בעלי דירות יד שנייה לא ממהרים למכור, בציפייה לעליית מחירים
בעלי דירות יד שנייה לא ממהרים למכור, בציפייה לעליית מחירים
מלאי הדירות יד שנייה שממתינות למכירתן גדל ב־33% בתוך שנתיים. יותר מ־22 אלף משפרי דיור מנצלים פרצה בחוק שמאפשרת להם להחזיק גם בדירה הקודמת ומשתהים במכירתה עד לקבלת הדירה החדשה – בתקווה שעד אז המחירים יעלו
שוק הדיור רשם ברבעון השני של השנה שיא יוצא דופן שלא נראה כמותו 14 שנים: 22,403 בעלי דירות רכשו דירה חלופית, אך הם ממשיכים להחזיק גם בדירה הקודמת.
מדובר במשפרי דיור שהצהירו לרשות המסים כי בכוונתם למכור את הדירה שיעזבו. הם מנצלים פרצה בחוק שמאפשרת להם להיות למשך תקופה ארוכה בעלים של שתי דירות, אך ליהנות מהטבות מס שמגיעות למחזיקי דירה יחידה. המלאי הזה של דירות שממתינות למכירתן גדל בתוך שנה ב־11%, וב־33% בשנתיים.
בעלי הדירות משתהים במכירתן בגלל דשדוש של שוק היד שנייה, משום שאינם יכולים להתחרות במבצעי הקבלנים, ומתוך ציפייה כי בעתיד מחירי הדירות יעלו בקצב מהיר יותר.
על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, באפריל אשתקד היו כ־20 אלף במלאי דירות יד שנייה בהמתנה למכירה. באפריל 2022 היו רק 16 אלף דירות יד שנייה בהמתנה. למעשה, בשנים 2011 עד 2022 במלאי הדירות בהמתנה היו 18-13 אלף דירות לכל היותר. בסוף 2010 נרשם שיא כאשר הצטברו במלאי 23.7 אלף דירות יד שנייה בהמתנה, כמות שלא היתה כמותה שנים לפני כן וכאמור גם שנים אחר כך. עד השנה.
מלאי הדירות בהמתנה נוצר משום שרשות המסים מאפשרת למי שרכש דירה חדשה לדווח כי בכוונתו למכור את הדירה הוותיקה, וכך להימנע מתשלום מס שמוטל על משקיעים, כאלה שבבעלותם שתי דירות ויותר.
פטורים ממס שבח
משפרי דיור נהנים מהקלה שממנה נהנים רוכשי דירה יחידה אם הם מוכרים את הדירה הישנה שלהם בתוך 18 חודשים ממועד הדיווח על רכישת הדירה. במקרה של רכישת דירה על הנייר מקבלן הם יכולים לדחות את מועד מכירת הדירה הקודמת עד שנה לאחר קבלת הדירה החדשה. במקרה זה, אם הם קנו דירה לפני שהיא נבנתה, יש באפשרותם להמשיך ולהחזיק בדירה הוותיקה במשך כמה שנים עד שהבנייה תושלם והם יקבלו מפתח.
לא כל אחד יכול להרשות לעצמו להחזיק בשתי דירות בו־זמנית. רבים צריכים למכור את הדירה שאותה הם עוזבים כדי שיהיה להם כסף הנחוץ לרכישת הדירה החדשה. אך מי שברשותו הון עצמי שמאפשר לו לקחת משכנתא, יוכל להרשות לעצמו להחזיק את הדירה עד הרגע האחרון.
ההקלה הזו מקנה חיסכון של מאות אלפי שקלים במס רכישה ומס שבח. מס רכישה שמוטל על משקיעים הוא בשיעור 8% משווי הדירה שנרכשה. לעומת זאת, על רוכשי דירה יחידה לא מוטל מס רכישה על שווי הדירה שעד לסכום של כ־1.97 מיליון שקל. על חלק השווי של 2.34-1.97 מיליון שקל יחול מס של 3.5%. מדרגת המס הבאה היא 5%.
בנוסף, מי שמחזיק בדירה אחת נהנה גם מפטור ממס שבח, הטבה שגם היא יכולה להגיע לשווי של מאות אלפי שקלים.
מלאי דירות יד שנייה בהמתנה למכירה גדל משתי סיבות קיצוניות: בשנת 2010 הוא גדל משום שקצב עליית המחירים היה מהיר, בעלי דירות חיכו עם מכירתן כדי ליהנות מעליית מחיר עד למועד שבו תסתיים תקופת ההמתנה שמעבר לה יהיו חייבים במס שבח ומס רכישה כמשקיעים.
הסיבה השנייה היא במצב הפוך שבו השוק מדשדש. במצב כזה בעלי הדירות בהמתנה לא ממהרים להוריד מחירים, עד אשר כבר מתקרב המועד שמעבר לו יהיו חייבים במס שבח ורכישה כמשקיעים.
אומנם בשני מצבי הקיצון מלאי הדירות בהמתנה למכירה דומה, אך נתון אחד חשוב מבדיל בין שני המצבים. בסקירת האוצר בחנו את מספר החודשים התיאורטי שיידרש למכור את המלאי, אם כל דירות יד שנייה היו נמכרות רק מתוך המלאי. ב־2010 המלאי היה נמכר בתוך כשלושה וחצי חודשים, ואילו בקצב המכירות כיום יידרשו יותר מחמישה חודשים למכור את כל הדירות במלאי.
משלמים בעוד שלוש שנים
הגידול במלאי הדירות בהמתנה הוא חלק ממגמה שהחלה ברבעון הרביעי של 2022, של ירידה חדה בעסקאות למכירת דירה מיד שנייה. ברבעון הרביעי של שנת 2021, על רקע זינוק חד בביקוש ובמחירי הדירות, נרשם שיא כאשר נמכרו 27 אלף דירות יד שנייה, אלה היו 62% מסך העסקאות באותו רבעון. לעומת זאת, ברבעון הרביעי של 2022 נמכרו רק כ־12 אלף דירות יד שנייה.
מאחר שגם הקבלנים התקשו למכור בעקבות עליית הריבית, גם אצלם נרשמה ירידה בקצב המכירות, כך שמשקלן של עסקאות למכירת דירה מיד שנייה נותר 62% מסך העסקאות. אבל בעוד שבמהלך 2023 ומחצית 2024 הקבלנים הגבירו את קצב המכירות, שוק היד שנייה נותר מדשדש. גם ברבעון השני של 2024 נמכרו 12,981 דירות, אך הן היוו רק 55% מסך העסקאות.
הציפייה של בעלי דירות לעליית מחירים מבוססת על שני עשורים שבהם מחירי הדירות עולים בקצב מסחרר, וההערכה הסבירה כי הם ישובו לעלות. מדד מחירי הדירות מחזק את ההערכה הזו. קצב עליית המחירים בשנת 2022 הגיע ל־20% בשנה. עליית הריבית גרמה להאטה ולירידת מחירים, השיא נרשם בנובמבר 2023 שבו קצב ירידת המחירים היה 2.2% בשנה. מאז השוק מתקן את עצמו והמחירים עולים לאיטם. באוגוסט 20224 קצב עליית המחירים הגיע ל־6.5% בשנה. עליית המחירים, בעיקר בזכות מבצעי הקבלנים, מלמדת כי הביקוש לדירות ער כתמיד.
הקבלנים הסתגלו לעליית הריבית באמצעות מבצעים שמאפשרים לקונים לשלם רק כ־10% משווי הדירה, ואת היתרה בעוד כמה שנים עם קבלת המפתח. מבצע מהסוג הזה מאפשר לקונה לדחות את נטילת המשכנתא בתקווה כי הריבית תרד עד שיגיע מועד התשלום. אלה מבצעים שבעלי דירות יד שנייה לא יכולים להציע, לכן קונים מעדיפים לקנות אצל הקבלנים.
לדברי אבי יוסופוב, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, "בעלי דירות מעדיפים לשבת על הגדר עד לסיום המלחמה ולעליית המחירים שהם מצפים שתבוא עמה. לעומת זאת, המבצעים של הקבלנים קוסמים לעין. הרוכש צריך להביא רק 10% ממחיר הדירה וגם זה בהלוואה כשהריבית היא במימון הקבלן. את היתרה ישלם רק בעוד שלוש שנים, בלי הצמדה למדד תשומות הבנייה".
הבעיה במבצעים האלה היא שהקונים עלולים להיקלע לבעיה כאשר בעוד שלוש שנים יגלו שאינם יכולים לקבל משכנתא בסכום שאותו התחייבו לשלם. "יש רוכשים שקיבלו את אישור הקבלן לרכישת דירה, אבל כבר היום אין להם איך לעמוד בהחזר המשכנתא החזוי", אמר יוסופוב. "המצב הזה עלול להוביל בעתיד לכאוס כי להרבה רוכשי דירות מקבלן לא יהיה איך לסגור את העסקה במועד שבו יידרשו לקחת משכנתא. ראשי הבנקים נפגשו עם נגיד בנק ישראל לפני שלושה שבועות וסביר להניח שדיברו על זה. אולי בחודשים הקרובים נשמע על פתרון".
