"אם לא אציע לרוכשים עסקת '80/20' - הם ילכו למשרד המכירות השכן"
"אם לא אציע לרוכשים עסקת '80/20' - הם ילכו למשרד המכירות השכן"
בנק ישראל שב והתריע אתמול על הלוואות הבלון — שבהן רק סכום קטן מהתשלום משולם בעת הרכישה. חרף האזהרות מהתופעה שעלולה לחשוף את ענף הנדל"ן ואת הבנקים למצבי סיכון, היזמים מגבירים את המרדף אחר לקוחות
בנק ישראל שב והתריע שלשום, בדו"ח היציבות הפיננסית למחצית הראשונה של 2024, על הלוואות הבלון — שבהן רק סכום קטן מהתשלום משולם בעת הרכישה — שהתקבעו בענף הנדל"ן ועלולות לחשוף אותו ואת הבנקים למצבי סיכון. ההלוואות, לפי הדו"ח, מסכנות את הקבלנים שעלולים להיתקע עם מלאי דירות גמורות שלא ימכרו. הבנק ציין גם את הסכנה לרוכשים שלא יצליחו להחזיר את ההלוואות בעתיד.
אולם המכירות במבצעי "80/20" ו"90/10", שמשמעותם שהרוכש משלם רק 10% או 20% מעלות הדירה בעת הרכישה ואת היתרה בעת מסירת הדירה כעבור שנתיים או שלוש, הפכו לחלק בלתי נפרד מהענף והגיעו לכ־30% מכלל ההלוואות לדיור. כעת קשה לראות איך היזמים יוותרו עליהם. לדברי יזם ותיק, הוא אמנם לא אוהב את המבצעים הללו "אבל אם אני לא אתן אותם לרוכשים הם ילכו למשרד המכירות השכן. זה הפך לכלי חובה בתחרות בין היזמים".
גם יזמים של פרויקטים לפני מסירה, שלא יכולים להציע את מבצעי "80/20" או הלוואות בלון — מציעים מבצעים תחרותיים: לאחרונה פרסמה חברת שבירו מבצע מכירות לדירות שבנייתן הסתיימה, שמאפשר דחייה של 60% משווי הדירה (ועד 2 מיליון שקל), כאשר מחיר הדירה גבוה מ־3.4 מיליון שקל. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 3.4 מיליון שקל, הרוכש ישלם 1.4 מיליון שקל באופן מיידי ואת יתר הסכום, 2 מיליון שקל, רק אחרי שנתיים שבהן כבר יגור בדירה.
גם שיכון ובינוי הציגה יצירתיות בהטבות לרוכשים. החברה פרסמה מתווה לפיו היא זו שתספוג את עליית המע"מ הצפויה — משמע הנחה מגודרת של כ־1%. בפרויקטים אחרים מאפשרים פריסת תשלומים גמישה, פטור ממדד תשומות הבניה, ורכישה של מוצרי חשמל.
דו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל התייחס לשתי הטבות משמעותיות, הראשונה היא הטבת "80/20", והשנייה היא הטבה דומה, שגם מאפשרת תשלום במתכונת זו אך באמצעות הלוואת בולט (בלון) שהקבלן משלם את הריבית עבורה. בסיום התקופה, לקראת מסירת הדירה, הרוכש נדרש להמיר את הלוואת הבלון במשכנתא.
לפי הערכות בענף, חלק מהרוכשים נכנסים לעסקה מתוך כוונה למכור את הדירה עוד לפני שהיא מוכנה ולפני שיידרשו ליטול עבורה משכנתא. אם בעבר מרבית החברות לא איפשרו את מכירת הדירה לפני האכלוס — ההערכות הן כי כיום חלק לא מבוטל מהחברות מאפשרות זאת ואף משתמשות בכך כגימיק שיווקי תחת המוטו: "לא תרצו או לא תצליחו לשלם על הדירה — תמיד תוכל למכור אותה ברווח".
בכל הנוגע לרוכשים, בבנק ישראל העלו בעיקר את החשש מכך שבעת מסירת הפרויקט, כאשר הרוכשים יידרשו להמיר את הלוואת הבלון בתשלום של מרבית סכום הדירה — מצבם הכלכלי לא יאפשר זאת. אז הם יידרשו למכור את הדירה תוך תשלום 10% המוגדרים מראש כפיצוי מוסכם, שיועברו ליזם.
לדברי עו"ד טל ארואסטי ממשרד ארואסטי, ננר ושות' "יש לקוחות שרוצים לגרוף רווחים אבל לא מבינים שהם לוקחים על עצמם סיכונים. נניח שקנית דירה ב־3 מיליון שקל ומכרת על הנייר ב־4 מיליון שקל, מבחינת הממונה על חוק המכר אתה יכול לקבל רק את הסכום ששולם עד כה ליזם. כלומר אם שילמת 2 מיליון שקל, אתה נדרש לספק למי שרכש ממך את הדירה ערבויות חוק מכר כערבות לתשלום הנוסף, וזה לא פשוט לקבל ערבות כזו.
"נקודה נוספת היא תשלום מס שבח. למי שזו עבורו דירה יחידה יש פטור ממס שבח רק אם החזיק בה לפחות 18 חודשים, אלא שבמקרה זה אם הדירה נמכרת לפני אכלוס הוא יידרש לשלם כ-25% מהרווח, כלומר על רווח של מיליון הוא ישלם 250 אלף שקל. בנוסף, כשאדם פרטי מוכר דירה לצד שלישי הוא מתחייב על מועד מסירה, אבל מה קורה אם הקבלן לא עומד במועד? היזם מחויב לפיצוי, אך כיום יש לא מעט מקרים שיזמים מנסים לחמוק מממנו בטענה לעיכובים של כוח עליון. לעומת זאת, כשבעל הדירה מוכר אותה לפני האכלוס ויש איחור, זו עלולה להיחשב הפרה יסודית של החוזה, והמשמעות היא פיצוי של 10% ממחיר הדירה".
לדברי שימי אדזיאשוילי, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, במקרה שהדירה נמכרת לפני קבלת טופס 4 האחריות על הדירה היא על המוכר ולא על הקבלן, גם במקרה של תקלות בדירה.
לדבריו, במתווה של הלוואות בלון הבנקים החלו לפני כמה חודשים לבדוק את יכולת החזר המשכנתא, גם אם הרוכש ייקח אותה רק בעוד שנתיים או שלוש. לעומת זאת במבצעי "80/20" בלי הלוואת בלון "הרוכשים מגיעים לבנק בפעם הראשונה רק לפני מסירת הדירה, ואיש לא בודק את יכולת ההחזר שלהם - ואז הסיכון גבוה יתר".
