ניתוחההכרזה על אמפא כזכיינית WeWork הייתה מהלך מתבקש, אבל חריג
ניתוח
ההכרזה על אמפא כזכיינית WeWork הייתה מהלך מתבקש, אבל חריג
בעוד שבמדינות אחרות בעולם נמכרה הפעילות של WeWork ליזמים מקומיים תמורת סכומי עתק, בישראל הפעילות הועברה לאמפא ללא תמורה - מה שמעיד על מידת מעורבותה עוד קודם לחתימה על ההסכם לזכיינות. ההבדל המהותי הוא שאמפא – חברה עם שדרה ניהולית מצומצמת - תידרש להתנהל כחברה תפעולית
כל מי שנחשף להתנהלות של WeWork ואמפא לאורך השנים האחרונות' לא יכל להיות מופתע מההצהרה של שתי החברות שפורסמה ב"כלכליסט" לפני מספר ימים לגבי מודל הזכיינות שעליו חתמו שני הגופים.
למעשה, אמפא ו-WeWork חובקות פעילות משותפת אשר החלה כבר בימיה הראשונים של WeWork בישראל. אחד מהסניפים הראשונים של WeWork בישראל נפתח בבניין אמפא בהרצליה פיתוח, ועוד קודם לפתיחתו הוצב קרוואן של WeWork מחוץ לבניין, שבו ביצעו פגישות עם לקוחות בנג'י זינגר המנכ"ל הטרי יחד עם רוני צדר' בתו של תולי צדר יו"ר אמפא, שעבדה כמנהלת קהילה ב-WeWork.
כל מתחמי המשרדים של WeWork בישראל הושכרו על ידי אמפא נדל"ן, שבבעלות משפחת נקש ושלומי פוגל, מדובר על 13 מתחמים בשטח מצטבר של כ־90 אלף מ"ר, מהם 75 אלף מ"ר הם נכסים שהושכרו על ידי אמפא ועוד שני נכסים בעזריאלי טאון ובמגדל ספיר ברמת גן מושכרים על ידי WeWork. מבין כלל הנכסים, רק שלושה הם בבעלות אמפא, הסניף בחיפה שנמצא בבעלותה המלאה, והסניפים בהרצליה ובשרונה שנמצאים בבעלות חלקית שלהם.
היחסים בין אמפא ל-WeWork היו ייחודיים בקנה מידה עולמי, באף מדינה אחרת שבה פעלה WeWork לא היה שיתוף פעולה כזה, שבמסגרתו חברת נדל"ן מקומית פורשת את חסותה על סניפי הרשת. מהסיבה הזו המהלך נראה טבעי ומתבקש, במיוחד לאור הקשיים שאליהם נקלעה WeWork בשנים האחרונות.
בהערכה זהירה, השותפות בין אמפא לבין WeWork עלתה לאמפא כ-450 מיליון שקל, זאת בחישוב עלות השיפוץ ועיצוב הפנים של המתחמים בהתאם לסטנדרטים של WeWork העולמית ומבלי לחשב את ההתחייבות ארוכת הטווח לדמי שכירות. לאור זאת, לאמפא היה הרבה מה להפסיד במידה והנהלת WeWork החדשה הייתה מחליטה לשנות כיוון ולסגור את הפעילות בישראל, וזה לא היה תרחיש בדיוני.
הקורונה כמעט חיסלה את הענף ברמה העולמית. עולם חללי העבודה ספג צניחה של 80% בביקושים, ובתוך זה, WeWork שהיא הלידרית חוותה קשיים אדירים. החברה גנזה מספר תוכניות אסטרטגיות כמו Welive, החברה נרכשה על ידי סופטבנק שמינתה מנכ"ל חדש ואדם נוימן יצא מהתמונה. "מרגע שמונה מנכ"ל חדש כדי לעשות סדר, זה היה רק עניין של זמן עד שהוא היה מחליט לסגור את הפעילות בישראל, מהלך כזה היה משאיר לאמפא חובות עתק וזו יכלה להיות עבורם מכה רצינית. הזכיינות היא לא משהו שאמפא תכננה לעשות, היא נקלעה לסיטואציה. עכשיו היא תידרש להתמודד עם שוכרי קצה קצרי טווח ועם חברות קטנות, זו חברה עם הנהלה מאד צרה שתידרש להפוך לאופרטיבית". אומר איתן זינגר, מבעלי אתר ספיסינג.
עם זאת לדבריו, דווקא העיתוי הנוכחי מעודד מאד מבחינת WeWork: "בניגוד לימי תחילת הקורונה, עכשיו יש פריחה, החודש אנחנו רואים זינוק של 100% בהשוואה לחודש מרץ ואפילו ביקושים לכיוון חודש מאי, חלק מהמשרדים כבר נמצאים בתפוסה מלאה. יש גם מוצר יומי ושעתי שהחברות הגדולות רוכשות לעובדים שלהן, כלומר כרגע המצב פועל לטובתן".
על דבר אחד אין ויכוח: ההתחייבויות של אמפא וצורת הפעילות שרווחה עם השנים בין שתי החברות, לפיה אמפא מממנת ואחראית על כל הנדל"ן, יצרה עסקת זכיינות שגם היא לא בוצעה קודם לכן על ידי WeWork. לא הייתה זו עסקת הזכיינות הראשונה של ענקית חללי העבודה, בסין היא מכרה את פעילותה לזכיינית בתמורה ל-200 מיליון דולר, ובהודו תמורת 100 מיליון דולר. בישראל, לעומת זאת, הפעילות פשוט הועברה לאמפא ללא תשלום - מה שמעיד שוב על היקף ההשקעה של אמפא עוד קודם לעסקה.
מבחינת אמפא, ההבדל העיקרי הוא שכעת היא לא רק תנהל את כל האופרציה, אלא תחליט לאן מתקדמים, איפה שוכרים ואיפה סוגרים ובאיזה קצב. על פי הערכות, לפחות בחודשים הראשונים בהם תבוצע החפיפה שבמסגרתה יעבור לידיה הניהול בחברה, לא צפויים שינויים מרחיקי לכת. שינויים שכן צפויים להתרחש הם עזיבתו של מנכ"ל הפעילות של WeWork בישראל, בנג'י זינגר, ועזיבה חלקית של עובדים. כיום מעסיקה WeWork כ-100 עובדים ועל פי הערכות מרביתם יועסקו על ידי אמפא, חלק קטן יועסק על ידי WeWork העולמית, ומעט עובדים יסיימו את העסקתם.
בחברת WeWork אמרו היום כי הזכיינות של WeWork ישראל היא עוד צעד של ההנהגה החדשה של החברה הגלובלית לייעל את החברה ולשפר את נתוני היסוד של העסק בדרכו לרווחיות. כפי שהוכרז לאחרונה בהסכם המיזוג שלה עם BowX Acquisition Corp, החברה השלימה גיוס פרטי לפני הנפקה (PIPE) בהיקף של 800 מיליון דולר ממשקיעים הכוללים את Starwood Capital Group, Fidelity Insight Partners, ו-Blackrock.
סנדיפ מת'ראני, מנכ"ל WeWork: "ככל שהעולם מתחיל לצאת מהמגפה והביקוש לפתרונות גמישים ממשיך לגדול, המוצר של WeWork רלוונטי מתמיד. עם רקורד מוכח והבנה מעמיקה של השוק, אמפא היא השותפה הנכונה לחיזוק העסק שלנו בישראל והנעתו קדימה״.
שלומי פוגל, יו"ר קבוצת אמפא: "כשותף המקומי של WeWork בשבע השנים האחרונות, אנו שמחים להתחיל להפעיל את WeWork ישראל באופן עצמאי. יש לנו אמון מלא במוצר של WeWork כפתרון המוביל בעולם לחללים גמישים. אנו מאמינים כי צוות אמפא יחד עם הצוות המקומי של WeWork יחזקו וירחיבו את העסק בשוק הישראלי, במיוחד בהתחשב באתגרים לאחר מגפת הקורונה".
העסקה צפויה להיסגר עד סוף הרבעון השני והיא כפופה לתנאי סגירה ואישורים רגולטוריים.
