ניתוחמכירות הדירות החדשות נסקו לשיא לפני הגל של נובמבר
ניתוח
מכירות הדירות החדשות נסקו לשיא לפני הגל של נובמבר
מבצעי המכירות של חברות הנדל"ן, רגע לפני העלאת מס הרכישה למשקיעים, צפויים להקפיץ את מכירות 2021 כולה מעל לשיא של 2020. רוכשים פוטנציאלים תולים תקווה שהעלאת המס, החזרת "מחיר מטרה" ושיווק קרקעות מואץ יצננו את השוק
הביקוש לדירות חדשות בשנת 2021 ישבור שיאים – את הנתון הזה אף אחד כבר לא יכול לשנות. השאלה היחידה שנותרה פתוחה היא מה יהיה שיעור הזינוק בהשוואה לשיא הקודם שנרשם בשנת 2020 – ביקוש ל־54 אלף דירות.
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דייוחה אתמול כי עד ספטמבר עמד הביקוש לדירות חדשות על יותר מ־49 אלף. לכן אין תסריט שבו בשלושת החודשים שבין ספטמבר לדצמבר לא נחצה את הרף שנקבע בשנה שעברה. קשה למצוא חודש בעשור האחרון שבו הביקוש לדירות חדשות היה נמוך מ־3,000. השנה היו כבר חודשים שבהם היה ביקוש ליותר מ־6,000 דירות חדשות. כך שגם אם קרה נס ומחצית מהרוכשים הפוטנציאלים של דירות חדשות יצאו בספטמבר לקרוז של שלושה חודשים, עדיין יישבר פה שיא.
נראה כי רוכשי הדירות, ובמיוחד המשקיעים שביניהם, העדיפו לדחות את הקרוז לזמן אחר: בסוף אוקטובר הממשלה הודיעה על כוונתה להעלות את מס הרכישה שמוטל על משקיעי הנדל"ן (רוכשי דירה שבבעלותם כבר לפחות דירה אחת) מ־5% ל־8%. מנהלים בחברות נדל"ן מספרים כי בעקבות ההודעה הזו המשקיעים נוהרים למשרדי המכירות. בממשלה צפו מראש כי זו תהיה תגובת המשקיעים וניסו להעלות את המס במהלך בזק, אבל לא הצליחו לגייס את כל חברי הכנסת מסיעת רע"מ. ההצבעה על כך נדחתה והיא אמורה להתקיים במקרה הטוב רק השבוע. הפאשלה הזו נתנה למשקיעים עוד זמן וכנראה שבשעה שאתם קוראים את השורות האלה עוד ועוד עסקאות נחתמות ויהפכו את נובמבר 2021 לאחד החודשים הלוהטים בהיסטוריה של שוק הנדל"ן.
ביולי 2015 שר האוצר דאז משה כחלון ביצע בדיוק את אותו מהלך ששר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן מנסה לעשות עכשיו והעלה את מס הרכישה מ־5% ל־8%. בחודש שלפני כן משקיעים רכשו 6,400 דירות (חדשות ויד שנייה), הכי הרבה בהיסטוריה של ישראל. בחודשים מאי ויוני באותה שנה גם הביקוש לדירות חדשות שבר שיאים: 4,700 במאי, ו־4,600 ביוני 2015, נתונים שלא נראו כמותם עד אפריל 2019.
ביולי 2020 שר האוצר הקודם, ישראל כץ, הוריד בחזרה את מס הרכישה שמוטל על משקיעים ל־5%. התגובה של השוק לא איחרה לבוא: באוקטובר 2020 הביקוש לדירות חדשות חצה לראשונה את רף ה־6,000, שיא שנרשם שוב במאי ויוני השנה, בדרך לשיא השנתי.
תולים תקוות במס הרכישה
הממשלה החדשה מבקשת להרגיע את השוק, למתן ביקוש ולהגדיל היצע. אבל השינויים המהירים בגובה מס הרכישה, המלווים בהחלטות שנמרחות על פני תקופה ארוכה ולא נחתכות, מלבים את השוק ומשיגים תוצאה הפוכה. הדירות שנרכשות כעת על ידי משקיעים נגרעות ממלאי שיכול היה לספק את הביקוש של מחוסרי או משפרי דיור. נאמר זאת בזהירות, שוק נדל"ן רגוע זה לא.
המצב הזה טוב אולי למשקיעי נדל"ן וליזמים שנהנים מעליית מחירים, אבל רע למי ששואף לקנות דירה חדשה או להחליף את דירתו הישנה. ולשתי הקבוצות האלה כדאי כעת לחכות. התנהלות הממשלה הקודמת, היעדר תקציב וחוסר היכולת ואולי גם הרצון לקבל החלטות חשובות תרמו לעליית מחירי הדיור. אבל יש כמה סיבות להאמין כי המצב הזה הולך להשתנות בחודשים הבאים.
יש להניח שבסופו של דבר מס הרכישה ירד. כשזה קרה ב־2015 כמות הדירות שנרכשו על ידי משקיעים הלכה והצטמקה. תוך חמש שנים מלאי הדירות שבבעלות משקיעים הצטמק בכ־25 אלף. אם התסריט הזה ישוחזר בקרוב, לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור תהיה פחות תחרות על כל דירה, כוח המיקוח שלהם יעלה ואפשר להעריך כי המוכרים לא יוכלו להעלות מחירים בשיעורים שהם מעלים כיום.
שובו של "מחיר מטרה"
סיבה נוספת לאופטימיות מצד הרוכשים היא הקצב הגבוה של שיווק הקרקעות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על פי נתונים שהגיעו ל"כלכליסט", השנה רמ"י פרסמה מכרזים לחכירת קרקעות לבניית 80 אלף דירות. מספר כזה נרשם רק פעם אחת בשנות ה־90 בתקופה שבה אריק שרון חלש על שוק הנדל"ן. עד נובמבר השנה רמ"י הצליחה לתרגם את המכרזים האלה לעסקאות עם יזמים לבניית יותר מ־50 אלף דירות. גם נתון זה הוא מהגבוהים שנרשמו בעשורים האחרונים. בימים בהם כחלון שימש כשר אוצר ומיקד מאמצים בשוק הדיור פורסמו בכל אחת מהשנים 2018–2016 מכרזים לבניית 70 אלף דירות, והיקף העסקאות הגבוה ביותר היה בשנת 2017 שבה נחתמו עסקאות לבניית 46 אלף דירות.
המשמעות היא כי יש כעת הרבה חברות בנייה ששילמו עשרות ולעיתים מאות מיליוני שקלים לרכישת זכויות בקרקע, ויש להן תמריץ למהר לבנות ולמכור דירות.
בנוסף, שר הבינוי והשיכון הנוכחי זאב אלקין החזיר את התוכנית "מחיר מטרה". התוכנית המחודשת אושרה בספטמבר השנה ומקנה הנחה של כ־20% (עד 300 אלף שקל) לעומת מחיר הדירה בדצמבר 2020. בגלל עליית המחירים שנרשמה השנה, שיעור ההנחה בפועל גבוה יותר. התוכנית הזו יצאה לדרך רק עתה, ומכרזים ראשונים לרכישת קרקעות במתכונת הזו פורסמו בשבועיים האחרונים. לאחר שהמכרזים ייסגרו, ייבחרו חברות הבנייה. חברות הבנייה יצטרכו לפעול להוצאת היתר בנייה, הליך שאורך בממוצע כשנה, ובסופו ייערכו הגרלות בקרב זכאי משרד השיכון והזוכים יוכלו לקנות דירות מוזלות. עם קצת מזל, במהלך שנת 2022 רוכשי דירה ראשונה יוכלו לקנות דירה בהנחה נאה.
ולצד כל אלה, לראשונה מזה זמן רב יש כאן ממשלה שפועלת עם תוכנית עבודה שהמטרה המרכזית שלה היא הגדלת היצע הדירות. הממשלה לא חפה מטעויות, אבל אלה עדיפות בהרבה על חוסר מעש ושיתוק שאפיינו את הממשלה הקודמת בכלל, ובניהול שוק הנדל"ן בפרט.
גל קמפיינים של חברות הבנייה ובהן אפריקה מגורים, אזורים, אאורה ואחרות מלמד כי הן לוחצות על הגז כעת כשמחירי הדירות בשיא, גם מתוך הערכה כי אי אפשר לדעת מה ילד יום ואם בשנה הבאה יוכלו למכור באותו מחיר.
מנכ"ל חברה גדולה סיכם זאת כך: "החברות הגדולות חוששות מעצירה של גל העליות. אם המחירים כל הזמן עולים הדבר ההגיוני מבחינתי הוא לא למכור. אבל חברות שחושבות על יציבות מעדיפות למכור עכשיו ולהרוויח. אם לא אמכור עכשיו יש סיכוי שבעתיד יהיה לי קשה למכור באותו מחיר. אלוהים יודע מה יהיה בעוד שנתיים".
