מגזין נדל"ןמנכ"ל אזורים: "אין איש בשוק שחושב שהמחירים יירדו״
מגזין נדל"ן
מנכ"ל אזורים: "אין איש בשוק שחושב שהמחירים יירדו״
למרות מצוקת העובדים, הריבית הגבוהה ועצירת שוק השכירות המוסדי, מנכ"ל אזורים רון אבידן משדר אופטימיות ובטוח ביכולתה של החברה לעבור את המשבר. לחברות קטנות ובינוניות בענף הנדל"ן, לעומת זאת, עשוי להיות יותר קשה. "זו פעם ראשונה שאני רואה יזמים שקיבלו היתר בנייה, ולא מושכים אותו", הוא אומר בריאיון
הריאיון עם מנכ"ל חברת אזורים רון אבידן מתקיים ממש ימים ספורים לפני פרסום הדו"חות הכספיים של החברה לרבעון הרביעי של 2023 ולסיום השנה, אחת הקשות שידע ענף הנדל"ן בישראל. כך שאבידן, באופן טבעי וברור, אינו יכול לדבר על תוצאות פעילות החברה והוא זהיר במילותיו. הוא כן מוכן לספר כי הפיזור הגיאוגרפי והעסקי של אזורים — שבנוסף לתחום היזמות למגורים, היא שחקנית חזקה גם בתחומי שוק הדיור להשכרה והתחדשות העירונית — שיחק לטובתם. או כמו שהוא קרא לזה: "פיזור מחושב".
למרות שמספרי סיום השנה של 2023 טרם נחשפו, מעט הנתונים שדווחו בתחילת המלחמה סיפרו את הסיפור של מצוקת הענף. מכירות הדירות של אזורים, כמו של יתר החברות בענף, קטנות כגדולות, ספגו מכה מאז 7 באוקטובר. באוקטובר 2023 מכרה החברה תשע דירות בלבד, לעומת כ־40 דירות בממוצע לחודש, בחודשים קודמים. אך זה לא קשור רק למצב הביטחוני: האסון של אוקטובר האיץ את המגמה של ירידה במכירת הדירות, שהחלה כשנה וחצי קודם לכן עם תחילתה של עליית הריבית באפריל 2022. כך למשל, בתשעת החודשים הראשונים של 2022 אזורים מכרה 395 דירות ב־967 מיליון שקל, לעומת כ־1,039 דירות ב־2.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה ב־2021. הרבעון הראשון של 2023 היה הרבעון החלש ביותר של החברה מאז 2018 והיא מכרה בו 82 דירות בלבד, לעומת 100 דירות ברבעון המקביל ב־2022. עם זאת, הירידות במכירות החלו לאחר כמה שנים שבהן חוותה אזורים, יחד עם כלל השוק, זינוק חד בהיקפי המכירות ובמחירי הדירות.
למרות כל אלה, אבידן משדר אופטימיות. לדבריו, הוא רואה חזרה הדרגתית של הציבור למשרדי המכירות, התעניינות של תושבי חוץ ברכישת דירות וגם ריבית שנמצאת במגמת ירידה או לפחות בלימה. אלא שמה שעובד עבור אזורים, אחת הגדולות בשוק הנדל"ן הישראלי, לדבריו, לא בטוח יעבוד עבור חברות קטנות ובינוניות. אלה, הוא אומר, עשויות שלא לצלוח את המשבר הזה. "כשאני מסתכל שנים קדימה, אנחנו אופטימיים", הוא אומר, "גם מהצורך ההולך וגדל של צרכנים בדירות חדשות עם ממ"ד, זה כבר לא מותרות. זה נדרש והצורך בהן קיים, ואנחנו רואים את זה. האוכלוסייה בישראל גדלה ב־2% לשנה, ולפי התחזיות קצב הגידול הזה יימשך. אנחנו צריכים לספק את הדירות לאותן משפחות צעירות, ולכן אנחנו מתכננים ומשתדלים לפתוח כמה שיותר פרויקטים, מתוך הבנה שביצוע כזה אורך שלוש־ארבע שנים.
"אנחנו רוצים בסופו של דבר להיות עם סחורה זמינה גם מבחינת יכולת ביצוע ויכולת מכירה, והמטרה היא להתחיל. למשל, בירושלים אנחנו עומדים לפתוח ארבעה פרויקטים, כי לעיר יש ביקוש גם מבפנים וגם מבחוץ. ההנחיה בירושלים היא ברורה, כל פרויקט שאפשר להוציא לביצוע — יוצא. לפני שבועיים קיבלנו היתר חפירה ודיפון בדרך חברון בעיר, 400 דירות על ציר מרכזי, והתחלנו בפרויקט. בירושלים יש ביקוש מצפון אמריקה ומקנדה בנוסף לביקושים גבוהים מאירופה, בעיקר מצרפת. חזרנו עכשיו מסיור של כמה שבועות בערים מרכזיות בצפון אמריקה ואירופה, ויש התעניינות ופחד שבהחלט ניכרים על האוכלוסייה היהודית. הם לא מדברים רק על הדירה ועל נדל"ן, יש שם אובדן ביטחון שלא ראינו קודם לכן עם אמירות קשות בקשר למה שקורה שם".
6 צפייה בגלריה
פרויקט דיור להשכרה של אזורים באור יהודה. "האסטרטגיה שלי ל־2024 היא להוציא כמה שיותר פרויקטים לביצוע"
(צילום: אביעד בר נס)
יש ערים שלא הייתם בונים בהן כעת?
"כרגע לא עיכבנו אף פרויקט, אנחנו לא עושים ספקולציות על הקרקעות שלנו. אני מתחיל בהרצליה את פרויקט הפינוי־בינוי הגדול בגוש דן, פינוי של כ־600 דירות ובנייה של 1,800 דירות, נתחיל פרויקט ברמת השרון, ובנתניה יש לנו ארבעה פרויקטים בביצוע של 900 דירות, שניים מהם בהתחדשות עירונית ושניים ביזמות".
אתה רואה חזרה של הרוכשים אל השוק?
"כן, יש חזרה חד־משמעית, עם ישראל מגיב ומסתגל מאוד מהר. מעולם לא חווינו מלחמה כזו ארוכה, אבל כבר אחרי שבועיים פתחנו מחדש את משרדי המכירות, ואחרי חודש כבר התחלנו לראות לקוחות שחוזרים למשרדים. יש כאן סתגלנות וגמישות וכניסה לשגרה לצד מלחמה. ההשפעה של המלחמה כרגע היא חלקית: היא משפיעה מאוד על הצפון והדרום, אבל מרבית המדינה חזרה לתפקוד כלכלי רגיל ורואים את זה גם בנתוני כרטיסי האשראי. זה לא פיק רגעי, זו מגמה מובהקת. יש עסקאות והרבה, וגם ירידת הריבית אותתה שהעליות הסתיימו והירידות בפתח, ותנאי המכירה הנוחים מאפשרים לרוכשים לדלג מעבר להרי החושך".
על דיור להשכרה: "הבעיה היא לא בביקוש למוצר, הביקוש קיים. הבעיה כרגע היא ביכולת לממן פרויקטים נוספים להשכרה. השוק נקלע למשבר, נעצר, ומאז לא נעשתה שום פעולה מצד הממשלה"
אי אפשר שלא לדבר על מצוקת העובדים. בחצי השנה האחרונה הענף עובד עם כשליש מכוח האדם הדרוש לו ומחסור של כ־80 אלף פועלים פלסטינים. זה לא משפיע עליכם?
"בשנים האחרונות התקשרנו לביצוע הפרויקטים שלנו בעיקר עם חברות בנייה גדולות כמו דניה סיבוס, אשטרום, עץ השקד ועוד, ויכולת ההתמודדות שלהן עם המשבר היא טובה יותר. יש לנו 20 אתרים שכולם פעילים לפחות בהיקף של 80%. כאן יש פער ניכר בין חברות בנייה גדולות לקטנות. אני מכיר אתרי בנייה שסגורים חמישה חודשים. אני כן רואה תקווה בערוץ החדש שפתחו להבאת עובדים מהודו, אבל כרגע זה קורה לאט מדי ועדיין לא מורגש".
"יש עשרות אלפי מ"ר של משרדים ריקים"
אזורים היא בין חברות היזמות היחידות שבחרו באופן מובהק להיכנס לתחום הדיור להשכרה, ובפברואר 2020 השלימה את הנפקת קרן הריט אזורים ליבינג וגייסה 400 מיליון שקל בהנפקה לגופים מוסדיים. כיום לחברה 2,385 יחידות דיור להשכרה בשלבים שונים, מהן 770 דירות שמושכרות ומניבות. אלא שתנאי השוק הקשו מאוד על פעילותן של החברות בתחום, וגם במצגת החברה התחום נדחק אל שולי המצגת.
6 צפייה בגלריה
שר השיכון יצחק גולדקנופף. "צריך להגביר תוכניות של מקלות וגזרים לרשויות מקומיות ולתת להן תמריצים להיתרים ולהוצאת טופס 4"
(צילום: יואב דודקביץ)
השוק המוסדי לדיור להשכרה קיים בישראל כתשע שנים והוא מתחלק לשלושה מודלים עיקריים: מכרזי החברה הממשלתית דירה להשכיר; דיור להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון; וקרנות הריט הייעודיות לכך. שוק זה עבר ועדיין עובר חבלי לידה, כשהמדינה מצדה מנסה במשך כל אותן שנים להתאים אותו לצורכי השוק ולהפוך אותו לכדאי כלכלית. המודל מתבסס הן על תשואה שוטפת והן על עליית ערך הנכסים במהלך השנים. בנוגע לתשואה, מדובר בענף שהיה צפוף כבר מראשיתו, והמרווחים בין התשואה על השכירות לבין הריבית שמימנה את העסקה היו נמוכים, אך עדיין, התשואה היתה גבוהה ועסקאות יצאו לפועל. השינוי התרחש כשהריבית החלה לעלות בשילוב עם מחירי הדירות הגבוהים, אלה הכניסו את שוק הדיור להשכרה למשבר. מאחר שכל המודלים מתבססים על מימון ארוך טווח, הם נפגעו קשות, אך הבריחה מהשוק בלטה בעיקר בקרב היזמים שנכנסו לחוק עידוד השקעות הון לתקופה של חמש שנים. מדובר ביזמים שמראש לא כיוונו להיות שחקנים בשוק הדיור להשכרה ולכן כשהתנאים הפכו להיות קשוחים, הם מיהרו לצאת ממנו. אך גם שחקנים שביקשו להיכנס אל השוק לתקופות ארוכות כמו קרן הריט שבראשה עמד יאיר טל יו"ר דירה להשכיר לשעבר החליטו לעצור את הפעילות. מנכ"ל הקרן של אזורים, ערן ענבים, אמר במהלך דיון בוועדת הכספים בכנסת השנה בנושא הדיור להשכרה, כי "בסביבת הריבית הזו, לא ניתן להקים את הפרויקטים האלה בשום צורה, גם אם אנחנו מאוד מאמינים בשוק הזה".
למרות כל זה, המדינה כרגע לא מבינה את גודל המשבר. "הבעיה היא לא בביקוש למוצר. הביקוש קיים, יש לנו כ־800 דירות במלאי בתפוסה מלאה וכל דירה שמתפנה מיד מושכרת במחיר גבוה יותר", מסביר אבידן את המצב, "הבעיה כרגע היא ביכולת לממן פרויקטים נוספים של השכרה. הבנקים שמממנים את תקופת הביצוע דורשים יחס החזר גבוה יותר, והתוצאה היא שאנחנו כיזמים נדרשים להביא שיעורי הון עצמי גבוהים מאוד. לאוצר יש יכולת לסייע בכך, מספיק שהוא היה נותן ביטחון לפרויקטים בביצוע. בארה"ב דרישות הלימות ההון מהבנקים שמממנים דיור להשכרה הן מחצית מהדרישות להלימות הון לפרויקט יזמי".
מה הסיכוי של הענף הזה להתאושש?
"שוק השכירות המוסדי נקלע למשבר בגלל עליית הריבית, ומאז לא נעשתה שום פעולה מצד הממשלה, והוא נעצר. אני כן רואה היתכנות להתאוששות של הענף הזה בזכות הורדת הריבית, מה שמעיב עליו כרגע הוא הריבית הגבוהה ביחס לדירה מניבה. אני מעריך שעוד הורדה של 0.5% או 0.75%, והענף הזה יחזור. ההתעניינות בדיור להשכרה אף פעם לא נבעה מתשואה אלא מהשבחה, והיום אין אף אחד בשוק שחושב על ירידת מחירים. להיפך, צופים התחדשות בעליות המחירים, ובאטרקטיביות הגוברת של דירות. אני חושב שההתאוששות תבוא מוקדם ממה שרואים, וברקע אנחנו רואים בעיה בנדל"ן המניב. יש עשרות אלפי מ"ר ריקים של משרדים, ואולי יזמים נוספים יחליטו שהוודאות עדיפה על התשואה".
על מצוקת העובדים: "האתרים שלנו עובדים לפחות ב-80% תפוקה, אבל אני מכיר אתרי בנייה שסגורים חמישה חודשים. אני כן רואה תקווה בערוץ החדש שפתחו להבאת עובדים מהודו, אבל כרגע זה קורה לאט"
מה הבעיה הכי גדולה כרגע של ענף הנדל"ן למגורים?
"יש שתי בעיות מרכזיות כיום בענף: בעיית ההיצע שהולכת ומתהווה לקראת משבר ודאי והמחסור בדירות להשכרה. מבחינת ההיצע, אנחנו רואים ירידה בהתחלות הבנייה, קצב הביצוע ירד בגלל המחסור בפועלים, וקבלנים שמגיעים לשלב שיש להם היתר לא מושכים אותו. זו פעם ראשונה שאני פוגש בתופעה כזו. תוסיף לזה את לוחות הזמנים שלא מתקצרים, קבלת היתר בנייה והוצאת טופס 4 נותרו תהליכים סיזיפיים. יש כאן ביקושים כבושים של כשנתיים שהולכים ומשתחררים, ותהיה בעיית היצע קשה. הבעיה השנייה היא מחסור הולך וגדל בדירות להשכרה וברקע לא נעשית שום פעולה אמיתית לסייע לענף הדיור להשכרה שנמצא במשבר.
"הבעיה הזו גדולה יותר מזו של המחסור בפועלים. זה התחיל בכך שדחקו החוצה את המשקיעים, וחלקם התחילו למכור דירות. כעת שוקלים צעדים חוקיים לקבע את אחוז מס הרכישה הגבוה, ולנעוץ אותו. אלא שיש כאן גידול באוכלוסייה, והאלטרנטיבה למי שלא יכול לרכוש דירה היא לשכור דירה. ברגע שיש מחסור בדירות, שכר הדירה עולה, ואז חוטפים את זה במדד המחירים לצרכן. דירות להשכרה הן לא רק עבור מי שלא יכול לרכוש דירה".
כלומר?
"תחום ההתחדשות העירונית מוצג כפתרון לדיור בישראל, אבל שוכחים שהאנשים שמתפנים מהדירות צריכים גם לשכור דירות חדשות, והם מחפשים בדרך כלל דירה בעיר שבה הם גרו עד עכשיו. יש גם צעירים שלא רוצים לרכוש דירה, הם רוצים לשכור כדי לשמור על גמישות וגם הם מוצאים את עצמם בבעיה".
6 צפייה בגלריה
מנכ"ל משרד האוצר שלומי הייזלר. "יש כאן ביקושים כבושים של כשנתיים שהולכים ומשתחררים, ותהיה בעיית היצע קשה"
(צילום: אוראל כהן)
"הבנו מה כואב ללקוחות, וזה בעיקר הריבית"
אתה טוען שכל הענף מבין שבקרוב הביקוש יחזור והקונים ייתקלו בהיצע נמוך של דירות, אבל בפועל אנחנו רואים יזמים שמתנהגים אחרת וממעטים להתחיל בפרויקטים חדשים.
"בעתות משבר, הפערים בין שחקנים גדולים לקטנים מתחדדים. אזורים בונה כ־4,000 דירות והאסטרטגיה שלי ל־2024 היא להוציא כמה שיותר פרויקטים לביצוע. אני כחברה גדולה עם הון עצמי של כ־2 מיליארד שקל יכול לנהוג אחרת מקבלן קטן ובינוני שעלול להימחק. זה גם בא לידי ביטוי במשבר כוח האדם, יש אתרים קטנים שעדין סגורים בשל חוסר יכולת להביא פועלים. אני כיזם גדול עובד עם קבלני ביצוע גדולים, וזה משפיע עליי פחות. ענף הבניה בישראל מבוזר, רוב הענף מבוסס על קבלנים קטנים, בדרך כלל מקומיים. השחקנים האלה כרגע בבעיה גדולה, גם מבחינת יכולת המימון, וגם מבחינת החשש שלהם להתחיל פרויקט אם הם נדרשים למכירה מוקדמת. הצענו שהמדינה תספק רשת ביטחון ביחס לפריסייל (מכירה מוקדמת), כי ברור לגמרי שחוסר הוודאות משפיע בעיקר על הקטנים והבינוניים שמפחדים לקחת את הסיכון. מחר בבוקר יכולה להתחיל מלחמה בצפון, אני בהחלט מבין את החשש שלהם".
אז מה המדינה צריכה לעשות כדי לחלץ אותם?
"כל פעולה שיש בה כדי להגדיל את ההיצע, תעזור. הייתי ממנה פרויקטור למשבר המגורים, מכפיף אותו לראש הממשלה ונותן לו להתמודד עם המשבר הקיים עם כל הסמכויות שרק נדרש. צריך להגביר תוכניות של מקלות וגזרים לרשויות מקומיות ולתת להן תמריצים להיתרים ולהוצאת טופס 4. בניגוד לעמדת האוצר, הייתי שוקל את הפחתת מס הרכישה, זה יחזיר רוכשים ומשקיעים לשוק ויגרום ליותר קבלנים שעומדים וממתינים לצאת לבניה. זה נתפס כצעד לא פופולרי באוצר ואני חושב שהם טועים, אם הם יאפשרו למשקיעים לחזור אל השוק זה יחזק את הביטחון בשוק המקומי ויאפשר להוציא יותר פרויקטים. צריך להסיר חסמים גם בהקשר של העובדים הזרים, ואם יש עובדים מהודו שמציגים ניסיון קודם בענף במדינות אחרות צריך להקל עליהם".
היזמים בענף טוענים שהם לא מורידים מחירים, אבל מציעים ללקוחות תנאים מפליגים של תשלום, למשל לשלם 5% בלבד משווי העסקה ואת היתרה בסיום הפרויקט. אלה הטבות ששוות המון כסף.
"חברות שנותנות ללקוחות לשלם רק 5% מערך הדירה מוכרות אופציה, זו לא מכירה, ואם זה קיים זה חמור וזה משחק בשוק. אנחנו באזורים מוכרים ב־20% מערך הדירה ותשלום של 80% בסיום הפרויקט, וכן, זה פוגע ברווחיות כי בונים עם כספי הבנק שהם יקרים יותר במקום עם כספי הלקוחות. הבנו מה כואב ללקוחות בשנה וחצי האחרונות וזה בעיקר הריבית. הפתרון הוא תפירת חליפה לצורכי הלקוחות — אלה לא הנחות, אלא תנאי מכירה שמתאימים להם. הם מחפשים את התנאים שיאפשרו להם לעשות את העסקה. לתנאי התשלום האלה יש משמעות כלכלית שאנחנו לוקחים בחשבון (לאחרונה אמר מנהל רשות המסים כי הם בוחנים את השפעת ההטבות הללו על המדד, כך שייתכן שבעתיד הן יתומחרו במחיר הדירה, ד"ל)".
6 צפייה בגלריה
הדמיית מגדלי אזורים במתחם הבורסה, רמת גן. באוקטובר 2023 מכרה החברה תשע דירות בלבד, לעומת כ־40 דירות בממוצע לחודש
(הדמיה: 3Division)
רכשתם קרקעות מאז אוקטובר?
"מאז 7 לאוקטובר לא רכשנו קרקע ולא ניגשנו למכרזים של רמ"י, אבל יש לנו אלפי יח"ד דירות בצנרת, והרבה מאוד פרויקטים בפינוי בינוי במעל 80 פרויקטים פעילים, לא על הנייר. כרגע יש לנו חמישה פרויקטים בביצוע, ובקרוב נפתח חמישה נוספים. אנחנו מחפשים יותר עסקאות קומבינציה ופחות רכישה כי הריבית עדיין מכבידה, ואני מעריך שבמחצית השנייה של השנה נשקול שינוי במדיניות".
אתם שוקלים שותפויות עם יזמים קטנים ובינוניים שנקלעו לקשיים?
"אנחנו פחות שם, כי אנחנו הולכים על פרויקטים גדולים, יכול להיות שהתופעה של שותפויות במגרשים הקטנים קיימת, אבל אין פרויקטים של מאות יח"ד שמחפשים קונה, למעט שדה דב, ולשם בחרנו לא להיכנס משיקולים שונים".
עד כמה אזורים היא חברה ממונפת?
"המדיניות שלנו די זהירה, אנחנו משתדלים לא למתוח את מדיניות החברה, ואנחנו על יחס מינוף של 60% שהוא סביר. משתדלים מאוד שלא להעמיק את זה. מצד שני, יכול להיות שנעלה את השיעור בכניסה של עוד פרויקטים לביצוע. אנחנו זהירים, ושוק ההון מאמין בנו ונותן לנו כסף בתנאים נוחים".
6 צפייה בגלריה
יו"ר אזורים הרשי פרידמן. "הוא דמות מוכרת בכל צפון אמריקה, וזה מסייע לנו"
(צילום: יונתן בלום)
דיברת על מכירת דירות לתושבי חוץ, עד כמה זה באמת קורה?
"אזורים התחילה לעסוק בזה עוד קודם ל־7 באוקטובר, הקמנו חטיבה שעוסקת בשיווק ליהודים בחו"ל, גייסנו אנשים ולאט לאט התחלנו לבנות את התשתית. הלקוחות שלנו לא תמיד מדברים על עלייה, יש כאלה שרוצים לרכוש דירה כפוליסת ביטוח ואולי בהמשך יחשבו גם על עלייה. מבחינת התזמון לרכישת דירה בישראל, הוא טוב להם, המטבע שלהם יותר חזק כעת, הדירות בארץ נמכרות בלוחות תשלומים מאוד נוחים וזו השקעה טובה עבורם. אני מעריך שזה יילך ויתגבר, כי האנטישמיות במגמת עלייה".
עד כמה זה שהרשי פרידמן הוא בעל השליטה ויו"ר החברה עוזר למכור?
"זה מסייע, הרשי פרידמן הוא דמות מוכרת וידועה לא רק בקנדה אלא בכל צפון אמריקה, הוא תעשיין בתחום המזון ומוכר מאוד בקהילה היהודית בגלל הפעילות הנדבנית שלו וזה בהחלט מסייע מבחינת החששות של רוכשים זרים".
כאיש עסקים שמרבית עסקיו בחו"ל, הרשי לא חושש מהמשך ההשקעה בישראל?
"הרשי הוא יו"ר מעורב ובקיא בפרטים. בימים כתיקונם הוא מגיע פעם בחודש. נכון שהוא לא ישראלי, אבל הוא מכיר אותנו מצוין והיה פעיל בישראל גם קודם. החתן שלו, ינקי קליין, מכיר היטב את המנטליות הישראלית וגם יושב בדירקטוריון. יש להם משפחה ענפה בארץ, הוא מעורב ובעד הגברת הפעילות".
