תל אביב: קריית שלום מחזירה תחרות לשכונות הדרום
תל אביב: קריית שלום מחזירה תחרות לשכונות הדרום
בשכונת קריית שלום בת"א הוכשרו השנה לבנייה כ־350 יחידות דיור ונרכשו מגרשים במחירים המשקפים ציפייה לעליית מחירים של כ־20%. עם יותר מאלף יחידות שייבנו בשנים הקרובות ואישור תוכנית שתרחיק את התושבים מאיילון, השכונה מתעוררת
במשך שנים שכונת קריית שלום בתל אביב נמצאת תחת עינם העוקבת של המשקיעים אבל מתפתחת בקצב איטי יחסית לשכונות דרום העיר האחרות כמו התקווה, יד אליהו, נווה שאנן ואפילו שפירא השכנה. אלא שבשנה האחרונה היצע משמעותי יותר של דירות חדשות שצפויות להיבנות בה מעלה מחדש את שמה של השכונה הדרומית כאחת השכונות שתנופת הפיתוח תפסה גם אותן, אם כי באיחור אופנתי. לראיה, הרוכשים – פרטיים ויזמים – מצביעים ברגליים, ובשנים האחרונות בוצעו מאות עסקאות נדל"ן בשכונה.
כבר לא יגורו על איילון
הבשורה החדשה לשכונה היא אישורה הסופי למתן תוקף בשבוע שעבר של תוכנית אופטושו־ליוויק שאותה יזמה העירייה. מדובר בתוכנית פינוי בינוי לאחת השכונות הקשות של קריית שלום וייתכן שבכל תל אביב, בגלל מבני השיכונים הישנים שלה הנמצאים במצב ירוד, אך בעיקר בשל מיקום המבנים על ציר איילון. הרעש וזיהום האוויר פגעו קשות באיכות חייהם של התושבים והתוכנית נדרשה לתת לכך מענה. מכיוון שפינוי הדיירים והשבתם למבנים חדשים באותו המיקום היו מהלך שגוי שממשיך להנציח את הבעיה, הוחלט כי הבניינים ייהרסו אך הבנייה תעבור למיקום אחר – במגרש הכדורגל של השכונה על דרך קיבוץ גלויות.
התוכנית, שמשתרעת על שטח של 30 דונם בצפון־מזרח השכונה, היא השנייה בגודלה שמתוכננת כעת בשכונה (הראשונה היא תוכנית צפון־מערב קרית שלום). בשלב הראשון צפויים להיבנות המבנים החדשים - מגדל בן 33 קומות שישלב מגורים, שטחי מסחר ושטחי ציבור, וכן 3 מבנים נוספים בגובה של עד 10 קומות למגורים. בסך הכל מדובר ב־335 יחידות דיור חדשות. לאחר הבנייה ייהרסו 4 הבניינים הקיימים הכוללים 118 יחידות דיור, ורק אז, לאחר פינוי הדיירים, יוקם מבנה ציבור נוסף, על שטח של כ־5 דונם וכן יוקצו כ־13 דונם שטחים פתוחים.
לצד הריחוק היחסי ממרכז העיר, קריית שלום נהנית ותמשיך ליהנות מיתרונות של שכונה מרווחת בתל אביב, עם היצע שטחים פתוחים שכבר אינו קיים כמעט בשכונות צפוניות יותר, וללא בעיות חניה. בעתיד צפויים לעבור בשולי השכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה וקו מטרו אשר ישפרו את הנגישות אליה.
הבנייה בשכונה מרווחת באופן יחסי, והיא משופעת במבני "רביעייה" – מבנים ישנים דו־קומתיים שבהם 4 דירות, 2 דירות גן ו־2 דירות עליונות. התוכנית לשכונה לא מאפשרת תוספת זכויות בנייה משמעותיות לאותם מבנים, כך שכרגע לא מתוכננת בנייה גבוהה בלב השכונה אלא בעיקר בשוליה, על הצירים הראשיים שלה. התוכנית הגדולה שאושרה בעבר ותאפשר בנייה לגובה, היא התוכנית לצפון־מערב קריית שלום, המקדמת בנייה של 650 יח"ד בבניינים בני 8-5 קומות לצד מגדלים בני 20-16 קומות על שטח שנמצא בסמוך למפגש הרחובות לבון וקיבוץ גלויות.
לצד התוכנית שאושרה בשבוע שעבר, שתי עסקאות לרכישת קרקעות שבוצעו השנה מעידות כי היזמים אורבים לכל מגרש בשכונה וגם מוכנים לשלם מעל למחיר השוק. בשתי העסקאות שילמו היזמים מחירים המשקפים ציפייה לעליית מחיר של לפחות 20%. חברת מנרב רכשה קרקע המיועדת ל־74 יח"ד ב־139 מיליון שקל, וחברת אזורים שילמה כ־127 מיליון שקל עבור קרקע המיועדת גם היא ל־74 יח"ד. כעת המחירים משקפים עלות של 1.9-1.7 מיליון שקל עבור קרקע ליח"ד, אך בשני המקרים החברות יבקשו להגדיל את זכויות הבנייה שלהן בקרקע לכ־90 יח"ד.
לפי הערכה, החברות ייאלצו למכור את הדירות במחירים של כ־3 מיליון שקל לפחות בעוד כיום מחיר ממוצע של דירה בשכונה עומד על כ־2.34 מיליון שקל.
“גילו מושב באמצע העיר”
לדברי ב', תושב השכונה, תנופת הפיתוח והבנייה היא בעיקרה בחלק הצפון־מערבי של השכונה בסמוך לצירים קיבוץ גלויות ולבון. "רמ"י החלה לשווק את החלק הצפון־מערבי של השכונה ובטרם החלה בשיווק כבר החלו לקדם את עבודות הפיתוח. בחלק הדרומי יש בעיקר פרויקטים של תמ"א אבל מדובר על פרויקטים בודדים. והתוכנית שאושרה נמצאת על החלק שצמוד לאיילון".
קריית שלום ממוקמת באמצע בכל הקשור למחירי הדירות, המחיר הממוצע לדירה עומד על 2.34 מיליון שקל וכ־27 אלף שקל למ"ר, לעומת 1.3 מיליון שקל וכ־21.7 אלף שקל למ"ר בשכונת התקווה ולעומת מחיר של 1.57 מיליון שקל וכ־34 אלף שקל למ"ר בשכונת נווה שאנן.
רפי פולטוב ממשרד פולטוב נכסים הוא יליד השכונה וכיום בעל סוכנות תיווך שפועלת ממנה. לדבריו, קריית שלום נשארה מאחור כי באופן טבעי הפיתוח זחל ממרכז העיר החוצה אל הדרום, אך גם בגלל שהתוכניות לשכונה כמעט ולא איפשרו בה פעילות יזמית משמעותית. לצד זאת, הוא אומר שכעת הבהלה לדירות הגיעה אליהם, "אין כאן דירות, המחירים משתוללים, ועל כל דירה קופצים כמה רוכשים, לדירות השיכון אבל בעיקר לרביעיות".
עם זאת לפי פולטוב, בניגוד לשכונות שבהן עיקר הרוכשים הם משקיעים, בקריית שלום רוב הרוכשים דווקא מגיעים להתגורר בשכונה או מתכננים לעשות זאת. "90% מהאנשים שרוכשים עוברים לגור כאן, יש משקיעים אבל מעט יחסית. רוב הלקוחות הם מיפו או מפלורנטין, אנשים שגרים בשכירות או מחזיקים בדירות עוברים לכאן. הם אומרים לי שגילו שקריית שלום היא כמו מושב באמצע העיר, הכל כאן ירוק, יש הרבה מרחבים פתוחים, ואין בעיות חניה. זה קרוב לקאנטרי וגם לפארק החורשות וזה גם שיקול מרכזי עבורם".
לפי פולטוב, הצד המערבי נחשב למבוקש מבין חלקי השכונה, "זה אזור של רביעיות ואלה גם רוב העסקאות שם. הלקוחות אוהבים את הבתים האלה כי השכן מהקרקע משתמש בחצר וזה שלמעלה משתמש בגג ויכול לבנות דירת דופלקס”.
התוכנית אושרה כאמור בוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, לדברי יו"ר הוועדה האדר' דניאלה פוסק: "התוכנית פותרת בעיה מיידית וחריפה של מבני שיכון הסמוכים לנתיבי איילון שסובלים מהתדרדרות פיזית ובטיחותית ומטרדים הנובעים מסמיכות לכביש, על ידי העברתם לפרויקט אשר יוקם לאורך רחוב קיבוץ גלויות הכולל מגורים, מסחר ומבני ציבור בתכנון איכותי, עדכני, התואם את מדיניות הועדה המחוזית והמקומית".
