קבוצת הרכישה התחזתה לחברה יזמית ומכרה דירות ללא ערבות
קבוצת הרכישה התחזתה לחברה יזמית ומכרה דירות ללא ערבות
משרד הבינוי והשיכון הטיל עיצום כספי על באוהיטה, חברה יזמית אשר התחזתה למארגן קבוצת רכישה; החברה מכרה דירות בדומה לחברה יזמית אך מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר
חברת באוהיטה בבעלות עמית מולד הפועלת בתחום הנדל"ן למגורים, מכרה דירות במסווה של קבוצת רכישה ומבלי לספק ערבויות חוק מכר, כך עולה מהחלטה שהתקבלה על ידי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון במסגרת הליך מנהלי שנפתח נגדה, והגיע לידי כלכליסט. לפי ההחלטה, החברה תחויב בעיצום כספי בגובה של 498 אלף שקל.
בהליך המנהלי שנפתח כנגד החברה, (באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים בע"מ) נמצא כי היא מכרה שתי דירות בפרויקט תמ"א 38/1 ברחוב פרץ חיות 4 בתל-אביב אותו הגדירה כקבוצת רכישה, מבלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. טענות החברה שלפיהן היא מארגנת קבוצת רכישה ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר, נדחו.
בהחלטתו הסביר הממונה כי מבחן ה'מחיר הסופי' הוא המבחן המהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה והוא זה שהכריע גם במקרה זה. הממונה הסביר, כי כאשר החברה נוקבת במחיר הסופי כפי שקרה אצל באוהיטה, כל דרך ניהול הפרויקט שונה ותתבצע בדומה לפרויקט יזמי רגיל. "רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה", לשון ההחלטה. עוד הסביר הממונה, כי עסקה יזמית במהותה היא עסקה הכוללת סיכונים וסיכויים שונים עבור היזם אשר בהתבסס על ניתוחם, יזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא. בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כלל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו שכן, אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות – הפרויקט יהיה רווחי יותר עבורו ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות, הפרויקט יהיה הפסדי עבורו. "בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה ועל כן, יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה", נכתב בהחלטה.
עוד קבע הממונה בהחלטתו, "לעניין השליטה בפרויקט, נמצא כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים (למשל, ועד מנהל תטעם הרוכשים) וכי כלל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מכך, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט, מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט ובכך, היא מקבלת את כלל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו".
קבוצת רכישה היא צורת התארגנות נפוצה בענף הנדל"ן בישראל אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, תוך חיסכון עלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות. השיטה נתפסת, מבחינת רבים, כחלופה לרכישת דירה מקבלן, כך שאדם שמטרתו להיות בעלים של דירה עשוי לבחור להצטרף לקבוצת רכישה בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר מרכישה מיזם. במשרד השיכון מעריכים, כי בשל המצב בענף הנדל"ן ובפרט בשל הריביות הגבוהות, יזמים שמתקשים לקדם את הפרויקט בשוק החופשי יפנו לבצע אותו במסגרת קבוצת רכישה שבה הסכום לרכישת המגרש מגיע מהרוכשים וכך הם לא נדרשים לגייס הון עצמי. עם זאת, שיטה זו מחייבת התנהלות שונה מהיסוד בהשוואה לזו של דירה מיזם, ולמעשה הרוכשים הם היזמים של הפרויקט ולא המארגן.
כשיזם בוחר לארגן פרויקט כקבוצת רכישה הוא לרוב הוא יציע את שירותיו לחברי הקבוצה כמנהל הפרויקט, במקרה כזה הוא יקבל שכר רק עבור עבודתו בניהול הפרויקט, לא יהיה כפוף לחוק המכר ובהתאם – לא ידרש לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר. לכן, המבחן האם מדובר בקבוצת רכישה או לא אינו באופן הצגת הפרויקט אלא במערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם אשר נחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל.
לא מדובר במקרה הראשון שבו משרד השיכון קונס חברות כאלה, בחודש יולי פורסם כי חברת גלגל אחזקות פעלה גם היא במסווה של קבוצת רכישה אך בפועל מכרה דירות כיזמית מבלי החובות המוטלות עליה ובמרכזה ערבות חוק מכר. חברת גלגל אחזקות נקנסה ב-900 אלף שקל. בשנת 2023 נקנסה חברת ברכת השמש בסכום של 4.8 מיליון שקל ובשנים קודמות נקנסו גם החברות אלדד פרי נדל"ן, ורום כנרת נכסים והשקעות, שתיהן חברות פעלו בעיקר במתכונת של קבוצות רכישה ובדרכים לא כשרות, ובהמשך קרסו.
