דרישה להגדיל את היקפי הבנייה: בחוף התכלת רוצים זכויות כמו בשדה דב
דרישה להגדיל את היקפי הבנייה: בחוף התכלת רוצים זכויות כמו בשדה דב
בעלי הקרקעות במערב הרצליה זועמים על צפיפות בנייה הנמוכה בחצי מהמתחם התל־אביבי הצמוד, ובהתנגדות לתוכנית הם דורשים להכפיל את הזכויות ולהגביה את הבניינים מ־25 קומות ל־40: “לא ייתכן להפקיד תוכנית שהצפיפות בה כה דלילה”
בעלי הזכויות במתחם חוף התכלת במערב הרצליה יוצאים למאבק להגדלה משמעותית של צפיפות הבנייה בשכונה החדשה. בימים האחרונים הגישו בעלי הקרקע התנגדות לתוכנית בטענה כי למרות המחסור בדירות בהרצליה בפרט ובמדינה בכלל, זכויות הבנייה בתוכנית שהפקידה המדינה נמוכות במיוחד. בניתוח שערך עבורם האדריכל פרופ' דמיטרי מזו צוין כי הצפיפות בתוכנית חוף התכלת נמוכה משמעותית מזו שמתוכננת בשדה דב בתל אביב, הנמצא כמה מאות מטרים מדרום לחוף התכלת.
בעוד שטח תוכנית חוף התכלת הוא 1,985 דונם, ומתוכננות בו 11,598 דירות, תוכנית שדה דב חלה על 1,300 דונם, ומתוכננות בו 16 אלף דירות. כלומר בעוד בשדה דב התוכנית משקפת 12.3 דירות לדונם ברוטו, תוכנית חוף התכלת משקפת 5.8 דירות לדונם – פחות ממחצית. לטענת בעלי הקרקע במקום - מאות רבות של אנשים החולמים על מימוש הקרקע זה עשרות שנים - היקפי הבנייה עומדים בניגוד למדיניות התכנון במחוז תל אביב, המסמנת את חוף התכלת לציפוף אינטנסיבי יותר וצפוף יותר לעומת שדה דב.
”ניסיון פסול של העירייה”
העמותה לקידום תכנון ופיתוח חוף התכלת הרצליה, בראשות עזרא יחזקאל, הגישה התנגדות באמצעות עורכי הדין אבי פורטן וקירה לרנר ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'. העמותה מציינת כי התוכנית אינה ממצה את פוטנציאל הפיתוח הטמון בקרקע, ולא מנצלת את יתרונות מיקום הקרקע והנגישות הגבוהה. אי לכך היא דורשת להגדיל את הצפיפות, להגביה את המגדלים מ־25 קומות ל־40 קומות ויותר, ולהוסיף זכויות בנייה לקבלת צפיפות מגורים של 48-33 דירות לדונם.
התוכנית שהופקדה בדרום־מערב הרצליה מציעה רובע עירוני אינטנסיבי חדש, שיכלול שימושי מגורים בני 12,500 דירות, כולל דיור בר־השגה, תעסוקה, מסחר, מלונאות, שטחי ציבור ופארק חופי של 690 דונם. התוכנית מתפרסת דרומה עד גבולה המוניציפלי של תל אביב, מצפון גובלת התוכנית בשדרות אבא אבן, ממזרח בכביש 2 וממערב בחוף הים.
בשטח התוכנית, התופס כ־10% משטחה המוניציפלי של הרצליה, מתוכננות חמש תחנות של הקו הירוק של הרכבת הקלה, ובסמוך לתוכנית שלוש תחנות של מטרו קו 3M, בנוסף לתחנה הקיימת של רכבת ישראל. בהתנגדות נטען כי מדיניות מינהל התכנון היא להעצים זכויות בנייה סביב קווי תחבורה להסעת המונים, וכן לאשר בינוי אינטנסיבי עם פינוי שדות התעופה – שדה דב בתל אביב ושדה התעופה בהרצליה והסרת מגבלות הגובה שהטילו.
"ככל שלא יעודכנו נפחי הבנייה בתוכנית המוצעת, מדובר בתכנון שיפספס את הפוטנציאל הענק הגלום במקרקעין לאור המיקום הייחודי של הקרקע במרכז הארץ והנגישות המיטבית והמעולה למגוון רחב ביותר של קווי תחבורה ציבורית".
בנוסף המתנגדים טוענים כי השטחים הפתוחים, מבני הציבור והפארק בתוכנית מהווים 75% משטחה, כאשר ההפרשות הציבוריות הרבות של שטחים פתוחים בתוכנית מחייבים העצמה ככל הניתן של זכויות בנייה בשטחים הסחירים. במקום זאת, התוכנית אף כוללת הוראה להקמת 1,890 דירות בהישג יד, שהוגדרו כמטרה ציבורית. לטענת המתנגדים, מדובר בניסיון פסול ולא חוקי של העירייה להפוך לבעלים של דירות באמצעות הפקעת קרקע פרטית, ללא תמורה וללא כל פיצוי. "מדובר ביחידות דיור סחירות ובעלות ערך כלכלי שיש להקצותן לבעלי הזכויות ולא לעירייה".
המתנגדים מבקשים לבטל את השלביות בתוכנית, הקובעת כי הבינוי בחלק מהקרקע ימומש רק לאחר סיום ביצוע העבודות להקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה. כפי שנחשף ב"כלכליסט", התוכנית קובעת כי תנאי לפיתוח למעלה מ־4,000 דירות ו־300 אלף מ"ר שטחי תעסוקה הוא הקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה, ותנאי לפיתוח למעלה מ־8,000 דירות ו־450 אלף מ"ר שטחי תעסוקה הוא הפעלת קו המטרו ומסילת הברזל הרביעית של רכבת ישראל. חוות דעת של משרד התחבורה, שהיתה בסיס לקביעה זו, לא פורסמה, ועל כן לא ברור אם ישנה הצדקה לתנאים שנקבעו, אשר עלולים לעכב משמעותית את מימוש התוכנית המצויה בלבו של אזור ביקוש.
עודף שטחי תעסוקה
התנגדות דומה הגישו בעלי קרקע אחרים, באמצעות עורכי הדין מרים דונין וחיים וינטרוב ממשרד ארדינסט בן נתן טולידאנו עם המבורגר עברון, שטענו כי "לא ייתכן כי במועד זה, עת שוק הנדל"ן משווע ליחידות דיור זמינות ומחירי הדירות רק הולכים ומאמירים, תופקד תוכנית האמורה לחול במקום כה מועדף בלב המטרופולין, כשהצפיפות בה כה דלילה ומגיעה לכדי 30-20 יחידות דיור לדונם נטו ו־8-5 יחידות דיור אקוויוולנטי לדונם ברוטו”.
לטענת המתנגדים, יש להגדיל את הצפיפות ל־16-12 דירות לדונם ברוטו, ולהכפיל את הצפיפות נטו ל־60-50 יחידות דיור לדונם. בהתנגדות מצטטים המתנגדים גם את יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב דניאלה פוסק בדיון שהתקיים באוגוסט 2019, שבו התייחסה לעודף של כ־100 מיליון מ"ר שטחים המיועדים לתעסוקה שאינם ממומשים ולא עתידים להתממש בעתיד הנראה לעין. בהתנגדות מציינים המתנגדים כי התוכנית תגרום לעודף שטחי תעסוקה בהיקף של לפחות 200 אלף מ"ר עיקרי.
לאורך השנים שיווקו כמה חברות נדל”ן קרקעות במתחם בסכומים של מאות אלפי שקלים כ”זכות לדירה”. השיווקים גררו הודעות אזהרה מצד העירייה, שהבהירה כי אין כל תוכנית מאושרת בקרקע, ואין כל ודאות איזו תוכנית תאושר. מנתוני רשות המסים עולה כי בספטמבר ואוקטובר 2020 נמכרו קרקעות בשטח ממוצע של 100 מ”ר תמורת 670-550 אלף שקל. באותה תקופה נמכרו 330 מ”ר ב־1.6 מיליון שקל. בעסקה שבוצעה לאחרונה, ב־30 ביולי, נמכרו 500 מ”ר במיליון שקל.
