אושרו תוכניות התחדשות עירונית מחליפות תמ"א 38 לבאר שבע ורעננה
אושרו תוכניות התחדשות עירונית מחליפות תמ"א 38 לבאר שבע ורעננה
התוכניות רלוונטיות לבניינים שנבנו לפני 1992 והן מאפשרות תוספת של 37 אלף יחידות דיור בבאר שבע ו-9,000 דירות במרכז רעננה. התוכניות הן תוצאה ישירה של החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה באפריל האחרון - להאריך את משך תמ"א 38 עד פברואר 2024 ב-21 ערים
בימים האחרונים הודיעו רמת שרון, ועתה גם באר שבע ורעננה על אישור תוכניות התחדשות עירונית מחליפות תמ"א 38. מדובר בבשורה שמקנה וודאות תכנונית, הן ליזמים והן לבעלי הדירות והצפי הוא שתהיה עתה התעוררות נדל"נית בשתי הערים. התוכניות נעשו בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית של ב"ש אושרה בוועדה המקומית, אך נדרש אישור הוועדה המחוזית דרום. התוכנית של רעננה כבר אושרה בוועדה המחוזית מרכז.
את אישור התוכניות יש לקשר להחלטה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מחודש אפריל האחרון על הארכת משך תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, עד פברואר 2024 ב-21 ערים, זאת במקום מועד התפוגה הצפוי באוקטובר 2023. המניע להארכת התוכנית היה הרצון לאפשר ליותר ערים לערוך תוכניות התחדשות עירונית לפי סעיף 23 לתמ"א, המאפשר לרשויות המקומיות לקדם ולאשר תוכניות שקובעות את הכללים למימוש ההתחדשות ברחבי העיר.
הערים בהן התוכנית הוארכה הן: נהריה, רמלה, פתח תקווה, אשדוד, כפר סבא, ראשון לציון, קריית ביאליק, חיפה, רעננה, לוד, בת ים, אשקלון, באר שבע, רמת גן, בית שמש, יבנה ובני ברק- בערים אלו הרשות להתחדשות עירונית קידמה תוכנית מחליפת תמ"א 38. ההארכה תאושר גם בת"א, גבעתיים וירושלים, שמקדמות עצמאית תוכנית מחליפה, כמו גם בחולון, שכבר אישרה תוכנית עצמאית. בשאר ערי המדינה ייפסק השימוש בתמ"א 38 באוקטובר הקרוב.
תוכנית ההתחדשות של באר שבע, עליה חתום משרד האדריכלים גוטמן אסיף, מדברת על תוספת של 37 אלף יח"ד (יחידות דיור). 11,516 יח"ד ברמת מימוש מידית, 6,748 ברמת מימוש שנייה ועוד כ-19 אלף יח"ד ברמת מימוש שלישית. התוכנית מציעה שלושה מסלולי התחדשות: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ותוספות ורק מיגון ותוספת. בנוסף, התוכנית מגדירה את קווי הבניין, הנחיות לפיתוח הקו הקידמי של המגרש ביחס לרחוב ועוד.
חלק מהאזורים בעיר סומנו כמיועדים להתחדשות מתחמית, בהם תוכן בעתיד תוכנית מפורטת. באזורים אחרים, כמו הלב של שכונה א', נקבע שגובה הבנייה הקיים ישמר, ובאחרים, תתאפשר בנייה לגובה של עד 7 קומות, לעיתים עם חזית מסחרית. ברחובות ראשיים ורחבים, כמו שדרות רגר, מצדה, טוביהו וביאליק מוצעת בנייה יותר אינטנסיבית, כלומר, 9 קומות מגורים עם חזית מסחרית, או שטחי ציבור.
קובי אוחיון, ראש המנהלת להתחדשות עירונית באר שבע הסביר כי התוכנית מאפשרת יצירת ודאות להתחדשות בניינית (נקודתית) ומצטרפת לאסטרטגיה העירונית לקידום התחדשות עירונית, יחד עם תוכנית המתאר החדשה לעיר ומסמכי מדיניות לשכונות. לדבריו של כחלון: "אחת הבשורות בתוכנית זו היא בכך שניתן יהיה לקדם את היוזמות בהליך של היתר בנייה וללא צורך בהכנת תוכנית בניין עיר (תב"ע), ועל כן מדובר בהליך מהיר יותר".
תוכנית ההתחדשות של רעננה, עליה חתום משרד האדריכלים דרמן ורבקל, מאפשרת התחדשות של 640 מבנים בטבעת הפנימית של העיר - באזור שסובב את ציר רחוב אחוזה. בשונה מהעיר ב"ש, התוכנית מציעה אך ורק מסלול של הריסה ובניה, ולא חיזוק, עיבוי ותוספת. בסה"כ מדובר ב-4,540 יח"ד קיימות בכל העיר, שאליהן יתווספו עוד כ-9,000 יח"ד חדשות.
אדריכלית ליז לייבוביץ' ממשרד האדריכלים דרמן ורבקל אמרה לכלכליסט כי "עד היום היתה ההתחדשות באזור מרכז העיר רק במתכונת של תמ"א 38. התוכנית החדשה מתמודדת עם עניינים שלא קיבלו ביטוי בתוכנית ההתחדשות במתכונת תמ"א 38 הקיימת. למשל, זה שכל הדירות החדשות היו גדולות. נוצר מצב שרעננה הפכה לעיר עם דירות ענקיות. התוכנית נותנת כלי מאד משמעותי לחידוש המרחב העירוני בעיר וליצירת תמהיל דירות מגוון".
בשונה מב"ש מרוכזת כל ההתחדשות הבניינית ברעננה באותו אזור, ולכן, ההתייחסות למימדי המבנה החדש פחות נוגעת למיקום המבנה, אלא לצורת המגרש. לייבוביץ' מסבירה: "כל הבניינים נמצאים במרכז העיר ולכן יקבלו, פחות או יותר את אותן הזכויות. זיהינו 3 טיפוסים של מגרשים וההבדל בזכויות קשור לצורה והגודל. אנחנו מאפשרים תוספת קומה אחת, אך מחייבים הריסה ובנייה מחדש, מרחק בין הבניינים והתייחסות מיוחדת של הבניין לרחוב".
