איימים. אנחנו אנשים סופר קפדניים, אין לנו שום השפעה ושום כוונה להכווין את השוק. במסגרת דיון על הליך חקיקה הוזמנו להביע את דעתנו. המשנה לשעבר ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ כתב בטור דעה על התיקון לחוק כי מדובר בעיתוי אומלל שיוביל לעליית מחירים. אמר את זה פרופסור רון שפירא, פרופסור אייל זמיר בעל הסמכה הכי גדול בחוק המכר, לשכת עורכי הדין כתבה את זה. אז מה, כולם עבריינים וחזירים? או שיש פה אנשים מקצוענים ויש פה שר שרץ ריצת אמוק להוביל מהלך שכל כולו לשפוך שמן על מדורה רותחת. השוק סופר תחרותי. אנחנו לא יכולים לקבוע לקבלנים מה לעשות ואיך לעשות".
כאמור התיקון לחוק מאפשר להצמיד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, משום שזה החלק במחיר שמגלם את עלויות הבנייה. לעמדת המדינה מרכיבים אחרים כגון מחיר הקרקע והרווח היזמי לא מושפעים ממדד תשומות הבנייה. לטענת הקבלנים הבעיה בחוק, שהוא לא מאפשר להם להצמיד את 60% ממחיר הדירה לאף מדד, ומשום שהרכישה היא בתשלומים לאורך 3 שנים ערך הכסף נשחק.
מרחב מסביר "לא אנחנו המצאנו את ההצמדה, כל דבר במדינת ישראל צמוד, במיוחד בעסקת תשלומים. אתה קונה טוסטר זה צמוד, את קונה רכב בליסינג זה צמוד, אתה לוקח הלוואה זה צמוד, כל מימון ארוך טווח צמוד. גם הקבלן שממן את רכישת הקרקע משלם הצמדות וריביות. המכשיר הזה הוא לגיטימי כדי לשמור על ערך הכסף. אמרנו לאלקין אתה פוגע בזכות היסוד של הקבלנים, בזכות של חופש החוזים והזכות לשמור על ערך הכסף שלהם, הטענה שלנו נתמכה על ידי פרופסורים לכלכלה, פרופסורים למשפטים, לשכת עורכי הדין, כולם תמכו בטענה שיש פה בעיה משפטית. גם משרד המשפטים חזר פעם אחר פעם על האמירה שלו שבלי הצמדות בכלל זו בעיה חוקתית. אז מה כולם טועים?"
למה אתם צריכים להצמיד מרכיבים שלא מושפעים מהתייקרות עלויות הבנייה?
"משרד המשפטים אמר אם אתה רוצה לשנות ולהגיד שההצמדה לתשומות הבנייה אינה נכונה, אז תקבע מדד אחר. אנחנו אמרנו תקבעו אתם את המדד. זו הטענה העיקרית שלנו כנגד החוק, זו פגיעה בזכויות היסוד של הקבלנים".
מדד התשומות עלה בשיעורים חדים שאף אחד לא חזה לפני שנתיים, גרפתם מכך הרבה כסף, זה לא מספיק?
"ההצמדה למדד אינה קשורה לרווחי הקבלנים. משרד השיכון עצמו מראה שלאורך השנים הרווח היזמי לא השתנה. הוא נשאר אותו דבר. הטענה שהקבלן מרוויח מהצמדות היא פופוליסטית שנועדה רק כדי למרמר את הציבור על הקבלנים. במקום לטפל בבעיה הם מנסים לזרוק לזירה שני צדדים, קבלנים וצרכנים, שיקיזו את הדם אחד לשני. זו הסוגייה. ההצמדה למדד רק שומרת על ערך הכסף. לכן גם הצענו מנגנון שיאפשר להצמיד למדד תשומות הבנייה או יוקר המחיה, הנמוך מבין השניים. אנחנו לא מחפשים לנצל יתרון מכך שבדיוק עכשיו בעת הזו מדד מסויים עלה. למה הוא לא התעורר לפני שנה? למה קודמיו לא טיפלו בזה?! כי לכולם היה ברור שזה המצב המשפטי והחוזי הנכון".
אולי לא טיפלו בזה עד היום משום שאתם הפעלתם לחץ?
"אף פעם לא הייתה יוזמה כזו, ולכן לא הייתה הפעלת לחץ מצדינו. כי לכולם ברור שהשיטה שקונים על הנייר לעוד 3 שנים, היא שיטה שמצדיקה הצמדה כדי לשמור על ערך הכסף. אמרנו לאלקין, תראה לא צריך לגלגל את זה על רוכשי הדירות. הצענו פתרונות: שייקחו משכנתא עכשיו וישלמו את כל מחיר הדירה ביום הרכישה וכך פתרת את בעיית ההצמדה. אבל אז הם יצטרכו לשלם משכנתא 3 שנים בתקופה הבנייה וקונים לא רוצים לעשות את זה.
"פתרון נוסף הוא עסקת חבילה שהצענו שבמסגרתה המדינה תקפיא את מחירי הקרקע, אנחנו נקפיא את מחיר הדירות והכל יהיה בהסכם חתום. אם מחיר הקרקע לא יעלה פתרת את הבעיה. וזה לגמרי צעד אחד פשוט. ואז התחרות תהיה הרבה יותר סבירה. הוא לא רוצה לעשות את זה כי רק בשנת 2021 המדינה לקחה 80 מיליארד שקל מיסוי נדל"ן. אין היום גרעון בתקציב המדינה רק בזכות העניין הזה".
אתם דואגים לקבלנים, אבל מה עם הציבור שסופג בשנים האחרונות עליות מחירים ועל זה עוד הצמדות למדד?
"הרווחים של הקבלנים נשארים כל הזמן על אותו שיעור כי תשומות הבנייה עלו, זה עולה גם מהנתונים של משרד השיכון עצמו. הבטון התייקר ב-100%, הברזל עלה ב-80%, העובדים התייקרו. אתה לא יכול למצוא מנהל עבודה. אין ספק שבסוף מי שמשלם את המחירים זה הציבור במדינת ישראל. אם התזה שמשרד השיכון מפמפם נכונה שהקבלנים חזירים, הקבלנים היו צריכים לשבת בשקט. אז למה במשך 3 שנים אנחנו מציעים תוכנית לקירור השוק?! כי המצב לא יותר טוב לקבלנים. כשאתה מנתח את הנתונים, אתה רואה שהרווחים לא יותר גדולים. חוסר הוודאות גדול. אין קרקעות, הרשויות המקומיות לא משחררות היתרים, הקבלנים לא מבסוטים מחוסר הוודאות הזו, להפך זה מלחיץ ומקשה. יש כל כך הרבה קבלנים שנמצאים במצב לא פשוט".
אלקין מציג את התיקון לחוק כהישג שאינו נופל מהרפורמה שהוביל בשוק התקשורת בתקופה שבה משה כחלון שימש שר אוצר, מרחב לעומת זאת טוען כי תקופת כהונתו של אלקין במשרד השיכון רק הסבה נזק.
"כל אחד שמסתכל על השנה האחרונה בשוק הדיור, בשנה שבה אלקין כיהן, רואה שזו אולי התקופה הכי אומללה בשוק הדיור. בשנה הזו מחירי הדיור זינקו ב-16% עד 20%. ה-16% זה כלל השוק – יד ראשונה ושנייה, מחירי דירות החדשות זינקו ב-20% זה לא היה באף קדנציה של קודמיו. אצל כחלון הקצב השנתי היה 3.1%, אצל גלנט 3.3%, אצל שאשא ביטון 3.2%, אצל ליצמן זה על לקצב שנתי של 8.6%, אבל אלקין בשנה הכפיל.
"אל מול הכשלון הזה ברור שהבן אדם במצוקה קשה ובמקום לקחת אחריות על הכשלים שלו הוא מנסה לגלגל את זה לקבלנים ולהטיח בהם את האחריות".
אלקין ירש בעיות, הוא שר שיכון שנה, וקיבל את המשרד לאחר קיפאון של שנתיים בגלל ממשלת המעבר.
"משבר הדיור הוא משבר מתמשך ואין ספק שהממשלות לדורותיהם כשלו. בתקופה של אלקין זה רץ בצורה הכי מטורפת. אפילו הוא הודה שהוא איבד שליטה על השוק הזה. מה הוא בחר לעשות? הגרלות, בחר להיות לאס ואגס.
"הטענה שהקבלנים חזירים היא הפוכה, אם יש מישהו שנהנה הכי הרבה מעליית מחירי הדיור היא מדינת ישראל. היא משחקת בקזינו. בלאס וגאס מי שמרוויח זה הקזינו ובמקרה הזה הקזינו היא המדינה.
"יותר מ-50% מהציבור רואים בממשלה אחראית ולא הקבלנים. אלקין קורא את הסקרים מבין שהוא טעה ומנסה לברוח מהאחריות ולהטיל את זה עלינו. זו לא בועה שמישהו מפמפם מחירים, אנשים צריכים דירות, יש כאן מחסור אמיתי בדירות".
הממשלה אולי טועה, אבל אתם הם אלה שמעלים מחירים ומרוויחים מכך
"כולם תמימי דעים שעליית המחירים נובעת ממחיר הקרקעות שרמ"י משווקת, יש גרף שהכין משרד השיכון ומראה שלאורך השנים הגורם שהשפיע הכי הרבה על עליית מחירי הדיור זה מחיר הקרקע שעלו פי 11 יותר מאשר מחיר הדירות".
הקבלנים הם אלה שמגישים הצעות מחיר במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, הם אלה שמעלים את המחיר
"הקבלן מגיב לשוק ולא מייצר את השוק. הכשל פה הוא כשל ממשלתי מתמשך. מונופול המדינה מספסר בקרקעות ומשווק אותן בהיקף לא מספיק. השוק צריך קרקעות לבניית 80-70 אלף קרקעות בשנה, רמ"י מוציאה פחות מ-50 אלף, וכך היא גורמת למחסור בשוק. וזה מוביל לעליית מחירים. אם המדינה הייתה שומעת לנו וזורקת עכשיו לשוק קרקעות ל-300 אלף יח"ד, המחירים היו יורדים. כל הכלכלנים אומרים את זה. אף אחד לא תוקף את האקסיומה שהבעיה היא בהיעדר היצע מספיק".
דווקא בתקופה של אלקין היה גידול בהתחלות הבנייה ובהיקף השיווקים של רמ"י
"השנה יש כמות גדולה מאוד של התחלות בנייה, כולם תוצאה של תהליכים שהתחילו לפני אלקין. התחלת בנייה היא תוצאה של היתר בנייה שלוקח להוציא 30 חודש בממוצע".
יש לך בשורה לזוכי מחיר למשתכן שנמצאים כעת באי וודאות, משום שבעקבות התיקון לחוק קבלנים הודיעו שהם מפסיקים להחתים רוכשים?
"נוצר כאן מצב משפטי סבוך. בהודעה של משרד המשפטים ביום שלישי נכתב כי נדרשת חוות דעת משפטית על ידי היועמ"ש של רמ"י ושל משרד השיכון ובליווי והכוונה של משרד המשפטים. מצד אחד קבלנים שזכו במכרזים על פי מצג ברור של משרד השיכון, לפיו מחיר הדירות מוצמד במלואו למדד התשומות, ומצד שני כעת המדינה אוסרת להצמיד. ברור לכל המשפטנים שנוצר כאן מצב סבוך.
"כשרצים ריצת עמוק לתקן את החוק ולקבוע עובדות ולא משקיעים מחשבה על כל הניואנסים ואז נוצר חוק גרוע שהשאיר הרבה חורים ובעיות משפטיות שיזרקו את הצדדים להליכים משפטיים. לכן אמרנו למחוקקים שוואיה שוואיה. אי אפשר בשבועיים לפתור חוק כזה מורכב. בוא נשב ביחד ונפתור בעיות. לא, הם רצו ליצור ערב הבחירות עובדות בשטח, רצו לחקיקה שיצרה הרבה תקלות ושפכה שמן על המדורה".
מה עם אלפי הזכאים שמחכים שנים לדירה?
"כל הפרויקטים האלה של מחיר למשתכן ומחיר מטרה, התבררו כבעיתיים ביותר להוצאה לפועל בגלל הכשלים של משרד השיכון וחסמים של תשתית ורגולציה שמעכבים שנים על שנים את הפרויקטים. רצה משרד השיכון להוכיח לציבור שהוא עושה לו טוב, שיווקו הרבה מאוד דירות על הנייר כשהיה בברור שאין סיכוי כי אין ביוב, ואין כביש גישה, ואין מחלף ותשתיות. עבדו על אנשים בעיניים השאירו אותם עם שוקת שבורה. ואז אומרים שהקבלנים אשמים. הציבור לא קונה את זה. הציבור מבין שהקושי הוא הממשלה. גם בכנסת אמרו שהם מבינים שהאירוע דרוש פתרון אחר נדרשת פעולה יותר דרמטית".
יש קבלנים שגררו רגליים כי היה להם נוח כשהמחיר הוצמד למדד התשומות שזינק
"ההתאחדות לא עוסקת במקרים הפרטיים. אנחנו מדברים על המקרו של השוק. אם יש מקרים פרטניים של מישהו שמפר חוזה ויכולת הביצוע שלו לא טובה שיטפלו בו. כנראה שלא עושים אותם כי ברור לכולם שזו לא הבעיה".
מדוע קבלנים מסרבים לבקשה של רוכשי דירות להקדים תשלומים, באופן שיאפשר להם לצמצם התייקרות בעקבות עליית מדד תשומות הבנייה?
"אני לא מתכוון לקרוא לקבלנים לנקוט באיזושהי דרך פעולה. אנחנו לא מטפלים בזה, לא קוראים לקבלנים מה ואיך לעשות. אבל כן בכנסת אמרנו שלדעתנו צריכים לאפשר הקדמת תשלומים. אבל הבעיה היא שאם קבלן מקבל הקדמת תשלומים הוא צריך להכניס הכל לחשבון הליווי ושם אין מכשיר פיננסי של הצמדה. ואז כולם אמרו לנו אתם צודקים קראו למפקח על הבנקים וגם הוא אמר שאין מכשיר כזה. יו"ר ועדת הכספים אמר אנחנו מתחייב לטפל בזה מול בנק ישראל. כי הקבלנים באים בידיים נקיות ואומרים הנה אנחנו מכנים להקדים תשלומים אבל תייצרו מכשיר פיננסי שיאפשר לשמור על ערך הכסף ויושב בחשבון הליווי. ברגע שיתנו את המכשיר הקבלנים יעשו את זה בעצמם. ברגע שיש מכשיר פיננסי שעושה את זה".
