80% מהישראלים לא יכולים לקנות דירה במרכז הארץ
80% מהישראלים לא יכולים לקנות דירה במרכז הארץ
זינוק הריבית ומחירי הדירות כבר לא מאפשרים למשקי בית מתחת לעשירון התשיעי לרכוש דירה במרכז. העשירון השמיני יאלץ להסתפק באשדוד, כך לפי מדד אלרוב בשיתוף כלכליסט
משקי בית שלא נמנים על העשירונים התשיעי והעשירי לא יוכלו לעמוד ברכישת דירת 4 חדרים במרכז הארץ נוכח עליית הריבית במשק והתייקרות המשכנתא, יחד עם מחירי הדירות הגבוהים שגם אם עלייתם נבלמה הם טרם רשמו ירידות, כך עולה ממדד היכולת לרכישת דירה של מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב בשיתוף "כלכליסט".
מצב הרוכשים ברבעון הראשון של 2023 המשיך והורע בשל כמה גורמים המשפיעים על היכולת לרכוש דירה בישראל, כך, נמשכה מגמת העלייה בריבית הממוצעת על המשכנתאות: עליה של 0.59% (0.59 נקודות האחוז). בנוסף, מחירי הדירות ב־12 הערים שנבחנו התייקרו ברבעון הראשון של השנה בשיעור ממוצע של 1.4% ובשיעור של 14.3% בשנה האחרונה. במקביל, ההכנסה הממוצעת של משקי הבית רשמה עלייה של כ־3.3% ברבעון הראשון של 2023, וחלה ירידה של כ־17% בהיקף העסקאות בדירות בהשוואה לרבעון קודם וירידה של 48% לעומת רבעון המקביל אשתקד.
ההשפעה של הריבית היתה כה משמעותית עד שניתן לראות כי ההחזר החודשי הממוצע הנדרש עבור הלוואת משכנתא ל־25 שנים לצורך רכישת דירה 4 חדרים טיפוסית בישראל, ובשיעור מימון של 70% חצה ברבעון הראשון של 2023 את המחסום של 11 אלף שקל לחודש ועומד על 11,551 שקל. זו עלייה של כ־800 שקל בהשוואה לרבעון הקודם (עלייה בשיעור של כ־7.5%). לעומת הרבעון המקביל אשתקד עלה ממוצע ההחזר החודשי בכ־3,750 שקלים (עלייה בשיעור של 48%). המדד בוחן את היכולת לרכוש דירה בשני היבטים עיקריים: ההחזר החודשי וההון העצמי הנדרש לרכישה. מדד ההחזר החודשי בוחן את גובה התשלומים על דירת 4 חדרים טיפוסית, כששיעור המימון הוא של 70% מערך הדירה (והיתר - הון עצמי בשיעור של 30% מערך הדירה).
לפי המדד, 70% ממשקי הבית בישראל מסוגלים לרכוש דירה בבאר שבע וחיפה בלבד, משק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר החודשי גם באשדוד. ובהמשך למגמה של השנים האחרונות, בתל אביב יכולים לרכוש דירה בהחזר חודשי שאינו עולה על 30% מההכנסה נטו אך ורק משקי בית בעשירון העשירי.
את העליות בשיעור ההחזר החודשי עבור משכנתא חדשה לדירת 4 חדרים טיפוסית לעומת הרבעון הקודם ניתן לראות בכל הערים ובראשן חדרה שבה עלה ההחזר בשיעור של 18.3%, בחיפה - 13.3%, בראשון לציון - 9.8%, ברמת גן - 9.5%, ובירושלים - 9.2%. בערכים נומינאליים, ההחזר החודשי הנדרש ברבעון הנוכחי עומד על כ־5,206 שקל בבאר שבע, 9,864 שקל בבת ים, 10,195 שקל בפתח תקווה, 11,919 שקל בירושלים, 12,947 שקל ברמת גן ו־18,885 שקלים בת"א. ביחס לרבעון מקביל, מדד ההחזר החודשי ברבעון הראשון של 2023 עלה בחדרה בשיעור של 55.9%, בירושלים - 49%, בת"א - 46.8%, בבת ים ובראשון לציון - 46.3%, ובבאר שבע - 38.3%.
את המחקר ערכו פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן וחבר סגל בפקולטה לניהול ע״ש קולר באוניברסיטת ת"א יחד עם ד״ר דנה נייער, עמיתת מחקר במכון. "הסיפור הגדול היה עד לא נזמן מחירי הדירת ועתה הוא הריבית", מסביר פרופ' בן־שחר, "אם מסתכלים על החזר המשכנתא כאחוז מתוך ההכנסה נטו (אחרי מס), רואים שברבעון הזה העשירון השמיני חצה את רף ה־30% הוצאה מתוך ההכנסה בכל הערים 12 הערים הגדולות מלבד באר שבע, חיפה ואשדוד. כלומר, בערים כמו חדרה, בת ים, ראשון לציון ופתח תקווה, 80% ממשקי הבית ידרשו להפנות יותר מ־30% מההכנסה נטו להחזר המשכנתה״. לגבי העשירונים הנמוכים יותר, אמר בן־שחר, כי העשירון השישי נותר עם היכולת לרכוש דירה רק בבאר שבע ובחיפה. עוד הוא מצביע על תופעה לפיה באופן חריג הריבית המשתנה גבוהה היום יותר מהקבועה. "זו תופעה יוצאת דופן: הקבועה באופן מסורתי יותר גבוהה ב־1.5%־2% מהמשתנה וכיום המשתנה מעט גבוהה יותר. זה קורה בגלל שהריבית הקבועה משקפת ציפיות לכך שריבית ההשוק נוכחית תרד בשלב מסוים בעתיד, במהלך חיי המשכנתא".
בחינת ההון העצמי הממוצע הנדרש לרכוש דירת 4 חדרים בישראל (כך שהתשלום החודשי השוטף על המשכנתא לא יעלה על 30% מההכנסה הממוצעת נטו של משק הבית) מראה כי הוא חצה את רף ה־1.5 מיליון שקל, ועומד ברבעון הראשון של 2023 על כ־1.583 מיליון שקל. זו עלייה של כ־69 אלף שקל בהשוואה מהרבעון שקדם לו (עלייה בשיעור של כ־4.5%). בחישוב שנתי, עלה ממוצע ההון העצמי הנדרש בכ־608 אלף שקל (עלייה בשיעור של כ־62%).
בחלוקה לערים, אפשר לראות כי משקי הבית עד לעשירון השמיני כולל, כלומר 80% ממשקי הבית, ידרשו להון עצמי העולה על חצי מיליון שקל ב־10 מ־12 הערים שבמדד, מלבד באר שבע וחיפה. כמו כן, ההון העצמי הנדרש עלה מהרבעון הראשון של 2022 ועד הרבעון הראשון של 2023 בכל הערים שנבדקו: בשיעור של כ־31% בת"א (עלייה של 792 אלף שקל), 61% ברמת גן ובירושלים (728 ו־634 אלף שקל, בהתאמה), 65% ו־133% בחדרה (653 אלף שקל).
