ניתוחהמדינה תפסיד 2.3 מיליארד שקל בשביל ליצור בשדה דב דיור להשכרה המיועד לעשירים
ניתוח
המדינה תפסיד 2.3 מיליארד שקל בשביל ליצור בשדה דב דיור להשכרה המיועד לעשירים
דירה בפרויקט הממשלתי לשכירות במחיר מופחת במתחם שדה דב תעלה יותר מ־10,000 שקל בחודש. מכירת הדירות בשוק החופשי היתה חוסכת למדינה מיליארדים. מומחים: "הטבה לעשירון העליון"
השכונה החדשה שנבנית בצפון־מערב תל אביב על חורבות שדה התעופה דב הוז רשמה כמה תקדימים בתחום התכנון, אחד מהם הוא היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח. עד סוף 2024 ייסגרו בשכונה ארבעה מכרזים לבניית 1,670 דירות להשכרה, מחציתן יושכרו במחיר מופחת למי שאין בבעלותו דירה, ויזכה בהגרלה. על פי ניתוח כלכליסט, מכרזים האלה יובילו את המדינה לאובדן הכנסות של כ־2.35 מיליארד שקל — ההפרש בין שווי הקרקע שמיועדת להשכרה, לעומת שווי הקרקע המוערך שבו הקבלנים היו יכולים למכור את הדירות.
ביקורת על אובדן ערך כזה לא היתה מתאפשרת אילו הדירות היו מספקות מענה לקבוצת אוכלוסייה שאינה יכולה לקנות דירה במרכז בכלל ובתל אביב בפרט. אלא שמחירי השכירות של הדירות האלה, גם לאחר הפחתה, יאפשרו רק לעשירונים התשיעי והעשירי ליהנות מהן. על פי אתר מדלן, שכר דירה ממוצע בשכונות סמוכות הוא כ־13 אלף שקל לחודש, הדירות במחיר מופחת יושכרו בהנחה של 20% — כלומר כ־10,000 שקל בחודש; ומחציתן במחיר השוק.
עו"ד שרון קרני כהן, חוקרת בתוכנית קרסו־הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, מסבירה כי "דיור בהישג יד הוא כזה שעלותו היא עד 30% מההכנסות ברוטו של משק הבית. עלות הדיור כוללת גם את תשלומי הארנונה, ועד הבית — ולכן שכר הדירה צריך להיות כ־25% מההכנסה ברוטו. המשמעות היא שהדירות במחיר מופחת בשדה דב יהיו בהישג יד למשקי בית עם הכנסה של 40 אלף שקל ברוטו" ובמילים אחרות מסבירה קרני "רק העשירון התשיעי יקבל מהמדינה סבסוד וסיוע לדיור".
הערכת השווי של ארבעת המתחמים שמיועדים להשכרה היא על סמך מחיר המינימום שנקבע על ידי שמאי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). התחרות בין היזמים במכרזים היא על הצעת המחיר הגבוהה ביותר לחכירת המגרש, כאשר היזם יודע שעליו להשכיר את כל הדירות שיבנה למשך 20 שנה לפחות; ומחציתן יושכרו במחיר מופחת — 20% ממחיר השוק. במצב שבו יהיה מתמודד יחיד על מגרש, כלומר לא תהיה תחרות, מחיר המינימום הוא 50% משווי הקרקע, על פי הערכת השמאי. נתון זה הוכפל פי 2 וכך התקבל השווי המוערך של מגרש שמיועד להשכרה ארוכת טווח.
המודל העסקי בתחום ההשכרה הוא בניית הפרויקט באמצעות מימון בנקאי, והחזרת ההלוואה במשך חיי הפרויקט — לרוב 20 שנה. הפרויקט משתלם כאשר שכר הדירה מאפשר להחזיר את ההלוואה ומשאיר רווח לחברה.
כאשר ריבית בנק ישראל היתה אפסית, ההלוואות היו זולות ובזכות הטבות מס שהממשלה העניקה ליזמים החל התחום לצמוח. אלא שהעלאת הריבית על ידי בנק ישראל אילצה את החברות לתקן את טבלאות האקסל: לפני העלאת הריבית, קרקע להשכרה באזורי ביקוש נמכרה כמעט במחיר זהה לקרקע לדירות למכירה. אך כדי לממן את עליית הריבית ולהותיר שולי רווח, מחיר מגרשים שמיועדים להשכרה צנח בקצב שבו הריבית עלתה — וכיום המחיר נמוך בכ־60% ממחיר מגרש שבו ייבנו דירות למכירה.
זה מה שהוביל לאובדן הכנסות המדינה: על פי הערכת שמאי רמ"י, מגרש בשדה דב שמיועד לבניית 424 דירות להשכרה ארוכת טווח צפוי להימכר ב־360 מיליון שקל, סכום הכולל גם את עלויות פיתוח המגרש. כלומר כ־850 אלף שקל קרקע ליחידת דיור. אבל על פי הערכת רמ"י, המגרשים בשדה דב שמיועדים לדירות למכירה שווים כ־2.39 מיליון שקל ליחידת דיור בממוצע.כך שלו 424 הדירות האלה היו מיועדות למכירה שווי המגרש היה כ־1 מיליארד שקל. במגרש הזה בלבד, אם כן, המדינה מוותרת על כ־650 מיליון שקל כדי לאפשר בנייה להשכרה ארוכת טווח.
חישוב כלכליסט בוצע בכל אחד מארבעת המגרשים שמיועדים להשכרה, — ונמצא כי השווי המצטבר שלהם להערכת רמ"י הוא 1.655 מיליארד שקל, אך אם היו שם דירות למכירה השווי המשותף שלהם היה יותר מ־4 מיליארד שקל. ובהפחתה בין שני הסכומים מתברר כי המדינה תאבד הכנסות בסך מצטבר של כ־2.35 מיליארד שקל.
אף שמדובר באובדן הכנסות ענק בעת שבה נדרש קיצוץ על עשרות מיליארדי שקלים מתקציב המדינה, הממשלה מתייחסת למכרז באדישות. זה פספוס ענק במיוחד בגלל היקף הדירות יוצא הדופן שישווק תוך זמן קצר מאוד. למעשה מ־2014, כשהוקמה החברה הממשלתית דירה להשכיר שמטפלת במכרזים אלה ומפקחת על החברות הזוכות, לא שווקו כל כך הרבה דירות להשכרה בבת אחת. למעשה בעשור שהחברה פועלת אוכלסו רק 3,563 דירות להשכרה, 1,126 מהן במחיר מופחת. כלומר, מכרז אחד בשדה דב משתווה לכ־50% מהדירות שאוכלסו עשור. דירה להשכיר מנהלת עוד כ־13 אלף דירות בהליכי בנייה, כ־5,500 מהן במחיר מופחת ורוב הפרויקטים בשלבי תכנון ראשוני, שכן בעקבות עליית הריבית יזמים לא ממהרים לבנות, מחשש להפסדים.
בתל אביב, המתקדמת בארץ בתחום הדיור בהישג יד, יש היום 502 דירות כאלה. ובשדה דב בלבד אפשר לייצר מלאי הגדול פי 1.5 מכך. אך ספק אם שכר דירה חודשי ב־10,000 שקל ויותר עונה על ההגדרה של דיור בהישג יד. אם בממשלה היו טורחים, אפשר היה למצוא בעולם מודלים מוצלחים יותר לדיור בהישג יד, כאלה שיקלו על מעמד הביניים שמתקשה במיוחד בשנה החולפת.
עו"ד קרני כהן מסבירה כי "מדיניות של דיור בהישג יד נועדה להשיג שתי מטרות, האחת לסייע למשקי הבית, והשנייה לייצר שכונות שבהן התמהיל החברתי מגוון". הגיוון נחוץ גם כדי לחזק את החוסן העירוני וגם מאפשר לצמצם פקקים. במתכונת הנוכחית יגורו בשדה דב רק אנשים מהעשירונים העליונים, ואילו המורים, הגננות, השוטרים או צוותי הכיבוי — יעבדו בשכונה אך יגורו מחוץ לתל אביב וישתרכו בפקקים ארוכים כדי להגיע למקום עבודתם.
הממשלה מחמיצה את שני היעדים מכיוון שהשיטה להקמת דיור בהישג יד כלל לא מתכתבת איתם. ראשית, המנגנון לחישוב שכר הדירה מבוסס רק על הנחה של 20% ביחס למחיר השוק, בלי לבחון אם התוצאה היא אכן בת השגה. שנית, הקריטריון היחיד לזכאות והשתתפות בהגרלה הוא היעדר בעלות על דירה — קריטריון שאליו יכולים להיכנס גם משקי בית עשירים מאוד, שאולי אין להם דירה, אך בהחלט יכול להיות שצברו הון עתק באפיקים אחרים. קרני כהן מסבירה כי בעולם מקובל לקבוע זכאות לדיור בהישג יד על פי ההכנסה ברוטו של משק הבית. משקי בית שההכנסה שלהם גבוהה מרף שנקבע, אינם זכאים ליהנות מדיור בר השגה, משום שאין להם בו צורך והם יכולים לשכור דירות במחיר שוק. בנוסף, מקובל שהרשויות המקומיות הן אלה שמכתיבות את מדיניות הדיור. לעומת זאת בישראל מרבית המגרשים הם בבעלות המדינה ולכן מנוהלים על ידי רמ"י, שתמיד תעדיף למקסם הכנסות משיווק המגרשים.
קרני מוסיפה: "לראייה, במגרשים אחרים שמיועדים להשכרה' ובהם העירייה הייתה מעורבת מחיר השכירות לא יהיה גבוה מ-7,000 שקל. אלה דירות בהישג יד לעשירון 6-7. זו תועלת ציבורית גבוהה משמעותית מזו שהמדינה מציעה".
