אשדוד vs אשקלון: הקרב על הדרום
אשדוד vs אשקלון: הקרב על הדרום
הסכם הגג בין המדינה לאשדוד מ־2017 קבע שייבנו בעיר 36 אלף דירות, אך בפועל יצאו לדרך 2,200 בלבד. אצל השכנה אשקלון ההבטחות דווקא מומשו, ובזמן הזה ניתנו היתרי בנייה ל־11 אלף דירות. תוצאת היעדר התכנון באשדוד היא זינוק מחירים, שדחק רבים מתושביה להגר לשכנה מדרום. כעת באשדוד שוברים את הראש איך לעצור את הזליגה של בני העיר. ובאשקלון יצטרכו למצוא דרך לממן את השירותים לאוכלוסייה ההולכת וגדלה
בנאום חוצב להבות שנשא באוגוסט 2017 ראש הממשלה דאז, בנימין נתניהו, הוא אמר: "אשדוד היא מיקרו־קוסמוס של מדינת ישראל. כולנו מובילים את האמצעים הדרושים כדי שנבנה את הארץ - החזון הציוני מתגשם בכל ארץ ישראל". זה היה זה בטקס החתימה על הסכם הגג של המדינה עם אשדוד, במסגרתו העיר התחייבה לאפשר בנייה בקצב מואץ, והמדינה מצידה התחייבה לממן פיתוח של תשתיות בשכונות החדשות והוותיקה.
לפי ההסכם השאפתני, בין 2017 ל־2024 המדינה ועיריית אשדוד יבנו לפחות 36 אלף דירות, עם פוטנציאל להגדלת הכמות בעוד כ־9,000 דירות. במסגרת ההסכם המדינה התחייבה לאורך התקופה להעביר לאשדוד 6 מיליארד שקל, מתוך הסכום הזה 1.6 מיליארד יועדו לחידוש תשתיות שמשרתות את כלל תושבי העיר והיתר לפיתוח השכונות החדשות.
הבטחות לחוד ומציאות לחוד, וחמש שנים אחרי הנאום הציוני של נתניהו הניב הסכם הגג באשדוד עד עתה מגרש לבניית כ־2,200 דירות בשכונת פארק לכיש בצפון העיר. המכרזים לקרקעות במתחם נסגרו רק בסוף 2021 והבנייה אמורה להתחיל בתוך כחצי שנה. זאת ועוד, באתר אינטרנט ייעודי שהקימה עיריית אשדוד להסכם הגג ובו רשימה עדכנית של תוכניות הבנייה, מספר הדירות "המיועד" הצטמק ב־55%. בסך הכל, לפי האתר יש כעת פוטנציאל להוספת 20 אלף דירות חדשות לעיר. גם לוח הזמנים נמתח — אותן דירות מיוחלות לא ייבנו עד 2024, אלא רק אולי בסוף העשור, זאת מפני שרוב תוכניות הבנייה שכלולות בהסכם עוד לא אושרו.
תשלום המדינה לעיר התכווץ בהתאם. מעבר לסכום שמשמש ישירות לפיתוח השכונות, אשדוד אמורה לקבל 800 מיליון שקל. עד עתה היא קיבלה כ־200 מיליון שקל.
את המקרה העצוב של העיר הדרומית היה ניתן לתלות באוזלת היד של מוסדות התכנון או בבירוקרטיה האינסופית של המדינה, המוכרות היטב. אלא שרק 20 ק”מ משם, אצל השכנה אשקלון, המצב נראה אחרת לגמרי. בסוף 2015 נתניהו נשא נאום דומה בטקס אחר שבו חגגה אשקלון את החתימה על הסכם גג משל עצמה, ובו פוטנציאל לבניית כ־30 אלף דירות. במקרה הזה ההבטחות דווקא התגשמו, או שהן לפחות בכיוון הנכון. לפי נתוני הלמ"ס, מ־2017 ועד עתה הפיקה העירייה היתרים לבניית 11 אלף דירות. לשם השוואה, באותה תקופה בדיוק אשדוד הפיקה היתרים לבניית כ־4,500 דירות במסגרת תוכניות בנייה שכלל לא קשורות להסכם הגג. למה אשדוד נתקעה מאחור בעוד שאחותה הדרומית מתקדמת בצעדי ענק? התשובה העיקרית לכך היא היעדר תכנון לצד ההסכם, שבגללו אשדוד ותושביה משלמים כיום את המחיר.
בדבר אחד לפחות נתניהו צדק: זה אכן מיקרו־קוסמוס של מדינת ישראל. באשקלון ובאשדוד אפשר למצוא ריכוז של הרבה מהבעיות, וגם מההזדמנויות שמאפיינות את שוק הדיור בישראל. אשדוד לא הצליחה לממש את הסכם הגג משום שהיא דלה בעתודות קרקע פנויות וזמינות לבנייה. המחיר שתושביה משלמים הוא התייקרות הדירות. אבל בזכות זאת פרויקטים של התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38 או פינוי־בינוי רווחיים והתחום הזה משגשג יחסית. פרויקטים כאלה מבשילים לאט, אבל המרקם העירוני נשמר, ובנוסף נשמר איתן גם מצבה הכלכלי של העיר.
8 צפייה בגלריה
מימין: בנייה בשכונת עיר היין באשקלון. למרות תנופת הבנייה, אין אף פרויקט התחדשות עירונית בעיר. משמאל: בנייה ברובע החדש באשדוד. בעיר יש מעט מאוד עתודות קרקע פנויות
(צילומים: גדי קבלו , אדי ישראל)
באשקלון, לעומת זאת, יש עתודות קרקע פנויות גדולות ובשלות. מלאי הדירות החדשות בה גדל מדי שנה בקצב מרשים, מחירי הדירות נמוכים מאלה של שכנתה הצפונית והיא נהנית מהגירה חיובית, בין היתר של אשדודים שלא מצאו דירה בעירם. אשקלון נהנית גם מתנופת פיתוח לא רק של השכונות החדשות אלא גם בעיר הוותיקה, ובמיוחד של הטיילת שנמתחת לאורך חופה. פיתוח שרובו מתאפשר בזכות תקציב שהמדינה מזרימה לעיר במסגרת הסכם הגג. יש לכך גם מחיר, והוא שהליכי התחדשות עירונית תקועים משום שאינם רווחיים. בעתיד אורבת לתקציב העירייה סכנה משום שקליטת עשרות אלפי משפחות יוצרת גירעון, וכיום אין בעיר די שטחי תעסוקה מניבי ארנונה שתכסה אותו.
"הסכם הגג של אשדוד הוא מהגרועים שנחתמו"
במיקרו־קוסמוס הזה ההסכם עם אשדוד נחתם בחופזה ובחלמאות. ההבטחות נרשמו על החול, בעיקר על זה שיש בדיונה הדרומית של אשדוד. משום שהמנה הגדולה של הדירות בהסכם הגג אמורה הייתה להיבנות בה, 16,800 על פי הסכם, אבל בשל הרצון לשמר את הטבע הנדיר השכונה החדשה הזו הצטמקה לכ־5,000 יח"ד. "התוכנית תאפשר בנייה של כ־5,000 יח"ד ולא מה שהובטח, משום שהיא תוכל להיבנות רק בשולי הדיונה”, מסביר תומר גוטהלף, מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, “וגם את הכמות הזו נשיג משום שהתוכנית בצפיפות של 40 דירות לדונם נטו. צפיפות מאוד גבוהה, ברמה של תוכנית שדה דב, שהיא מהתוכניות הצפופות בישראל".
זו לא הייתה התוכנית היחידה שהשתנתה במעבר מטבלאות ההסכם למוסדות התכנון. גורם בממשלה שמכיר את ההסכם אומר ל"כלכליסט": "זה הסכם הגג מהגרועים שנחתמו אי־פעם, והסיכוי שיתממש במלואו נמוך". הבעיה המרכזית בו היא שהמדינה ועיריית אשדוד תכננו לבנות על שטחים שלא מתאימים לכך. הדיונה בדרום היא דוגמה אחת, בנוסף מקודמת תוכנית לבניית 5,000 דירות בקריית חלוצים, בשטח שמשמש היום כאזור תעשייה. גוטהלף אומר ל”כלכליסט” כי "השכונה מתוכננת בלב אזור תעשייה קיים ופעיל, או גובלת בו. הממשק שלה עם אזור התעשייה מורכב. לא בונים עליה דירות מהיום למחר, זה מחייב שינוי הדרגתי". בעיה נוספת שעלתה מהסכם הגג היא שהמדינה תכננה לבנות בנייני מגורים על שטחים שיועדו לצורכי ציבור. אבל על פי עמדת הוועדה המחוזית השטחים האלה נחוצים להתחדשות עירונית. במקרה שבו הורסים בניינים ישנים ובונים חדשים שבהם פי 3 ולעתים אף פי 4 דירות, דרוש מקום להקמת בתי ספר, גני ילדים, גינות ומבני ציבור נוספים. בנייה של כמה מאות דירות על שטחים כאלה עלולה לסכל התחדשות של אלפי דירות אחרות.
לעומת זאת, תוכניות הבנייה בהסכם הגג של אשקלון היו מאושרות, או על סף אישור סופי, עם החתימה על הסכם הגג. רשות מקרקעי ישראל קידמה את תוכניות אשקלון במסלול המואץ בוותמ"ל — הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. התוכניות של אשקלון הן בשטח פתוח שעורר פחות קשיים ומחלוקות. עזרה גם העובדה כי לרמ"י יכולת גבוהה להשפיע על החלטות הוותמ"ל. התוכנית הגדולה והמרכזית בהסכם הגג של אשקלון היא שכונת עיר היין בצפונה של העיר לבניית 11 אלף דירות, שקיבלה תוקף כבר ינואר 2016. שנה אחר כך אושרה תוכנית מרכזית נוספת לבניית 5,000 דירות בדרום העיר, בשכונה שמכונה כעת אגמים.
לשאלה מדוע מיהרה אשדוד לחתום על הסכם הגג עונה אייל דוידוביץ', ראש מינהלת הסכמי הגג: "הסכם הגג של אשדוד מתחיל בחזון של ראש העיר יחיאל לסרי. לא הייתה בעיר קרקע פנויה לבנייה. אפשר להוסיף דירות רק בתהליכים של פינוי־בינוי שאורכים שנים. הוא, לעומת זאת, רצה לדאוג לזוגות הצעירים באשדוד מחר בבוקר. המוצר שנבנה על קרקע פנויה הוא יותר אטרקטיבי. דירה בפינוי־בינוי נמכרת במחיר השוק, ואילו על קרקע פנויה של המדינה נמכרות במחיר למשתכן. למה שצעירי אשדוד לא ייהנו מהן? לכן מצאו מהגורן ומהיקב מתחמים לבנייה, ובכל התוכניות האלה קיבלו אתגרים מורכבים".
אלא שהניסיון להגדיל את היצע הדירות בקצב מואץ נכשל. התוכנית העיקרית להרחבת הרובעים הדרומיים על הדיונה גררה מאבקים ונדרשה עבודה לאיסוף וניתוח חומר. בעיר מקווים כי בקרוב היא תיכנס סוף־סוף לוותמ"ל. תוכנית פארק לכיש, ששווקה בסוף השנה, תיבנה על עתודה שיועדה לנמל אשדוד והובילה למחלוקות עם חברת נמלי ישראל, מחלוקת שהוכרעה רק לאחרונה בבג"ץ.
גוטהלף אומר כי הצמיחה בעתיד של אשדוד צריכה להיות בעיקר בהתחדשות עירונית. "לאשדוד הוכנה מראש תוכנית אחת חכמה שמחלקת אותה לרבעים. יש לה מרכז עיר מובהק, חיים עירוניים, והים הוא אזור פנאי משמעותי. לכן התכנון הבסיסי של אשדוד נכון ויש לה פוטנציאל מצוין צופה פני עתיד. היא מוגבלת על ידי הים, החולות, נחל לכיש ואזור התעשייה, ולכן כדי לשמור על הערכים שלה עיקר הפיתוח יהיה בהתחדשות עירונית פנימה".
8 צפייה בגלריה
הדיונה הדרומית של אשדוד. בשל הרצון לשמר את הטבע הנדיר, השכונה החדשה שהיתה אמורה לקום בשטח הצטמקה מ־16,800 יחידות דיור לכ־5,000
(צילום: תומר שונם)
"אשקלון צמחה בגלל חוסר ההיצע שיש באשדוד"
בזכות התכנון והיתרונות שמונה גוטהלף, אשדוד עדיין מבוקשת. זאת, יחד עם הקושי להגדיל את היצע הדירות, הובילו לעליית מחירים ולהגירה של צעירים לאשקלון השכנה בדרום. "אשדוד מאוד מבוקשת במדינת ישראל, 5% ממחפשי הדירות מחפשים דירה באשדוד. זה ביקוש דומה לזה שיש לחיפה", אומרת ד"ר רינה דגני, יו"ר קבוצת גיאוקרטוגרפיה, ומוסיפה: "לפחות 5,000 משקי בית בשנה רוצים לגור שם, אבל רק חצי מהכמות הזו נבנית בבנייה חדשה. מכיוון שאשדוד יקרה בהרבה מאשקלון והן שכנות, העודף של אשדוד הגיע לאשקלון. להמחשה, דירת 4 חדרים באשדוד עולה כ־1.7 מיליון שקל, ובאשקלון רק 1.2".
דוד תושב, תושב ותיק באשדוד, שידרג את דירתו לאחר שקנה מיני־פנטהאוז בפרויקט דימרי הרמוני בעיר - שנבנה במסגרת פינוי־בינוי. הוא מסביר כי העדיף להישאר באשדוד ולקנות דירה יקרה יחסית לאלטרנטיבה באשקלון משום ש"מי שאשדודי אוהב את העיר. יש בה חסרונות, ויחד עם זאת אנחנו מאוד אוהבים אותה. היא בין הערים הבודדות שתוכננה מראש. קודם תכננו ואחר כך בנו, מאוד מסודרת, קלה למגורים, מאוד מובנת. זה כמו ניו־יורק. קרבה לים ואוכלוסייה נהדרת, מגוון רחב של אנשים ותרבויות".
לדבריו, "מרגישים שאין בנייה באשדוד. כשהייתי צעיר הייתי נוסע בעיר ורואה המון מנופים, היום אני יכול לספור את המנופים על יד אחת. ב־20 השנים האחרונות מספר האפשרויות הולך ויורד, שנה אחרי שנה. האופציה היחידה לשדרג את הדירה היא בהתחדשות עירונית".
דוד, נשוי ואב ל־2 ילדים בגיל ההתבגרות, מספר: "אני כבר לא נמצא בקבוצת האוכלוסייה של אלה שקונים דירה ראשונה. כשהייתי בגיל הזה קניתי דירת 3 חדרים, היום דירות כאלה מעטות ביותר. ברגע שהן נבנות הן נחטפות. לצעירים אין אפשרות אחרת ולכן הם עוברים לאשקלון, שם הדירות גם יותר זולות".
8 צפייה בגלריה
סמנכ"לית שיווק באפגד יעל דקל־הניג: בשכונות אגמים ועיר היין באשקלון 35% מהרוכשים הם אשקלונים, ו־15%–20% הם תושבי אשדוד. הם מוכרים דירת 4 חדרים, משתדרגים ל־5 ועוד סוגרים משכנתה"
(צילום: תומר שונם)
בסקר שערכה עיריית אשקלון בקרב מדגם של 500 משפחות שעברו לאחת השכונות החדשות בעיר - עיר היין או אגמים - נמצא כי תושבי אשדוד לשעבר הם הקבוצה הגדולה ביותר מקרב אלה שעברו לאשקלון מעיר אחרת. בסקר נמצא כי 14% מהתושבים החדשים באשקלון הם אשדודים, 53% מערי השפלה ומישור החוף הדרומי - בין היתר יבנה, ראשון־לציון, חולון ובת־ים. 33% מרוכשי הדירות בשכונות החדשות הם אשקלונים וותיקים.
יעל דקל־הניג היא סמנכ"לית שיווק בחברת אפגד שבונה כיום 1,300 דירות באשקלון, וגם מטה החברה שוכן בעיר. הנתונים שבידיה דומים לממצאי העירייה. לדבריה, "בשכונות אגמים ועיר היין קהל קונים זהה. אלה שתי שכונות שבהן 30% מהדירות נמכרות במחירי שוק חופשי ו־70% במחיר למשתכן. 35% מהרוכשים הם אשקלונים. 15%–20% הם תושבי אשדוד, ומשיחות איתם אני מבינה שהם מוכרים את דירת 4 החדרים, משתדרגים ל־5 חדרים ועוד סוגרים את המשכנתה. ויש גם תנועה של חד־הוריים וגרושים מאשדוד לאשקלון. למשל, זוג שהחליט למכור את דירתו ולקנות שתיים באשקלון".
דקל־הניג מעריכה כי גם תנופת הפיתוח מושכת הגירה לאשקלון: "ההשקעות של העירייה אדירות: הוקם פארק סקטבורד, החופים שופצו. רואים בכל רחבי אשקלון את ההשקעה, רואים שהעיר עוברת משהו. אני גדלתי באשקלון ואני מתפעמת ממה שקורה בה".
שולי מקס, אשקלונית ותיקה שמכירה היטב את שוק הדיור משום שבמשך 25 שנה שיווקה דירות בפרויקטים בעיר, אומרת כי "פעם האשדודים לא יכלו לסבול את אשקלון, להדרים זה היה מוקצה. אבל בחמש השנים האחרונות מורגשת הגירה מאשדוד לאשקלון.
8 צפייה בגלריה
ראש מינהלת הסכמי הגג, אייל דוידוביץ’: הסכם הגג של אשדוד מתחיל בחזון של ראש העיר יחיאל לסרי, אך לא היתה בעיר קרקע פנויה. לכן מצאו מהגורן ומהיקב מתחמים לבנייה, וקיבלו אתגרים מורכבים"
(צילום: תומר שונם)
“עבור תושבי ערים ויישובים בסביבה כקריית־מלאכי, קריית־גת ושדרות — אשקלון היא עיר אם. הם צורכים את כל השירותים מאשקלון, מבקרים בחוף הים של אשקלון, ולכן יש להם זיקה לעיר. בשבילם להגר לאשקלון זה שדרוג. יש יותר שירותים, יש חוף ים מהמם.
“לעומת זאת, מאשדוד מהגרים לאשקלון בשל הבדלי מחירים עצומים, כשבסוף זה אותו חוף ים. דירת 4 חדרים עולה באשדוד 2.3 מיליון שקל, באשקלון אפשר להשיג דירה דומה ב־1.6 מיליון שקל".
ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים living שמקימה ומנהלת קומפלקסים של דיור להשכרה בכמה ערים בארץ, מסביר מדוע החליטו לפתח פרויקט להשכרה באשקלון: "הנכס המניב הראשון שלנו היה באשדוד ברובע ט"ז, שני בניינים להשכרה שבהם 112 יח"ד, קומפלקס שאזורים קנתה והקימה כבר ב־2018. החלטנו לבחון את אשקלון ורכשנו בה פרויקט בשכונת אגמים מזרח בשל הבנת האזור. אנחנו מזהים שיש באזור ביקושים גבוהים. לוקל פטריוטיות, אנשים אוהבים לגור בערים האלה, אוהבים לגור באזור הזה, מאוד מחוברים. אפשר לזהות מאפייני תרבות מאוד ייחודיים לאזורים האלה. באשדוד זיהינו שבעיר חסר היצע באופן דרמטי לעומת הביקוש. לכן נוצר פער מחירים בין אשדוד לאשקלון, וכך ראינו את הזליגה. זו אחת הסיבות להתפתחות של אשקלון. הרבה זוגות צעירים רצו להישאר באזור. אשקלון צמחה בגלל חוסר ההיצע שיש באשדוד".
הכנסות הארנונה מעסקים אמורות לפצות על קליטת התושבים
על פי נתוני עיריית אשקלון, עד 2024 יעברו כ־9,000 משקי בית לדירתם החדשה: כ־7,000 מהם לשכונת עיר היין, והיתר לשכונת אגמים מזרח. קליטת כמות כזו של תושבים עלולה להוביל לגירעון תקציבי משום שארנונה למגורים אינה מכסה את ההשקעה השנתית של ערים בתושבים. הפיצוי הוא באמצעות הכנסות מארנונה לעסקים. אלא שנקודת המוצא של אשקלון רעה מזו של השכנה מצפון.
8 צפייה בגלריה
רצועת החוף של אשקלון. ד"ר דגני: “כדי להגיע לאיזון תקציבי אשקלון צריכה לדאוג לתוספת של כ־25 אלף מ”ר של תעסוקה בממוצע שנתי בכל אחת מהשנים הבאות"
(צילום: אדי ישראל)
ד"ר רינה דגני אומרת שלפי תחשיב שערכו כלכלני גיאוקרטוגרפיה, "כדי להגיע לאיזון תקציבי אשקלון צריכה לדאוג לתוספת של כ־25 אלף מ"ר של תעסוקה בממוצע שנתי בכל אחת מהשנים הבאות. באשדוד, לעומת זאת, יהיה חסר שנתי של כ־5,000 מ"ר בלבד, פער שהיא תוכל להתגבר עליו. החישוב מתבסס על גידול יחידות דיור ובנייה לתעסוקה כפי שהיה בממוצע שנתי בחמש השנים האחרונות".
על פי דגני, האתגר של אשקלון אינו קל. "עיר טובה וחזקה מושכת כ־50 אלף מ"ר משרדים חדשים בשנה. הרצליה פיתוח לא מצליחה להוסיף יותר מ־40 אלף מ"ר בשנה. רחובות לא עוברת את ה־50 אלף מ"ר בשנה. כולן באותה בעיה. בממוצע בעשור האחרון בכל הארץ הוסיפו 1.6 מיליון מ"ר בשנה. ב־4 השנים האחרונות בנו עוד והגענו ל־2.3 מיליון מ"ר בשנה. 60% מהביקוש למשרדים האלה מתרכז במחוז תל־אביב וקצת במחוז מרכז, ומשם זה גולש.
"נקודת הפתיחה הכלכלית של אשדוד היום טובה יותר, מכיוון שהכנסותיה לנפש מארנונה שלא למגורים גבוהות יותר מאשר אלו של אשקלון; היחס שטחי תעסוקה לנפש באשדוד גדול יותר לעומת אשקלון. לא רק זאת אלא שלאשדוד יתרון משמעותי גם בשטח לנפש בשטחי התעסוקה בסיווגים היקרים יותר — משרדים, שירותים ומסחר. שטח ארנונה למשרדים, שירותים ומסחר לנפש באשדוד עומד על כ־7.7 מ"ר לנפש, בעוד שבאשקלון הוא רק 3.8 מ"ר לנפש". לדברי דגני, אשקלון מפצה חלקית על היתרון של אשדוד בשטחי מסחר ומשרדים בזכות העובדה שיש לה יותר שטחי מלאכה ותעשייה, אך אלה מניבים ארנונה נמוכה יותר.
תומר גלאם, ראש עיריית אשקלון, שימש כסגנו של קודמו בתפקיד, איתמר שמעוני, בעת החתימה על הסכם הגג. עם השעייתו של שמעוני בעקבות חקירות פליליות גלאם ירש את כיסאו ומוביל מאז את הסכם הגג. בסיור בעיר הוא מסביר את שיקוליו לקדם את ההסכם. "ראשי הערים חשבו לא נכון, הם אמרו איך אני אתמודד עם קליטת הדיירים, וחשבו שצריך לדאוג למקומות תעסוקה ומסחר. יכולתי לעצור כמו שעשו ראשי עיריית באר־שבע או ראשון־לציון. כולם עצרו, אבל אני ניצלתי את החלון. אנחנו אמנם חוששים מגירעון, אבל לדור השני בעיר לא היה איפה לגור. היום אנחנו קולטים פה אנשים מתל־אביב, ראשון־לציון, באר־שבע, מהערים החזקות".
8 צפייה בגלריה
נמל אשדוד. תוכנית פארק לכיש, ששווקה בסוף השנה, תיבנה על עתודה שיועדה לנמל. המחלוקת עם חברת נמלי ישראל הוכרעה רק לאחרונה בבג”ץ
(צילום: HCT)
אפשרות הגירעון לא מרתיעה?
"יש שתי אפשרויות: לשבת ולבכות, או לעשות מתוך ציונות אמיתית. בעוד 15 שנים אסתובב עם הנכדים שלי ואראה להם מה שסבא בנה. מה יגידו נכדים של ראשי הערים האחרות? יגידו שסבא פחד שיהיה לו גירעון. גם אריאל שרון בנה דירות והטביע חותם. אם אתה תהיה במינוס 50 אלף שקל - אתה בבעיה, מעל 50 מיליון העירייה אולי בבעיה, אבל לגירעון של 500 מיליון המדינה תמצא פתרון. היא בנויה לפתרון בעיות בשעת משבר".
הסיכוי של אשקלון להיחלץ מצרה טמון ברובו בסיכוייה לשווק את פארק ההייטק החדש החולש על שטח של 250 דונם בצפון־מזרח העיר סמוך לכביש 4 ובו פוטנציאל לבניית יותר מ־700 אלף מ"ר של משרדים ותעשייה קלה. גלאם מוסיף כי "המדינה חייבת לסייע בשלוש השנים הראשונות עד שאקים את פארק ההייטק. הבקשה שלי היא תקציבים של 30 מיליון שקל בשוטף מדי שנה, כדי לאזן עד שייכנסו הכנסות. פארק ההייטק בשיווק ויש ביקוש מטורף".
0 דירות בהתחדשות עירונית באשקלון, 6,000 באשדוד
אתגר נוסף שעימו אשקלון מתקשה להתמודד הוא תחום ההתחדשות העירונית. משום שבאשדוד יש מעט עתודות קרקע פנויות, ומחירי הדירות האמירו בה, פרויקטים של התחדשות עירונית כדאיים ליזמים. בבדיקה של אתר madlan נמצא כי בחמש השנים הקרובות מלאי הדירות בעיר יגיע בעיקר מהתחדשות עירונית. על פי הניתוח שלהם יהיו בתקופה זו כ־8,000 דירות חדשות, כ־6,000 מהן בפרויקטים של התחדשות עירונית ורק 2,300 על קרקע פנויה.
8 צפייה בגלריה
ראש עיריית אשקלון תומר גלאם: יש שתי אפשרויות: לשבת ולבכות או לעשות. בעוד 15 שנים אסתובב עם הנכדים שלי ואראה להם מה סבא בנה. מה יגידו נכדים של ראשי ערים אחרות? שסבא פחד שיהיה גירעון"
(צילום: ראובן קפוצ'ינסקי)
לעומת זאת, באשקלון יהיו זמינות למכירה קרוב ל־12 אלף דירות חדשות, כולן על קרקע חדשה. על פי הניתוח של madlan אין באופק הקרוב פרויקטים של התחדשות עירונית באשקלון.
טל קופל, מנכ"ל madlan, אומר כי "היעדרם של פרויקטים להתחדשות עירונית בא לידי ביטוי במחירים הנמוכים של דירות 3 חדרים יד שנייה באשקלון: הפער בין מחיריהן למחיר הדירות החדשות הוא כ־60%. דירת 3 חדרים ישנה נמכרת ב־838 אלף שקל, ואילו דירת 3 חדרים חדשה נמכרת ב־1.3 מיליון שקל. דירת חדרים ישנה נמכרת ב־1.1 מיליון שקל, ואילו דירה חדשה בגודל דומה נמכרת ב־1.47 מיליון שקל". על פי קופל העובדה שדירות ישנות נמכרות במחיר זול כל כך משקפת את ההערכה בשוק כי הן לא צפויות לעבור הליכים של התחדשות בקרוב.
"לעומת זאת, באשדוד תמונת המצב שונה לגמרי", אומר קופל, "בעיר נבנות ועתידות להיבנות בשנים הקרובות כ־5,700 דירות במסגרת התחדשות עירונית, וכ־8,000 דירות ישנות שופצו וישופצו בעתיד במסגרת ההתחדשות. לכן פערי המחירים בין הדירות החדשות לישנות עומד רק על כ־28% לטובת החדשות. כך, למשל, דירת 3 חדרים ישנה נמכרת בכ־1.2 מיליון שקל, ודירה חדשה עולה 1.6 מיליון שקל. דירת 4 חדרים ישנה עולה 1.6 מיליון שקל, ואילו דירה חדשה עולה 1.87 מיליון שקל".
