בלעדימשקיעים פרטיים יגויסו להחייאת מיזם "דירה להשכיר"
בלעדי
משקיעים פרטיים יגויסו להחייאת מיזם "דירה להשכיר"
כדי לחלץ יזמים מהחוסר במזומנים עקב עליית הריבית, משרדי השיכון והאוצר יכניסו משקיעים פרטיים למיזם, שאולי ייהנו ממס רכישה מופחת. הכנת מתווה לשמירה על ניהול ריכוזי של הדירות מעכב את המהלך
צעדים מהפכניים שמקדמים משרדי השיכון והאוצר נועדו להחיות מחדש את הפעילות להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, אך הם מתעכבים בבירוקרטיה הממשלתית. השינוי הדרמטי מכל הוא זה שיאפשר גם לפרטיים ולקבוצות רכישה להשקיע במיזמים של החברה הממשלתית דירה להשכיר. חברות שזכו במכרזים יוכלו למכור 40% מהדירות לפרטיים, בתנאי שאותה חברה מנהלת תתחזק את הדירות. כמו כן, לראשונה קבוצות רכישה יוכלו להתמודד במכרזים של חברת דירה להשכיר.
את הסיבה למהלך אפשר למצוא בנתונים בלעדיים שבידינו. עולה מהם כי עדיין לא החלה בנייה של 80% מהדירות בפרויקטים להשכרה שהמדינה שיווקה בשנים האחרונות. החברה הממשלתית דירה להשכיר נוסדה ב־2014 במטרה לפתח קומפלקסים של דיור להשכרה ארוכת טווח שינוהלו על ידי חברות.
מאז היווסדה שווקו מגרשים לבניית כ־23 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, עד עתה רק 4,400 דירות אוכלסו. על פי נתונים עדכניים שבידינו, לא נראה שהמספר הזה ישתנה משמעותית בשנים הקרובות, משום שפרויקטים שבהם 15,198 דירות נמצאים עדיין בהליכי תכנון, רובם בשלבים ראשוניים בלבד: כ־9,000 בתכנון ראשוני, 3,500 בתכנון סופי, וכ־2,400 בשלב התכנון המפורט. לעומת זאת, בכל הפרויקטים שבהם החלה הבנייה יש רק כ־3,600 דירות, ורק 98 דירות הגיעו כבר לאישור אכלוס (טופס 4).
כדי להפוך את המיזמים הפרטיים למושכים עבור משקיעים אלה נשקלות הטבות מס, כולל הנחה במס הרכישה שמוטל על משקיעים ושיעורו כיום 8%. מס הרכישה הגבוה נועד לצנן את הביקוש לרכישת דירות על ידי משקיעים, ולהאט את קצב עליית המחירים. אך הדירות שמשווקות על ידי דירה להשכיר הן לא חלק ממלאי הדירות הפנויות למכירה, כך שהנחה במס רכישה רק לרוכשי דירות בפרויקטים שמקדמת חברת דירה להשכיר לא תצמצם את מלאי הדירות שמיועדות למכירה בשוק החופשי ולכן לא אמורה לעודד עליית מחירים. כלומר, רוכש בפרויקט של דירה להשכיר לא גוזל דירה פנויה מזוג צעיר.
הבדל נוסף הוא שבפרויקטים של דירה להשכיר הדירות חייבות לעמוד להשכרה במשך 20-15 שנה ברציפות. לעומת זאת, בשוק החופשי משקיע אומנם מעמיד את דירתו להשכרה, אך יכול למכור אותה בכל שלב וליהנות מעליית הערך בנוסף לתשואה שהוא מקבל מהשכרתה.
משינויים שבוצעו בעשור האחרון בשיעור מס הרכישה שמוטל על משקיעים אפשר ללמוד כי הוא משפיע מאוד על הביקוש לדירות על ידי פלח האוכלוסייה הזו. ביוני 2015 משרד האוצר יזם לראשונה הוראת שעה שביטלה מדרגות מס והעלתה את שיעור המס. עד אז מדרגות המס היו 5% עד למחיר של כ־1.1 מיליון שקל, 6% על חלק משווי הדירה שבין 1.1 ממיליון שקל ועד כ־3.5 מיליון שקל, המדרגה הבאה היתה 7% וכך הלאה.
מדרגות המס האלה בוטלו ונקבע כי מס בשיעור 8% יוטל מהשקל הראשון במחיר של דירה שנרכשה להשקעה - כלומר במקרה שבבעלות הרוכש דירה נוספת אחת לפחות. בעקבות השינוי ירד שיעור העסקאות לרכישת דירה שבוצעו על ידי משקיעים מתוך כלל העסקאות מכ־26% בתקופה שהמס היה נמוך ל־16% בלבד בתקופה שהמס היה 8%.
ביולי 2020 מגפת הקורונה והשבתת המשק יצרו חשש מקיפאון ולכן באוצר מיהרו להוריד את המס ל־5%. בנובמבר 2022 שוב העלו את מס הרכישה כדי לבלום עליית מחירים. בתקופה הקצרה ב־2022 שבה המס הופחת המשקיעים נהרו לשוק ובשיאה כמעט 37% מהעסקאות בוצעו על ידיהם.
מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן מקיים שיחות עם רשות המסים במטרה לבחון הטבות מס נוספות לקבוצות רכישה, כדי לאפשר להן להתמודד במכרזים של דירה להשכיר בתנאים דומים לאלה שמקבלות היום חברות יזמיות. חברות בתחום נהנות מהקלות מס שניתנות להן בעיקר במסגרת חוק עידוד השקעות - הטבת פחת מואץ, הפחתה במס חברות, הכנסה ושבח הן הטבות שלא רלבנטיות למשקיע פרטי.
עד עתה משקיעים פרטיים וקבוצות רכישה לא יכלו לקנות דירות בפרויקטים של דירה להשכיר. המדיניות הזו נועדה לאפשר יצירה של קומפלקסים שלמים שבהם עשרות ומאות דירות בבעלות גוף אחד אשר מתוחזקים על ידי חברה מנהלת אחת. אבל עליית הריבית טרפה את הקלפים: הזינוק בריבית בנק ישראל שהחל באפריל 2022 הוביל להתייקרות הריבית שמבקשים הבנקים מהיזמים והפך את הפרויקטים האלה להפסדיים - התשואה מהשכרה היא כ־3%, ואילו כיום המימון עולה ליזמים 6% ויותר.
לכן כבר בינואר השנה החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאפשר ליזמים שזכו במכרז של דירה להשכיר למכור 40% מהדירות למשקיעים פרטיים. התנאי הוא שניהול הדירות יישאר בידי אותה חברת ניהול. כך מקווים כי מצד אחד יזרום כסף ליזמים שנתקעו, ומצד שני יהיה ניהול אחיד באופן שישמור על האטרקטיביות של הקומפלקסים האלה לעומת דירות להשכרה שמוחזקות על ידי אנשים פרטיים.
מורגנשטרן אמר במענה לפניית "כלכליסט" כי היתה התלבטות האם לאפשר ליזמים שזכו במכרז ולא בנו למכור את הדירות לפרטיים, בניגוד לתנאי המכרז המקוריים. ההתלבטות היא בעיקר משום שמרבית הזוכים במכרזים ב־2021 והמחצית הראשונה של 2022 הגישו הצעות גבוהות ממחיר השוק תוך צפייה להמשך עליית מחירים. למשל, שיכון ובינוי זכתה במגרשים לבניית 835 דירות להשכרה בשדה דב ב־1.8 מיליארד שקל. גם אשטרום והחברות רמי שבירו וגיא ודורון לוי זכו במכרזים לאחר שהגישו הצעות מחיר מופרזות.
"חשבנו שאם אנחנו נפרוס רשת ביטחון לאותם יזמים שזכו במכרז בעקבות הצעות מחיר מוגזמות, השוק לא ילמד לקח וישתולל. יזמים צריכים לנהל סיכונים וללמוד שהמחירים יכולים גם לרדת. מצד שני, הדירות בפרויקטים האלה לא נבנות ואנחנו רוצים לשחרר אותן לשוק", אמר מורגנשטרן.
"בשבוע שעבר חברת דירה להשכיר העבירה למשרד השיכון מסמך ובו המתווה שיאפשר לחברות להמשיך לנהל את הדירות שימכרו. המטרה היא ששוכרי הדירות יוכלו לקבל את אותו שירות בין שהדירה בבעלות חברה ובין שבבעלות אדם פרטי. מתווה שכזה הכרחי כדי שרוכשים יבינו לאיזו עסקה הם נכנסים, וגם כדי שהחברה המוכרת תדע מראש אילו עלויות ומחויבויות יהיו לה לאחר המכירה. הדרג המקצועי במשרד השיכון יעבור על המתווה ולאחר אישורו יקבע מועד שבו הרפורמה תיכנס לתוקף".
