שוק דירות היוקרה מדשדש בכל הארץ, אבל לא בירושלים
שוק דירות היוקרה מדשדש בכל הארץ, אבל לא בירושלים
אחרי 2023 שהיתה אחת השנים הגרועות בענף הנדל"ן, כולל בשוק היוקרה, ב־2024 נרשמה יציבות. בירושלים, לעומת זאת, יהודים מחו"ל המשיכו לבצע עסקאות ענק
שוק דירות היוקרה מסיים עוד שנה מאתגרת. היקפי העסקאות בשוק זה ב־2024 היו דומים לאלה של 2023 שנחשבה לשנה חלשה במיוחד בעקבות עליית הריבית וחוסר הוודאות בשווקים. כך למשל בתל אביב, לפי נתוני רשות המסים, במהלך 2024 נמכרו 31 דירות במחירים של יותר מ־20 מיליון שקל לעומת 36 דירות שנמכרו בשנת 2023 בסכומים דומים. המחיר הממוצע לעסקאות מעל 20 מיליון שקל ב־2024 בתל אביב היה 29 מיליון שקל לעומת ממוצע של 30 מיליון שקל לעסקה ב־2023.
תל אביב: העסקאות היקרות ביותר
שתי העסקאות היקרות ביותר בשנה החולפת היו במחירים של 52 ו־49 מיליון שקל, שתיהן עבור בתים צמודי קרקע בצפון תל אביב. העסקה היקרה ביותר היתה לבית קרקע על שטח של כ־600 מ"ר ברחוב בובליק שנמכר לטובת פרויקט יוקרה בתמורה ל־52 מיליון שקל. בעסקה השנייה בהיקפה נמכרה וילה של 10 חדרים ברחוב יואב בשכונת צהלה, בשטח של 670 מ"ר, בתמורה ל־49 מיליון שקל. לשם השוואה, שתי העסקאות הגדולות ב־2023 נסגרו ב־95 מיליון שקל וב־77 מיליון שקל. בעסקאות שבין 15 ל־20 מיליון שקל נמכרו בתל אביב בשנה החולפת 33 דירות לעומת 25 דירות ב־2023.
השנתיים האחרונות מגיעות אחרי זינוק במספר העסקאות שנרשם בשנים 2021 ו־2022, שנות היציאה מהקורונה. "ההאטה החלה אחרי שהתחלפה הממשלה, הריבית קפצה והיו הפגנות נגד ההפיכה המשטרית. זה הוביל לירידה דרסטית במספר העסקאות בשוק. כשהגיע 7 באוקטובר, המשבר העמיק למשך חצי שנה לפחות. ברבעון האחרון של 2024 החלו ניצנים של התאוששות", אומר נורי רחמים, שותף מנהל במשרד רוזיו נכסים. "לא בהכרח יש עלייה במספר העסקאות אבל יש יותר מתעניינים ויש ציפייה לשיפור בעקבות הרגיעה במצב הביטחוני".
לדבריו, עליית מחירי הדירות בשנים האחרונות הגדירה מחדש את שוק היוקרה. אם פעם דירות יוקרה סווגו ככאלה שמחירן מעל 5 מיליון שקל, היום דירות רגילות בתל אביב נמכרות ב־7 מיליון שקל, ולכן דירות יוקרה הן כאלה שמחירן מתחיל ב־15 מיליון שקל.
בשנה האחרונה הורגש היטב היעדרם של הרוכשים הזרים. "כמעט שלא היו כאן זרים ב־2024. חלקם לא יכלו להגיע לכאן פיזית כי לא היו טיסות, כך שרוב הביקושים הגיעו מצד ישראלים משפרי דיור וקצת פחות מצד משקיעים", אומר רחמים.
התוצאה של כל אלה היתה ירידת מחירים של 5% עד 10% מהשיא של לפני שנתיים וחצי. "בתל אביב ראינו ציפייה של הרוכשים להוריד את המחירים, אבל המוכרים לא תמיד הסכימו לכך. זה התבטא בכך שאין הרבה עסקאות. רואים זאת בעיקר ברובע 4, במרכז העיר, שבו יש מלאי דירות של יזמים בהתחדשות עירונית. במהלך 2021 ו־2022 הם קיבלו את המחירים שדרשו או קרוב לכך, אבל היום יש גמישות מאוד גדולה במחירי הדירות באזור הזה", אמר.
ירושלים: יהודים מחו"ל המשיכו להשקיע
אם בתל אביב ניכרה מגמה של ירידה בהיקפי העסקאות על רקע היעלמות הרוכשים מחו"ל, בירושלים המגמה שונה לגמרי, ונרשם גידול מסוים בהיקף הרכישות. ב־2024 נמכרו בירושלים 9 דירות יוקרה במחירים שמעל 20 מיליון שקל ובמחיר ממוצע של 32 מיליון שקל לדירה, לעומת 6 דירות במחיר ממוצע של 43 מיליון שקל ב־2023.
העסקה היקרה ביותר ב־2024 בירושלים היא דירה בפרויקט ״וילה שרובר״ בשכונת טלביה: פנטהאוז בשטח של 437 מ"ר עם מרפסות בשטח 414 מ"ר ובריכה פרטית נמכר ב־62 מיליון שקל. ב־2023 העסקה היקרה ביותר היתה רכישת מבנה לשימור ברחוב האור ב־60 מיליון שקל. כמו כן, ב־2024 נמכרו בירושלים 13 דירות במחירים שבין 15 ל־20 מיליון שקל לעומת 11 דירות בשנת 2023.
לדברי בני לובל, בעלים ומנהל של ארבעה סניפי אנגלו־סכסון בירושלים והסביבה, המלחמה וחוסר הוודאות שניכרו במדינה השפיעו באופן שונה על ירושלים. כך, למשל, בעוד תושבי החוץ נעדרו מיתר הערים, בירושלים כמעט כל רוכשי דירות היוקרה הם תושבי חוץ.
"שוק מגורי היוקרה בירושלים השתנה", אומר לובל. "רוב הרוכשים כעת הם דתיים מסוג כזה או אחר, וזה לא היה פעם. עבור חלק מהציבור הזה רכישת דירה בישראל היא הבעת תמיכה ואמון בישראל. חלקם רואים בתקופה הזו נקודה זמן היסטורית, ואחרים פוגשים אנטישמיות בחו"ל וגם זה דוחף אותם לרכוש כאן דירה".
לדברי לובל, חלק מהרוכשים אפילו לא הגיע לכאן וסגרו עסקאות מרחוק. עוד אומר לובל כי כיום ישנו היצע גדול של דירות בפרויקטים חדשים במרכז העיר הרגיל והחרדי ולא בשכונות הרחוקות יותר. "רוב המוכרים בעסקאות האלה הם יזמים וקבלנים וחלקם מתגמשים במחירים, ומלכתחילה המחירים של דירות היוקרה הם שרירותיים. רובם מעניקים לרוכשים הטבות כי הם לא רוצים להוזיל את המחירון".
היצע זה לצד הגעה של תושבי חוץ דתיים העלתה את היקף העסקאות מעל 20 מיליון שקל, במרכז העיר ובשכונות רחביה טלביה, המושבות, בקעה, ועבור חרדים בשכונות רוממה, שנלר וגאולה.
הרצליה וקיסריה: ירידה חדה במכירות
ביתר הערים שנמנות עם מעגל היוקרה, מחוץ לתל אביב וירושלים, נרשם מספר קטן יותר של עסקאות. ברעננה נמכרה בשנת 2024 וילה ברחוב בן יהודה ב־20 מיליון שקל לעומת שתי עסקאות ב־2023 במחירים של 20 ו־24 מיליון שקל. בקיסריה, נמכרה בשנת 2023 וילה עם 8 חדרים בשטח של כ־600 מ"ר ב־31.7 מיליון שקל ובשנת 2024 לא נמכרו וילות במחירים שמעל 20 מיליון שקל. בסביון נמכרו בשנת 2023 שתי וילות ב־21.5 מיליון שקל וב־25.8 מיליון שקל ואילו ב־2024 נמכרה וילה אחת ב־24 מיליון שקל. בכפר שמריהו נמכרה בשנת 2023 וילה בכ־30 מיליון שקל ובשנת 2024 נמכרה וילה ברחוב האילנות ב־38.5 מיליון שקל.
הירידה החדה ביותר מחוץ לתל אביב ולירושלים נרשמה בהרצליה. ב־2024 היתה רק עסקת יוקרה אחת – בית ברחוב העוגן שנמכר ב־23 מיליון שקל. זאת, לעומת 6 עסקאות במחיר ממוצע של 30 מיליון שקל שנסגרו בשנת 2023.
לדברי צפריר ורטנפלד, מבעלי משרד התיווך תילן בהרצליה פיתוח, ב־2024 תנועת הזרים — בעיקר צרפתים ואמריקאים – שאפיינה את השוק הזה בשנים החולפות, נפסקה. "הזרים לא מגיעים ובשנה האחרונה השוק פנה בעיקר לקהל מקומי ורואים היצע גדול ביחס לביקוש", אומר ורטנפלד. "זה בא לידי ביטוי במיעוט עסקאות ופחות בירידות מחירים. לעיתים יש ירידות מחירים כשזה מגיע למו"מ של אחד על אחד, ויש יותר גמישות מצד המוכרים". גם ורטנפלד מעריך כי לקראת הקיץ הזרים ישובו ונראה כאן יותר עסקאות יוקרה.
