פסק דין: חרגת מהייעוד? שלם רווח יזמי גם בלי רווח
פסק דין: חרגת מהייעוד? שלם רווח יזמי גם בלי רווח
הרכב של שלושה שופטי מחוזי הפך החלטה של בית משפט שלום, וקבע כי בעל משק במושב שדה עוזיהו שחרג מייעוד הקרקע ישלם למדינה רווח יזמי גם על בית הכנסת שבנה, מבנה שלכאורה אין ממנו רווח: "הפיק הנאה, גם אם לא ישירה"
פסק דין של בית המשפט המחוזי שהתקבל בסוף מרץ במעמד של שלושה שופטים יצר תקדים בנושא דמי שימוש על קרקעות שחרגו מייעודן. השופטים הפכו החלטה של בית משפט השלום, וקבעו כי בעל משק במושב שדה עוזיהו ישלם את רכיב הרווח היזמי גם על בית כנסת, מבנה שלכאורה לא אמור להיות בו רווח יזמי. רווח יזמי הוא אחד ממרכיבי התשלום על שימושים חורגים בקרקעות מדינה.
בעל המשק במושב הקים ללא אישור, על קרקע שמיועדת לחקלאות, כ־2,500 מ"ר שטחי אחסנה לאריחים, 2,000 מ"ר שטחי אחסנת פסולת בנייה, שלוש יחידות דיור בשטח של 45 מ"ר כל אחת, בית כנסת ומחסן ששימש לגמ"ח.
לאחר שהתגלו ההפרות, בעל המשק קיבל מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) צו להשבת המצב לקדמותו, כלומר פירוק כלל המבנים ופינוי הקרקע, ודרישה לתשלום דמי שימוש עבור כל השנים שבהן נעשה בקרקע שימוש לא חקלאי. דמי השימוש מתבססים על הערכת שמאי. השמאי מעריך את ערך הקרקע ואת מרכיב הרווח היזמי, ומהסכום שמתקבל רמ"י דורשת דמי שימוש שנתיים של 6%.
השיקול שעומד מאחורי הדרישות של רמ"י הוא בעיקר הרתעתי. מרבית המושבניקים כבר אינם חקלאים, אך נותרו בידיהם שטחים נרחבים, וחלקם עושים בהם שימוש אסור. מבחינת רמ"י, זוהי תופעה פסולה והיא מנסה למנוע מצב שבו בעלי המשקים מקימים עסקים או שימושים אחרים על קרקע ציבורית בלי שקיבלו לכך רשות.
במקרה של מושב שדה עוזיהו, בשל ריבוי העבירות במושב, הוגשו למעלה מ־50 תביעות נגד בעלי הנחלות והאגודה החקלאית, והוחלט לאחד את כתבי ההגנה. עבור רמ"י, שיוצגה על ידי עו'ה'ד איתי בראל ותהילה שמשון מפרקליטות מחוז דרום (אזרחי), מדובר בנושא עקרוני שהוא חלק ממהלך שנועד לייצר הרתעה בקרב אלו שעושים שימוש חורג בקרקע מבלי שקיבלו רשות או שילמו עליה, והיא ערערה לבית המשפט המחוזי.
בערכאה הראשונה שאליה הגיע התיק, בבית משפט השלום, לא היו מחלוקות על חישוב מרכיב הרווח היזמי בנוגע לסככות האחסון הגדולות, אך בנוגע למחסן הגמ"ח, לבית הכנסת ולשלוש יחידות הדיור נקט השופט קו סלחני כלפי בעל המשק. בניגוד לדרישת רמ"י להכניס את רכיב הרווח היזמי ללא הבחנה בשימוש שנעשה בקרקע, השופט קבע כי יש להוסיף את הרכיב בהתאם לאופי "השימושים המבוצעים", ובחר להוציא את המחסן, את בית הכנסת ואת יחידות הדיור בטענה כי "אינם מהווים שימושים המצמיחים לנתבעים רווח המצדיק חיובם בגין רווח יזמי בנוסף לדמי שימוש".
בהחלטת בית המשפט המחוזי נכתב כבר בראשיתה כי יש לחייב ברכיב הרווח היזמי את כלל השימושים. הנימוק להחלטה היה שמי שהרוויח משימוש שעשה בקרקע, בניגוד לייעוד התכנוני ובלא היתר כדין, ראוי כי ישלם על כך לבעל הקרקע: "אין להסתפק בפיצוי בעל הקרקע רק בגין מניעת האפשרות להפיק הנאה כלכלית בהתאם לייעוד הקרקע על פי השימושים המותרים, אלא ראוי לזַכות את בעל הקרקע בפיצוי גם עבור הרווח שנוצר בפועל למשתמש כתוצאה מהשימוש האסור שביצע בקרקע".
לגבי יחידות הדיור וההחלטה כי הן מחויבות בתשלום על הרווח היזמי כתבו השופטים: "לבד מיתר המבנים מושא כתב התביעה אשר לגביהם ניתן פסק דין ולא הוגש ערעור (הכוונה למבנים שלגביהם לא היה ספק כי הם נדרשים בחיוב על הרווח היזמי כגון סככות האחסון לאריחים - ד"ל), הפיקו המשיבים טובת הנאה משימוש בשלוש יחידות הדיור בניגוד לייעוד התכנוני החל על המקרקעין, בלא תשלום דמי שימוש ובניגוד למערך ההסכמי החל. בנסיבות אלה דין הוא להורות על חיובם לשלם לרמ"י את שווי ההנאה שהפיקו בהתאם לשימוש בפועל ובתוספת רווח יזמי".
לגבי מחסן הגמ"ח ובית הכנסת נכתב: "כך הם פני הדברים אף ביחס לשימוש במחסן לטובת פעילות גמ"ח ובית כנסת. בעצם השימוש במבנה המחסן שלא כדין חסכו המשיבים תשלום חלף שכירת מקום חלופי לביצוע פעילות זו. בכך הפיקו הנאה, אף אם לטענתם איננה ישירה, תוך עשיית עושר ולא במשפט".
עם זאת, השופטים הסכימו להותיר את ההחלטה על גובה סכום הפיצוי לבית משפט השלום "בשל הטענה כי השימוש במחסן לטובת גמ"ח מבוצע למשך מספר חודשים בודדים במהלך השנה, וכי אופי הפעילות במחסן, המשמש לטובת רכישת אלפי סלי מזון לנצרכים, מכתיב הפעלת שיקול דעת שונה ביחס להיקף ההשבה".
הפרות הבנייה והשימושים החורגים במושב שדה עוזיהו, הסמוך לקריית מלאכי, נחשפו כבר לפני כעשור, ולפי רמ"י הן מהחמורות שביצעו חברי מושב עד כה בישראל. לאחר מעקב של שנים, בשנת 2015 מפקחי רמ"י – בפעולה משותפת עם פרקליטות מחוז הדרום, יחידת מתפ"א של המשטרה, הסיירת הירוקה, משרד הפנים, כבאות והצלה, רשות המסים, חברת החשמל, ביטוח לאומי, המשרד להגנת הסביבה ויחידת אתג"ר (גניבות רכב) – ערכו מבצע אכיפה משולב במושב וחשפו בו עבירות בנייה בוטות ושימושים מסחריים נרחבים בקרקע חקלאית. לפי ההערכות באותה העת, 85% מהנחלות במושב, שהם כ־400 דונם, נמצאו בהפרה של דיני מקרקעין, כלומר נעשה בהם שימוש ללא אישור.
