בלעדיגינדי החזקות מנסה למכור מלאי דירות שיועדו לשכירות
בלעדי
גינדי החזקות מנסה למכור מלאי דירות שיועדו לשכירות
הריבית הגבוהה ובלימת עליית מחירי הדיור הובילו את גינדי החזקות להעמיד למכירה דירות לשכירות ארוכת טווח בהיקף של 2 מיליארד שקל. והיא לא היחידה: היצע הדירות להשכרה בשוק בדרך להצטמצמות
מלאי הדירות להשכרה מצטמצם. חברת גינדי BE LIVE, חברה בבעלות גינדי החזקות, מוכרת את מלאי הדירות בפרויקטים השונים שלה ברחבי הארץ שיועדו לטובת שכירות ארוכת טווח, כך נודע ל"כלכליסט". גינדי נכנסה לתחום הדיור להשכרה בתחילת 2021, באמצעות חברה ייעודית שהקימה עבור התחום. היא החלה לרכוש דירות להשכרה בהיקפים גדולים בכמה ערים ובספטמבר 2022 יצאו בחברה בהצהרת כוונות נוספת בנוגע לרצינות שבה הם לוקחים את התחום, ומינו למנכ"ל את רו"ח אסף אמסלם, ששימש קודם לכן כסמנכ"ל הכספים של גינדי החזקות. עם כניסתו לתפקיד אמר אמסלם כי מאז נכנסה לתחום החברה רכשה כ־1,000 דירות בהיקף כספי של כ־2 מיליארד שקל וכי תחל להפעיל כ־250 דירות להשכרה כבר באותה השנה (2022).
בשונה מפרויקטים של דירה להשכיר ומפעילות קרנות הריט המחויבות לתקופת שכירות ארוכה של 20 שנה, גינדי נכנסו לתחום דרך חוק עידוד השקעות הון המאפשר הטבות מס ליזמים שמשכירים דירות לתקופה של חמש שנים. בסיום תקופה זו הם יכולים למכור את הדירות בשוק החופשי וגם ליהנות מהשבחה בשל עליית ערך הדירה במידה והיתה. על שיטה זו כאמצעי להרחבת שוק השכירות ארוכת הטווח היתה ביקורת רבה בקרב מי שפעלו כדי לקדם את הנושא לרבות פקידי הממשלה. הטענה העיקרית הייתה כי במקום לשרת את השוכרים ואת תחום הדיור להשכרה, החוק משמש בעיקר כמקלט מס ליזמים וכאלטרנטיבה להשבחת הדירות בסיום התקופה.
"ניסו לעשות סיבוב"
רכישה של דירות והשכרתן במסגרת חוק עידוד השקעות הון היתה אפשרות זמינה עבור יזמים רבים שבחרו לאמץ אותה בשנים האחרונות והתחום חווה פריחה של ממש. מספר הבקשות לחוק עידוד השקעות הון – דיור להשכרה, זינק ב־2022 לכ־5,500 דירות לעומת כ־3,000 דירות בשנת 2021. הסיבות לבחירה בנתיב זה היו שונות ומגוונות, כך למשל יזמים שהתקשו למכור את הדירות בפרויקט החליטו לפנות למסלול שאפשר להם להמתין עם מכירת הדירות כמה שנים, יזמים אחרים במיוחד בימי האופוריה של עליות המחירים לאחר תקופת הקורונה, רצו לנצל עד תום את השבחת הדירות. הם האמינו שמחירי הדירות ימשיכו לטפס ובחרו להשכיר אותן תוך קבלת הטבות המס ובסיום התקופה של חמש השנים למכור אותן ברווח.
אחת הדוגמאות הבולטות לחברה שבחרה בנתיב של בנייה והשכרה היא חברת נצבא שבנתה כ־1,200 יח"ד בראש העין מהן הקצתה 600 להשכרה. במקביל, בשלוש השנים האחרונות החלה תופעה של יזמים שרוכשים דירות מיזמים אחרים למטרות השכרה. בשיטה זו פעלה גינדי אך היא לא היתה ייחודית לה. בהתאם למודל העסקי של החברות, הדירות נרכשו בהנחה ממחיר השוק, כדי להחזיק אותן לחמש שנים ולמכור בסיום התקופה.
במקרה של גינדי, גורם בענף אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "אחרי שאספו בשנה וחצי האחרונות הרבה דירות להשכרה, עם שינוי מצב הריבית הם החליטו לממש ולהעמיד את הדירות למכירה, מבחינתם הם מוכרים את הכל".
עוד הוא אמר "כי רוב החברות שנכנסו דרך חוק עידוד השקעות הון עשו זאת בשביל לעשות 'סיבוב' של כמה שנים, לא עניין אותן להשכיר את הדירות לטווח הארוך". גורם נוסף אמר כי הדירות הוצעו לחברות אבל בחלק מהפרויקטים החברה החלה למכור דירות גם ליחידים, למרות המשמעות של אובדן הטבות המס.
באוקטובר 2021 רכשה גינדי 50 דירות בפרויקט פינוי בינוי של חברת אלמוגים בחיפה בתמורה לכ־100 מיליון שקל. באותו החודש רכשה גינדי 50 דירות נוספות בפרויקט נרשא על הפארק בשכונת הכרם בעכו. במהלך 2022 רכשה גינדי 60 דירות בפרויקט של היזם עודד שריקי בבני ברק בתמורה ל־185 מיליון שקל. לצד הפרויקטים הללו, לחברה יש פרויקטים נוספים בתל אביב, קריית אונו, נתניה, באר שבע, ירושלים ונתיבות.
שוק בנסיגה
כל עוד המימון לרכישת הדירות היה זול ומחיריהן עלו, היזמים מיהרו להיכנס לענף. הם זכו במס רכישה מופחת, בפחת מואץ על הדירות ובתשלום מס של 11% בלבד. אלא שעם עליית הריביות, הפרויקטים שחלקם טרם אוכלסו עדיין נדרשו לתשלומי המימון ואלה הכבידו על היזמים ויצאו מטווח הכדאיות הכלכלית, למרות ההטבות.
רווחיותם של כלל הפרויקטים נפגעה, וכשמכניסים גם את משתנה חוסר הוודאות הנוגע להשבחת הנכס, כלומר מה יקרה למחירי הדירות בחמש השנים הקרובות, המסקנה עבור חלק מהחברות בתחום היא שזהו לא בהכרח הצעד הנכון.
הערכות בענף הן כי לאור עליית הריביות במשק, מספר הדירות שייכנסו לדיור להשכרה באמצעות חוק עידוד השקעות ב־2023 ו־2024 צפוי להצטמצם. במקביל, הביקורת על חוק עידוד השקעות הון – דיור להשכרה – הובילה לשינוי חקיקה, והחל מ־2024 כל היזמים יחויבו בתקופת השכרה של 15 שנים לפחות, כך שתחום הדיור להשכרה יעמוד בתחילת 2024 למבחן נוסף מבחינת האטרקטיביות שהוא יצליח או לא יצליח לייצר בקרב היזמים.
מגינדי החזקות נמסר בתגובה כי "התוכנית העסקית של החברה היתה לרכוש דירות לצורך השבחה במיקומים ייחודיים ברחבי הארץ. החברה רכשה כ־1,000 יחידות דיור במהלך השנים האחרונות, כאשר חלקן מוצעות למכירה וחלקן לצורך השכרה. באיזורים שבהם מימוש הרווח גבוה, אנו שוקלים מכירה ורוכשים דירות נוספות במיקומים שבהם אנו צופים שעליית המחיר תייצר לנו תשואה גבוהה".
