ניתוחביום שהריבית תעלה: רוכשים עם הגב לקיר
ניתוח
ביום שהריבית תעלה: רוכשים עם הגב לקיר
האיום המתקרב של העלאת ריבית מחד והזינוק הבלתי פוסק במחירי הדירות מאידך דוחקים את הרוכשים לקצה, עם הגדלת הסבירות לאי עמידה בהחזר: “כל עלייה של אחוז בריבית המשכנתא גוררת עלייה של כ־250 שקל בהחזר החודשי על כל מיליון שקל"
הצפי להעלאת ריבית קרוב מתמיד, על רקע קצב אינפלציה שנתי של 3.5%, הגבוה ביותר מאז 2009, ומחירי הדירות נראים בלתי ניתנים לעצירה, לאחר התייקרות של עוד 13% בתוך שנה, כשרק בחודש האחרון של 2021 זינקו בכ־2%. שתי המגמות האלה עשויות להעמיד רוכשי דירה ראשונה עם הגב לקיר: ההתייקרות הבלתי פוסקת מדרבנת אותם למהר ליטול משכנתא, אלא שהרמת הראש הצפויה של הריבית מגדילה מאוד את הסבירות של אי עמידה בהחזר וצורך לממש את הנכס.
מנתוני בנק ישראל עולה כי במחצית הראשונה של 2021 נלקחו כ־60 אלף משכנתאות, שהם 24% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. המשכנתא הממוצעת זינקה אשתקד ב־14% והגיעה בדצמבר ל־909 אלף שקל. כמו כן חל זינוק של 171% בנטילת משכנתאות לדירות ששוויין גבוה מ־5 מיליון שקל, והיקף ההלוואות שניתנו לדירות בשווי 5-3 מיליון שקל גדל ב־141% והסתכם ב־18 מיליארד שקל, לעומת עלייה של 60% שנה קודם, ב־2020.
מנגד, גובה השכר החודשי לא הדביק את הקצב, והחשש העיקרי הוא כי רוכשי הדירות, שחלקם מותחים את יכולתם עד הקצה, לא יוכלו לעמוד בתרחיש של עליית ריבית. לדברי פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ברגע שהריבית של בנק ישראל תעלה, תעלה גם הריבית המשתנה על המשכנתאות וגם הריבית הקבועה תעלה בשיעור מתון יותר: "זה ייקר את העלות למבקשי הדיור, וגם לאלה שכבר לקחו משכנתאות בריבית משתנה, המשכנתא שלהם הולכת להתייקר".
כמו כן הריבית קצרת הטווח משפיעה באופן ישיר על היזמים, שכן הם מממנים את הבנייה באמצעות הלוואות בריביות קצרות, ולכן עלולה לפגוע בהיצע ולהוסיף שמן לעליות המחירים בשוק.
”משכורת שלמה למשכנתא”
השמאי חיים אטקין מנגלה ביקורתיות כלפי הבנקים. לדבריו, הערכת שווי הנכסים שמבוצעת על ידי הבנקים שגויה ביסודה: "כשזוג מבקש לרכוש נכס שהיה שווה לפני שנה 2.5 מיליון שקל, והיום נמכר לפי שווי של 3 מיליון שקל, זו בעיה כי זה לא השווי האמיתי שלו. העולם שהכרנו לפני הקורונה השתנה, מישהו היה צריך לבצע הערכת מצב אסטרטגית, והיו צריכים להבין שאנחנו בעולם חדש שבו יש חוסר ודאות".
2 צפייה בגלריה
פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן. “גם בריבית משתנה, המשכנתא תתייקר"
(צילום: מיכה לובטון, יואב דודקביץ)
לטענתו, המחזוריות בעולם הנדל"ן הופרעה על ידי התערבות בנק ישראל: "מי שהחזיק בריבית ברמות נמוכות והמשיך לחלק כסף בתוך ימי המגפה עשה טעות. בקורונה הורידו את ריבית הפריים וביטלו את המס למשקיעים, אף אחד לא דמיין שהפעולות האלה יובילו לתוצאה הפוכה מזו שחשבו, שתנפח את המחירים. זה יצר תרחישים לא הגיוניים. למשל אין כל היגיון בתשואה של 2% על השקעה של מיליון דולר. התשואה בפריים לוקיישן צריכה להיות 4%, ובמעגלים קרובים לשם כ־5% עד 9% בפריפריה הרחוקה בערים כמו בית שאן.
"אם אתה לוקח את ריבית הפריים ומוסיף 2.5%, זה המינימום שאדם ששם כמיליון דולר על נכס אמור לקבל עליו תשואה. המחירים התרחקו מהשווי שלהם מרחק בלתי סביר כבר כעת. בפרוץ הקורונה זה היה ב־40%-30%, והיום אנשים קונים נכס במחיר כפול מלפני כמה שנים.
"יש היום הרבה זוגות שאחד מבני הזוג עובד רק כדי להשיב את המשכנתא לבנק. בנק ישראל נרדם בשמירה, אף שמ־2015 הוא כותב ששוק הנדל"ן הוא אחת הסכנות למשק הישראלי. אם הריבית תעלה נראה כאן זוגות קורסים. איך אפשר לעמוד בתשלומים כאלה לאורך 30 שנה?".
”התחייבות לא ריאלית”
מי שמקבל במשרדו את הזוגות הצעירים הוא מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות. לדבריו, אנשים מותחים את עצמם לקצה כי גובה המשכנתאות עלה בעקבות עליית שווי הנכסים. בדרך כלל נכון ליום שבו הם לוקחים את המשכנתא הם יכולים לעמוד בתשלומים, וסביר כי רובם גם יעמדו בעליית ריבית של חצי אחוז או אחוז, אבל להערכתו ברגע שנגיע לריבית ממוצעת של 5%-4%, שזה מה שצפוי בתוך שנה־שנתיים, אנשים לא יוכלו לעמוד בזה, ואז או שייאלצו לפרוס שוב את התשלומים ל־30 שנה או למכור את הבית.
וידר סיפר כי הוא עובד בעיקר עם עשירונים 7 ומעלה, שרובם מרוויחים 20 אלף שקל בחודש ומעלה: "מגיעים אליי הרבה הייטקיסטים שמותחים את יכולתם למקסימום, לוקחים 3.5־4 מיליון שקל משכנתא. יש לי עכשיו זוג בני 35 שמרוויח 42 אלף שקל בחודש, והם לוקחים משכנתא של 3.5 מיליון שקל. הם מכרו נכס קיים, יש להם 2 מיליון שקל בכיס, קיבלו קצת אופציות מהחברה והחליטו לשדרג את המגורים שלהם, והם רוכשים נכס ב־5.75 מיליון שקל. הם יצטרכו להחזיר 14-13 אלף שקל בחודש במשך 30 שנה. השכר שלהם עדיין יאפשר להם לחיות בכבוד, אבל אם יקרה משהו בהייטק או שאחד מבני הזוג יפוטר, ומתוך 20 אלף שקל בחודש הם יצטרכו להחזיר 13 אלף שקל, הם ייאלצו כנראה למכור את הבית".
לדבריו, “כל עלייה של אחוז בריבית על משכנתא תגרור עלייה של כ־300-200 שקל בהחזר החודשי על כל מיליון שקל. הבעיה תהיה דווקא אצל הזוגות שמרוויחים פחות, כי מי שמרוויח 30 אלף שקל בחודש יוכל להתמודד עם זה, אבל זוג שלקח משכנתא של מיליון שקל, והריבית תעלה ב־2%, יצטרך לשלם עוד 600 שקל בחודש.
"הזוגות שמגיעים אלינו רואים לרוב רק דבר אחד מול העיניים, הם אומרים איך לא קניתי לפני שלוש שנים, הפסדתי את עסקת חיי, והם להוטים לרכוש עכשיו כדי לא לפספס את הרכבת. הם רואים שבמקום שהם לא קונים הם מפספסים עסקאות ולפעמים המחירים עולים ברמה שבועית. 15% מהפניות שלנו הם מצד זוגות שמוכנים להכניס את עצמם להתחייבות לא ריאלית, הם מרוויחים יחד 20 אלף שקל ובקושי סוגרים את החודש ורוצים לקחת משכנתא של 9-8 אלף שקל. אנחנו אומרים להם שזה גדול עליהם ושיוותרו".
