ניצלו את ההזדמנות: היזמים שבנו אימפריות נדל"ן על מחיר למשתכן
ניצלו את ההזדמנות: היזמים שבנו אימפריות נדל"ן על מחיר למשתכן
יזמי בנייה זריזים עקפו את ענקיות הנדל"ן ובעזרת פרויקטים המבוססים על תוכנית מחיר למשתכן בונים אלפי יחידות דירות - חלקן במחיר קבוע וחלקן במחיר השוק גם הזינוק במחיר הדירות הקפיץ את רווחי החברות. כתבה שנייה בסדרה
מחיר למשתכן והגרסאות העדכניות של התוכנית נולדו כדי לשפר את מצבם של חסרי הדירה. לא בטוח שבכך הן הצליחו, אבל הן בהחלט שיפרו את מצבן של כמה חברות בנייה. הבולטות שבהן, ובראשן רמי שבירו, ניצלו את השיטה כדי להפוך למעצמות מקומיות.
ניתוח של נתוני משרד השיכון והבינוי מעלה כי מאז הושקה תוכנית הדיור בהנחה - 10 חברות צברו יחד בפרויקטים של מחיר למשתכן מלאי קרקעות לבניית 36 אלף דירות, 25 אלף מהן מיועדות לזכאים שירכשו אותן בהנחה. עד עתה נפתחו להגרלה 94 אלף דירות, כך ש־10 החברות האלה מחזיקות ב־26% מהדירות בהנחה. כל החברות האלה פרטיות, למעט שפיר הנדסה העשירית ברשימה, וגם זאת רק בגלל פרויקט אחד יוצא דופן שלה בחריש, במסגרתו הקימה שכונה שלמה בה 1,520 דירות. השלישית בגודלה במחיר למשתכן עמרם אברהם - גייסה אג"ח בשבוע שעבר וגם נתוניה הכספיים גלויים.
אף לא אחת מיזמיות הנדל"ן הציבוריות, הגדולות והמוכרות נכנסה לרשימה. לא תמצאו בה ענקיות כמו שיכון ובינוי, אזורים, אפריקה מגורים או דימרי. וכאמור מעל כולן בולטת חברת רמי שבירו, של רמי ורונית רעייתו. מאז הושקה התוכנית צברה החברה קרקעות לבניית 6,971 דירות, 76% מהן בהנחה ואת היתר היא מוכרת במחירי שוק חופשי - 700 מהדירות (51% לצורך החישוב) בחברת דור אל שבשליטת רמי שבירו, והיתר בחברת רמי שבירו.
לחברת גיא ודורון לוי שבבעלות אחים בשם זה, קרקעות לבניית 4,859 דירות, 82% מהן בהנחה. לחברת עמרם אברהם שבבעלות אלון ויורם בניו של עמרם - 4,566 דירות, אך רק 52% מהן בהנחה. כלומר היא יכולה למכור 48% מהדירות במחיר השוק החופשי. רביעית ברשימה היא חברת ארזי הנגב של עודד שריקי שנחקר כחשוד בפרשת החשבוניות הפיקטיביות. לחברה של שריקי מלאי קרקעות לבניית 4,311 דירות, 69% מהן בהנחה. החמישית היא דונה של שלום ונטלה שי, שחולשת על קרקעות לבניית 3,751 דירות כמעט 3,000 מהן בהנחה. הכללים במכרזי תוכניות ההנחה מחייבים את הקבלנים לסיים את הבנייה בתוך 4-3 שנים מהמועד שבו נמסרה להם הקרקע. כך שהחברות של רמי שבירו וגיא ודורון לוי בונות בו־זמנית אלפי דירות.
לשם השוואה, אזורים בנתה במהלך שנת 2021 בו־זמנית כ־3,000 דירות, לאשדר 1,800 דירות בבנייה, לאפריקה מגורים כ־1,300 ולשיכון ובינוי כ־1,000. לכל אחת מהחברות האלה מלאי קרקעות עצום, ככל הידוע יותר מאשר לשבירו ולעמיתיו הקבלנים. למשל, לשיכון ובינוי מלאי היסטורי שיספיק לבניית 20 אלף דירות, לאפריקה מגורים כ־13 אלף, לאזורים כ־17 אלף, ולאשדר כ־10,000. לעיתים קרובות היזמיות הענקיות פעילות גם בתחומים אחרים, והבנייה למגורים הוא רק ענף אחד בחברה. אבל חלק גדול ממלאי הקרקעות של החברות האלה אינו זמין לבנייה, על חלקו צריך לאשר תוכניות בנייה, חלק אחר מהמלאי מבוסס על הסכמי פינוי בינוי או תמ"א 38 עם דיירים, ולעיתים חולפות שנים רבות עד שהפרויקטים האלה יוצאים לדרך.
לעומת זאת כמעט תמיד, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ואחיותיה, רשות מקרקעי ישראל משווקת ליזמים קרקעות שבהן תוכנית בנייה מאושרת. אמנם לעיתים תכופות יש חסמים שמעכבים את הבנייה, בדרך כלל אלה תשתיות שהמדינה עדיין לא הקימה - אך עדיין, ברוב המקרים, אפשר לבנות על הקרקע בתוך כ־3 שנים.
המובילות במחיר למשתכן ובמיוחד רמי שבירו וגיא ודורון לוי התמקדו בתוכנית הזו כאסטרטגיה עסקית והיו בה בתחילת הדרך. החברות האלה ותיקות, ומנוסות, והעובדה שהצליחו לזכות במכרזים לאלפי דירות מעידה כי היה להן הון עצמי הדרוש לקבל מימון. בדרך כלל בנקים שמעניקים מימון לפרויקט כזה מבקשים מהקבלן להביא מהבית כ־30%-20% מהסכום הנדרש. ההערכה הזהירה היא כי רמי שבירו היתה זקוקה להון עצמי של לפחות חצי מיליארד שקל בשנים 2019-2016 כדי לזכות במכרזי מחיר למשתכן. במקביל במהלך השנים היא היתה צריכה לגייס מהבנקים הלוואות בהיקף של כ־7 מיליארד שקל.
בשעה שהיזמים הגדולים פיתחו את תחום ההתחדשות העירונית ומימשו את מלאי הקרקעות הפרטיות העצום שברשותם, קבלני מחיר למשתכן בחרו לפנות למכרזים של רשות מקרקעי ישראל. מאז שנת 2016 רוב הקרקעות שמיועדת לבנייה למגורים ומשווקות על ידי רמ"י יועדו למחיר למשתכן או תוכניות שהחליפו אותה. במכרזים האלה הקרקע נמכרת לחברות הבנייה בהנחה, הן מצידן מתחייבות למכור לזכאי משרד השיכון דירות מוזלות, מחיר הדירה קבוע ואסור להן לשנות אותו (למעט הצמדה).
הצ'ופר של הקבלנים הוא בכך שהמדינה אפשרה להן למכור 50%-20% מהדירות לכל רוכש גם אם אינו זכאי, במקרה זה המחיר הוא מחיר השוק ואינו מפוקח על ידי המדינה. יתרון נוסף הוא בכך שמכירת הדירות בהנחה לזכאים מובטחת, הקבלנים מקבלים ממשרד השיכון רשימה של זוכים בהגרלה וכל מה שנותר להם לעשות הוא להחתים אותם על חוזה.
מנכ"ל של חברה שפועלת בתחום מסביר "מחיר למשתכן זה כסף מובטח, הרווחיות פחותה כי זה לא מחירי שוק חופשי, אבל הרווח מובטח. הלקוחות שבויים, לכן אפשר לצמצם את הוצאות השיווק ואתה לא מוטרד. גם הבנקים אוהבים את זה כי הכסף מובטח. האתגר הוא בכך שמחיר הדירה מוגדר, כדי לעמוד בו, צריך להיות מאוד יעיל בתכנון ובביצוע".
לכן צמרת הרשימה מורכבת מחברות שהן יזמיות אך גם קבלן מבצע, מה שמאפשר להן לשפר את הרווחיות. וזו עוד סיבה שבגינה היזמיות הגדולות שאין להן חברה קבלנית לא מזהות יתרון במחיר למשתכן.
"שבירו וגיא ודורון עשו קפיצה מטורפת", אומר מנכ"ל של חברת נדל"ן מוכרת, "חברת רמי שבירו היום היא מפלצת. הבינו שם מהר שאחוז הרווחיות בפרויקטים האלה אמנם נמוך אבל התשואה להון גבוהה".
בשוק מסבירים כי במקביל להסתערות על מחיר למשתכן החברות שבירו וגיא ודורון ניצלו הטבה בחוק לעידוד השקעות הון. עד השנה אפשר היה להשכיר למשך 5 שנים דירות במקום למכור אותן, לקבל שורה של הטבות ובהן מס חברות מופחת, ופטור ממע"מ. השנה החוק השתנה כך שהוא מחייב להעמיד דירות להשכרה למשך 15 שנה.
יזמים שהחזיקו בדירות שהיו מיועדת למכירה בשוק חופשי במשך 5 שנים ניצלו את הטבות המס וגם יכלו ליהנות מעליית שווי הדירה ביום המכירה. "הם עשו ים של כסף מהמהלכים האלה. זה זרק אותם לרמת נזילות אחרת נזילות של מאות מיליוני שקלים ואף למעלה מכך", אומר אותו מנכ"ל.
ניתוח של פיזור הפרויקטים ב־4 החברות המובילות מאפשר לזהות אסטרטגיות שונות של השקעה. במסגרת מחיר למשתכן רמי שבירו פעיל ב־13 ערים, כולן בלב הארץ באזורי הביקוש, כל אחת מהן מוקד משיכה של מעמד הביניים. למשל, יש לחברה פרויקטים לבניית כ־1,000 דירות בכל אחת מהערים ראשון לציון, ראש העין, ויבנה. אפשר לזהות אצל גיא ודורון לוי אסטרטגיה דומה, למעט קריית ביאליק שנחשבת פריפריה ובה הם בונים כעת כ־1,000 דירות.
שיעור הדירות שיימכרו בשוק החופשי נקבע בהתאם לרווחיות של הפרויקט, ככל שהוא באזור ביקוש ומחיר הדירות בהנחה גבוה יותר כך המדינה אפשרה לשווק פחות דירות במחירי שוק חופשי. לכן רק 24% מהדירות של שבירו ו־18% מהדירות של גיא ודורון לוי הם במחירי שוק חופשי. אלא שהזינוק במחיר הדירות באזור המרכז שהיה בשנתיים האחרונות בשיעור כה חד ולא צפוי, איפשר גם לנתח הקטן הזה לספק להן רווחים נאים.
נזכיר, הם קנו קרקעות בהנחה ביחס למחיר הקרקע שנקבע בשנת 2016, השכירו מאות דירות בפרויקטים האלה, נהנו מהטבת מס - ואם מכרו את הדירות האלה זה היה לאחר עליית מחירים חדה. אנשים שבעבר סברו כי שבירו לוקח סיכונים גבוהים מידיי במכרזים, אומרים היום כי בדיעבד הוא צדק.
מאז נכנס למחיר למשתכן שבירו הרחיב את פעילותו, זכה במכרזים של דיור להשכרה ארוכת טווח ובשותפות עם חן ואיתי גינדי קנה בתל אביב קרקעות פרטיות לבניית מאות דירות. גם גיא ודורון לוי מפתחים כעת את התחומים האלה.
חברת עמרם אברהם שמדורגת שלישית במספר הפרויקטים במחיר למשתכן בחרה להתמקד בפריפריה הקרובה ובשולי אזור המרכז. במעגל שמחוץ למרכז המדינה הקצתה שיעור גדול יחסית של דירות לשוק החופשי כדי לשפר את הרווחיות ולמשוך לערים האלה קבלנים. כך במסגרת מחיר למשתכן זכתה החברה בפרויקטים לבניית כ־4,500 דירות, אבל 47% מהדירות היא תוכל למכור בשוק החופשי במחיר לא מפוקח. למשל, מתוך 1,028 דירות באשדוד, היא תוכל למכור 514 בשוק החופשי, ומתוך 655 דירות באילת היא תוכל למכור 304 דירות בשוק החופשי וליהנות מעליית המחירים. מתשקיף שפרסמה החברה ביוני השנה לקראת הנפקת אג"ח אפשר ללמוד על ההצלחה של האסטרטגיה הזו. בנוסף, הנתונים בו ממחישים עד כמה שיעור הדירות שנמכרות במסגרת שוק חופשי מיטיבה עם היזמים.
הפרויקט הראשון שבו זכתה החברה היה בשנת 2016 בשכונת כרמי גת בקריית גת. בשלב הזה כל 282 הדירות יועדו למחיר למשתכן. לאחר עיכובים החברה התחילה לבנות את הפרויקט בשנת 2020 תסיים לבנות אותו בשנה הקרוב ומעריכה שהוא ייצר לה 12% רווח גולמי. סך ההכנסות יהיה 332 מיליון שקל והרווח הגולמי 40 מיליון שקל. לעומת זאת בפרויקט באילת בו היא מוכרת 116 דירות במסגרת מחיר למשתכן ו־115 בשוק חופשי, שיעור הרווח הגולמי 53%, סך ההכנסות החזויות בפרויקט - 742 מיליון שקל והרווח הגולמי 382 מיליון שקל. בפרויקט ברמלה שיעור הרווח הגולמי יהיה 33%, לאחר שמתוך 224 דירות, 60 ימכרו בשוק חופשי.
וזו רק דוגמה נוספת ליתרונות שמצאו חלק מחברות הבנייה שהתבססו על מחיר למשתכן ובעזרת התוכנית מינפו את יכולותיהן ורווחיהן.
