למרות ההתאוששות במכירות: הדירות מיד שנייה ממשיכות לדשדש
למרות ההתאוששות במכירות: הדירות מיד שנייה ממשיכות לדשדש
לפי סקירת הכלכלן הראשי באוצר, במרץ נרשם זינוק של 22% במספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי; עם זאת, בעוד אצל הקבלנים זה היה אחד מחודשי מרץ החזקים ב-23 השנים האחרונות, בשוק הדירות מיד שנייה המכירות היו קרובות לשפל של האינתיפאדה השנייה
ההתאוששות במכירת הדירות נמשכה גם בחודש מרץ, זאת לאחר שפל שנמשך כמה חודשים מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מספר הדירות שנמכרו בחודש זה (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד על 8,139, זינוק של 19% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 8% בהשוואה לחודש הקודם, כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר.
בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי, עמד מספר הדירות שנמכרו בשוק החופשי על 7,337, עלייה של 22% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נרשמה בשלושת החודשים הראשונים של השנה עלייה רצופה במספר העסקאות בשוק החופשי, לאחר רצף ירידות ממושך מאז מרץ 2022 בסמוך לתחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל.
עם זאת, ולמרות העלייה, בהשוואה רב שנתית (מאז תחילת שנות האלפיים), נמצא כי מספר העסקאות בשוק החופשי במרץ השנה מדורג במקום ה-17 מתוך 23 השנים האחרונות. כאמור, את עיקר העלייה מייחסים באוצר למכירת הדירות החדשות בשוק החופשי, מכירות הקבלנים בשוק החופשי במרץ השנה מדורגות במקום החמישי מבין חודשי מרץ ב-23 השנים האחרונות. לעומת זאת, שוק היד שנייה המשיך לדשדש מאחור ולפי האוצר רק בחודשי מרץ של שנות האינתיפאדה ומרץ אשתקד נרשמה רמת עסקאות נמוכה יותר.
נתוני האוצר מצביעים על כך שבחודש מרץ מכרו הקבלנים 3,792 דירות , כולל דירות בסבסוד ממשלתי, זינוק חד של 34% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם זוהי עלייה של 4%, ובניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-2,990 דירות, זינוק חד של 46% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 11% בהשוואה לחודש הקודם. זאת בהמשך לשיעור עלייה חד בחודשיים הראשונים של השנה, לאחר ירידות חדות במכירות בשנתיים הקודמות. הסיבה להבדלים החדים בין שוק היד שנייה לזה של הדירות החדשות מקורו במבצעים משמעותיים של הקבלנים המאפשרים תשלום של 10%-20% בלבד ממחיר הדירה בעת החתימה על העסקה ואת היתרה עם קבלת הדירה. מבצעים אלו מאפשרים לרוכשים ודאות מסוימת ודחייה של התשלומים לעתיד מתוך תקווה שבמשך הזמן עד שהדירה תימסר להם תהיה ירידה בריבית המשכנתאות.
זינוק של 173% במכירת דירות חדשות בת"א
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי, נמצא כי הזינוק החד במכירות הקיף כמעט את כל האזורים, למעט אזור באר שבע שרשם ירידה של 12% ואזור נצרת עם ירידה חדה של 30%. שני אזורים נוספים שבלטו במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש מרץ היו אזור חיפה ואזור המרכז שרשמו שיעורי זינוק חדים של 76% ו-64% בהתאמה. אזור ת"א רשם אף זינוק חד אף יותר, של ,173% אבל זאת בעיקר על רקע רמה נמוכה במיוחד של מכירות באזור זה במרץ אשתקד.
בפילוח המכירות "על הנייר" של הקבלנים בשוק החופשי לפי סגמנטים של הרוכשים נמצא כי רוכשי דירה ראשונה הינם הדומיננטים ביותר ברכישות אלו, כאשר משקלם בסך הדירות שנמכרו "על הנייר" בחודש מרץ עמד על 41%. בעוד משפרי הדיור היוו מעט מעל שליש מהרוכשים ואילו המשקיעים היוו כרבע מהרוכשים על הנייר"
מניתוח רמות השכר של רוכשי יד ראשונה באזור ב"ש, נמצא כי השכר הממוצע למשק בית עומד על 10.9 אלף שקל והשכר חציוני על 7.4 אלף שקל. בניתוח תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות נמצא כי זה עמד בחודש מרץ על 9.1 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-45% בהשוואה למרץ אשתקד. עם זאת, בשל מבצעי הקבלנים ודחיית התשלומים של הרוכשים לסוף התקופה נמצא כי חרף העלייה החדה בתזרים הפוטנציאלי בהשוואה למרץ אשתקד, בפועל, תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 3.7 מיליארד שקל.
בשוק הדירות מיד שנייה עמד סך העסקאות בחודש מרץ על 4,347 דירות, עלייה של 9% בהשוואה למרץ אשתקד ועלייה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. באוצר מציינים כי בחודשיים האחרונים נרשמה עלייה במכירות יד שנייה, זאת לאחר תקופה ארוכה של ירידות חדות. עם זאת, בהשוואה היסטורית לחודשי מרץ קודמים עדיין מדובר ברמה נמוכה של עסקאות בפלח שוק זה, כאשר, רק בחודשי מרץ של האינתיפאדה השנייה ומרץ אשתקד, נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות בפלח שוק זה.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי שיעור העלייה במספר עסקאות יד שנייה הקיף שבעה מתוך עשרת אזורי מיסוי מקרקעין, כאשר בולט במיוחד אזור המרכז עם עלייה של 27% במכירות אלו בהשוואה למרץ אשתקד. מנגד, באזור ת"א נרשמה ירידה של 10% כאשר סך עסקאות יד שנייה באזור זה עמד על 245 בלבד, הרמה הנמוכה ביותר שנרשמה בפלח שוק זה בחודשי מרץ באזור ת"א לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
