כיכר אתרים בת"א: הוועדה לתכנון ובנייה צפויה לדחות את ההתנגדויות לתוכנית
כיכר אתרים בת"א: הוועדה לתכנון ובנייה צפויה לדחות את ההתנגדויות לתוכנית
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת"א תדון מחר ב-18 התנגדויות שהוגשו לתוכנית ההתחדשות של כיכר אתרים. בין הנימוקים להתנגדויות: התוכנית "תמנע את השימוש הציבורי באזור. השיקול הכלכלי הוא המוביל". תגובת הוועדה: "השאיפה לשמר מצב קלוקל אינה לטובת הציבור. ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט תפעל לטובתו"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תדון בישיבתה מחר (ד') בהתנגדויות לתוכנית כיכר אתרים. התוכנית, שהדיון על הפקדתה התקיים בחודש ינואר 2022, מציעה את הריסת הקומפלקס הבנוי כעת, כולל הרחוב המשוקע, הכיכר, מבנה הדיסקוטק ובית המלון מרינה, ויצירת הנגשה מיידית של שדרות בן גוריון לים.
בדופן הצפונית של הרחבה החדשה שתוקם בקצה השדרה יוקם מבנה בגובה 6 קומות. ממערב לרחוב החדש, מדרום ומצפון לגן שיורד אל החוף, יוקמו שני מגדלים בגובה של עד 25 קומות, ובהם מגורים (220 יח"ד), מסחר ומלונאות (300 חדרי מלון). בנוסף, יבנו 4,800 של שטחי ציבור במפלס המרינה. לתוכנית, שעליה חתום צוות בראשות משרד האדריכלים הבינלאומי נורמן פוסטר, הוגשו 18 התנגדויות.
מגישת התוכנית היא קרן JTLV1, שהיא חלק מ-3 קרנות JTLV המנוהלות ע"י עמיר בירם, אריאל רוטר ושלמה גוטמן, ומתמחות בייזום והשבחה של נכסי נדל"ן בישראל. עד היום גויסו 3 קרנות בהיקף מצטבר של כ-5 מיליארד שקל. בין הפרויקטים של הקרנות, ניתן לציין את מתחם כי"ח בירושלים, פרוייקט היקב ברשל"צ ומתחם מד"א בכיכר בזל בת"א. הקרן בעלים ושותפה במרכזי מסחר כמו קניון רננים ברעננה וקניון redesign בקרית אתא.
ראשיתה של תוכנית התחדשות של כיכר אתרים החלה לפני כ-15 שנה, כש-JTLV1 רכשה באופן שיטתי את הבעלות על שטחי הכיכר. בבעלותה כעת 56.34% מהשטח. התוכנית המקורית הציעה הקמה של ארבעה מגדלים: שניים בגובה של 26 קומות, אחד בגובה 31 קומות ועוד אחד נוסף בגובה 36 קומות. בחודש אפריל 2018, בעקבות מחאה של עמותת "לא למגדלים בכיכר אתרים", החליט בית המשפט המחוזי להחזיר את תוכנית הפרויקט לדיון בולחו"ף (וועדה לשמירה חופית של המועצה הארצית לתכנון ובנייה). העמותה טענה כי התוכנית שקודמה בכיכר סותרת את תוכנית המתאר תא/5000 ולא הובאה לאישור הוולחו"ף. הגרסא הכוללת שני מגדלים ותמהיל השימושים שמופיע בתוכנית המופקדת ניקבעו אז.
המתנגדת העיקרית לתוכנית שהופקדה היתה עמותת "לא למגדלים", המיוצגת ע"י עו"ד נועם קולודני. נקודת המוצא של ההתנגדות שלה היא שמסמך המדיניות לפיו נערכה התוכנית נועד לאפשר את התוכנית המוצעת, בהתאם לרצון היזמים ובשיתוף פעולה מלא איתם, ולכן אין בסמכות הוועדה המקומית לאשר את התוכנית המוצעת.
תשובת הוועדה המקומית, כפי שהיא מופיעה בדראפט שנשלח טרם הדיון לחברי הוועדה היא כי: "כחלק מהכנת מסמך המדיניות נערכו ישיבות, התייעצויות ותיאומים עם כל בעלי העניין בתוכנית הרלוונטים באותה העת, שההחלטות התקבלו בפורומים מקצועיים ועל בסיס שיקולים תכנוניים בלבד. מטרות התוכנית המרכזיות נוגעות למרחב הציבורי והן מציעות מימוש מיטבי של תוכנית המתאר ומיקסום ההקצאות והתועלות הציבוריות תוך וידוא שישימותה ניתנת. כך שלא ניתן לטעון שרצון היזמים הוא זה ששולט בתהליך". מצד שני, הוועדה המקומית החליטה לקבל את ההתנגדות של "לא למגדלים" ביחס לתכסית קומות המסד. ההמלצה הרלוונטית מצמצמת את זכויות הבנייה בתוכנית המופקדת ב-4,000 מ"ר ומורה על צמצום תכסית קומות המגדלים ל-1,250 מ"ר לקומה.
ההתנגדות של עמותת אדם טבע ודין מתמקדת בעיקר בהפיכת הכיכר החדשה לשפ"פ (שטח פרטי פתוח). הטענה שלה היא ש"הפיכת כיכר אתרים לשטח פרטי פתוח תאיים ובסופו של יום תמנע את השימוש הציבורי באזור, בעוד היא תהפוך את כלל המרחב הציבורי לשירותם של קומץ אנשים בעלי ממון. חופי הים בישראל הם משאב טבע ייחודי ומוגבל לשימוש כלל הציבור וחובתן של הרשויות להבטיח זאת". תשובת הוועדה המקומית היא ש"במצב הדברים הקיים הפתרון שמציעה התוכנית הוא זה שיאפשר את ציבוריותה של הכיכר באופן מיטבי ואף איכותי מזה הקיים היום".
עוד טוענים באדם טבע ודין כי "השיקול הכלכלי הוביל את התכנון". תשובת הוועדה המקומית לטענה זו מעניינת: "השיקול הכלכלי הוא רכיב שנלקח בחשבון ומשפיע על התכנון, על כל תכנון, אך אין בכך כדי לטעון שהוא מוביל אותו. העקרונות התכנוניים שהובילו את התוכנית המופקדת מנומקים היטב ומגובים בטענות תכנוניות מובהקות. יחד עם זאת, ללא היתכנות כלכלית לא ניתן להוציא לפועל תוכנית חדשה, בפרט תכנית בסדר גודל ומורכבות כזאת.
"ההיתכנות הכלכלית הינה קריטית למימוש הפרויקט ואין בכך פסול או טעם לפגם, ואף להיפך. חובתו של מוסד תכנון היא לבדוק גם את ההיתכנות הכלכלית של תוכנית, שאחרת אין כל טעם בהכנתה. ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט תפעל לטובת רווחת כלל הציבור ולא להיפך, כפי שעולה מההתנגדות. השאיפה לשמר מצב קיים קלוקל שאינו מיטבי מבחינת השטח הציבורי ומבחינת היבטים עירוניים נוספים, אינה משרתת את הציבור הרחב, רווחתו או טובתו".
חברת א.פ.צ השקעות (בבעלות ספי צביאלי, חלק מהבעלים של חניון אתרים) טענה בהתנגדות שלה כי "הודרה באופן מכוון ושיטתי מהליכי התכנון של התוכנית תוך הצגה כוזבת של נתונים, זאת למרות שהיא בעלת הזכויות המשמעותית ביותר בבית המשותף ועל אף בקשותיה". הטענה נדחתה ע"י הוועדה המקומית, שענתה ש"התוכנית מקודמת על ידי יזם מבעלי העניין המרכזיים בתחום התוכנית. הליך קידום התוכנית כלל שיתוף בעלי העניין בתחום התוכנית, כך גם הליך קידום המדיניות ובדיקת החלופות שליוו אותה. המתנגדים הפכו לבעלים בתחום התוכנית לאחר שתהליכים אלה כבר הושלמו וכאשר עקרונות התכנון כבר גובשו. הליך התכנון והתיאום עצמו אינו נדרש בתיאום עם בעלי זכויות נוספים בתכנית מעבר ליזם, כל עוד החוק מתיר לו לקדם תוכנית זו".
