ועדת הערר הכריעה: בעלי מבנים לשימור בת"א לא יקבלו פיצוי - ולא ישלמו היטל השבחה
ועדת הערר הכריעה: בעלי מבנים לשימור בת"א לא יקבלו פיצוי - ולא ישלמו היטל השבחה
להחלטה המתינו מאות בעלי נכסים בעיר שהגישו תביעות לירידת ערך בשווי מוערך של כ-2.2 מיליארד שקל, בעקבות תוכנית השימור שהוכרזה ב-2008. הוועדה הגיעה למסקנה שבעלי הנכסים לשימור רגיל לא הצליחו להוכיח ירידת ערך, ודחתה את טענת העירייה לפיה התוכנית הביאה לעליית ערך. העירייה צפויה לערער על ההחלטה וייתכן כי גם חלק מבעלי הנכסים
ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בראשות בנימין זלמנוביץ' הכריעה בגורל המבנים לשימור בת"א, וקבעה כי בעלי מבנים לשימור בעיר לא זכאים לפיצוי על הנכסים שלהם בשל ההכרזה על תוכנית השימור, ומנגד העירייה לא תוכל לגבות היטלי השבחה בגין התוכנית.
להחלטה המתינו מאות בעלי נכסים בעיר שהגישו תביעות לירידת ערך הנכסים בשווי מוערך של כ-2.2 מיליארד שקל. הוועדה דנה בנושא כ-15 שנה, מאז ההכרזה על תוכנית השימור ב-2008, ושני הצדדים המתינו בדריכות להכרעה בנושא.
ההחלטה של ועדת הערר חולקה לשתיים: החלטה אחת התייחסה לנושא של היטלי השבחה ועליית ערך המבנים, כלומר לטענות העירייה, וההחלטה השנייה התייחסה לתביעות שהגישו בעלי הדירות שטענו כי תוכנית השימור פגעה בערך הנכסים שלהם (תביעות לפי סעיף 197).
בנוגע לטענות בעלי הנכסים לשימור על ירידת ערך, קבעה הוועדה כי הגיעה למסקנה חד-משמעית לפיה בבניינים שסווגו לשימור רגיל בעלי הנכסים לא הצליחו להוכיח ירידת ערך. נימוקים נוספים שהעלתה הוועדה קבעו כי לבעל הנכס אין ודאות כי יקבל זכויות בנייה מעבר למצב התכנוני הקיים, ולכן אין פגיעה במקרקעין.
כמו כן כתבה הוועדה כי גם לו היו מוכיחים בעלי הנכסים פגיעה וירידת ערך הרי שהמטרה הציבורית המוצדקת של השימור אינה מחויבת במתן פיצויי ירידת ערך. בהתייחס למבנים לשימור מחמיר קבעה הוועדה כי כיוון שבמבנים אלה לא ניתן להוסיף זכויות בנייה, התאפשר להם לנייד זכויות בנייה ולכן תביעה כזו, אם תוגש, צריכה להיות רק אחרי שמאשרים את תוכנית הניוד לאותו המבנה.
בנוגע לתביעות היטלי ההשבחה של העירייה קבעה הוועדה כי העירייה לא תוכל לגבות היטלי השבחה בגין התוכנית ויש לבטל את כל החיובים בהיטלים: "הגענו לכלל מסקנה שתכנית השימור 2650ב במועד אישורה לא הביאה לעליית ערכם של המקרקעין ולפיכך אנו מכריעים כי החיובים שהוציאה הוועדה המקומית או שמאים מכריעים בגין תכנית השימור בטלים", לשון ההחלטה.
כפי שפורסם ב"כלכליסט" במאי, בעלי הנכסים לשימור בתל אביב הגישו עתירה נגד ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטלי השבחה בדרישה לחייב אותה לפרסם את החלטתה בעררי פיצויי ירידת ערך והיטלי ההשבחה הנובעים מאישורה של תוכנית השימור לעיר. בעתירה טענו בעלי הנכסים כי הדיונים בוועדה ארכו שנים ארוכות, אך הסתיימו לפני כשלוש שנים וחצי ומאז הוועדה טרם פרסמה את החלטתה. על פי הערכות של גורמים שעוסקים בתחום, העירייה צפויה לערער על ההחלטה וייתכן כי גם חלק מבעלי הנכסים, כך שייתכן כי הנושא יוכרע סופית רק בבית המשפט.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, אמר לאחר ההחלטה כי הוא מקווה שההכרעה תספק ודאות בסוגיית השימור בתל-אביב. "הכרעה זו תומכת בעיקרון השמאי, דהיינו מבחן שווי השוק, לאחר שגם עיריית ת"א לא הצליחה להוכיח כי מיתוג הנכסים לשימור היווה גורם משפיע על עליית שווי הנכסים. ככל שטענה זו הייתה חסרת בסיס מעשי, הרי נעשה צדק עם בעלי הנכסים, שהתמודדו עם דרישות היטלי השבחה בסכומים עצומים. החלטת ועדת הערר הוסיפה ועשתה צדק בעניין השימור המחמיר וניוד הזכויות כפיצוי לבעלי הנכסים, שכן זכויות אלה הן ערטילאיות בלבד ובגינן נדרשו בעלי הנכסים לשלם היטלי השבחה שנים רבות קדימה, ללא כל ביטחון ביחס לאישור תבע"ות עתידיות. בשורה התחתונה, ועדת הערר המחוזית הוכיחה גם בסוגיית השימור כי אין מבחן מקצועי נכון וצודק יותר מהמבחן השמאי".
לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה: "ועדת הערר דחתה את דרישת עיריית תל אביב להיטלי השבחה מבעלי נכסים לשימור בשל שתי שאלות מרכזיות: האם מיתוג הנכסים הינו גורם משביח או לאו, והאם בחינת העלויות לחיזוק נכסים לשימור עומדות בקנה אחד עם קביעת העירייה.
"ביחס לשאלת המיתוג המחישה הוועדה באופן מובהק כי מיתוג נכסים הכלולים בתוכנית לשימור לא השפיע על ערכם למול נכסים הכלולים בתוכנית, ובכל מקרה מיתוג איננו נחשב לתכונה במקרקעין שיש לדרוש בגינה השבחה. גם ביחס לשאלת העלויות הסתמכה הוועדה על דעת מומחה שמונה ע"י ועדת ערר, ולפיה נמצא כי קיימות עלויות עודפות גבוהות מאוד לצורך מימוש זכויות בנכסים הכלולים בתוכנית השימור, דבר שעיריית תל אביב חישבה באופן שגוי. ככל שאין מיתוג ויש עלויות עודפות בשיעור שקבע המומחה, זה כשלעצמו שולל כל אפשרות של השבחה של תוכנית השימור, ולכן ועדת ערר קיבלה החלטה נכונה בנוגע לפסילת דרישות העירייה לגביית היטלי ההשבחה".
עוד אמר עו"ד קמנקוביץ כי ועדת הערר בדעת רוב גם קבעה כי יש לקחת בחשבון את מלוא הזכויות שהיו קיימות והשפיעו על שווי הנכסים לשימור במצב הקודם, כלומר, תוכניות תמ"א 38 ו-ע' 1 לבנייה במרתפים. "בהקשר זה, דעת הוועדה הינה כי יש להתחשב בפוטנציאל כללי של הזכויות מתוכניות אלו, שמעלה את ערך הנכסים במצב הקודם, בעוד ששלילת טענת המיתוג והגדלת העלויות העודפות מפחיתות את השווי של המצב החדש".
לגבי ההחלטה לדחות את תביעות 197 אמר קמנקוביץ כי "אמנם רוב חברי הוועדה היו בדעה כי התוכנית איננה פוגעת תכנונית במבנים לשימור, בעיקר לאור טיב הפגיעה הנטען - שאינה מוגדרת כפגיעה במקרקעין, ומכאן שאין בסיס לפצות את בעלי הנכסים, אולם ראוי לשים לב לדעת המיעוט בוועדה של השמאי זהר עירון. לפי דעה זו, אין לקבוע אפריורית כי התוכנית איננה פוגעת ויש לבחון כל מקרה לגופו על-ידי שמאי מייעץ, בנוגע לשווי שוק של המקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא תכנית השימור לבין המצב התכנוני החדש ע"פ תכנית השימור".
עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר, ממשרד שוב ושות' המייצג בעלי נכסים שהוכרזו לשימור, ציינו כי "התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר אחרי 15 שנה של המתנה נראית כמו ההחלטה הקלה ביותר. מצד אחד, הוועדה קבעה ובצדק שעיריית תל אביב לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין הליך 'מיתוגי' שכן תוכנית השימור לא הקנתה זכויות בפועל, לא היה כאן הליך תכנוני ובנוסף גם השמאויות שבוצעו בפועל לא הראו שערך הנכסים עלה בעקבות התוכנית. כלומר, מדובר בסוג של 'המצאה' של עיריית תל אביב שמטרתה היתה לשמש הליך נגד תביעות הפיצויים שהגישו בעלי נכסים שהוגדרו לשימור. בפועל זה גם גרם לחלק מבעלי הנכסים לוותר על תביעות הפיצויים תמורת ביטול השומות, כך שבמידה מסוימת התכסיס של העירייה עבד בפועל".
לגבי דחיית תביעות הפיצויים, טוענים בשוב ושות' כי מדובר בפרשנות שגויה של ועדת הערר וכי לא ניתן לקבוע באופן גורף כי התוכנית לא פגעה בערך הנכסים. "ברגע שהתוכנית מחייבת את בעל הנכס בעלויות שימור יקרות נרשמת פגיעה ויש לבחון כל מקרה לגופו. ניתן לראות גם שההחלטה בנושא לא התקבלה פה אחד וכי נציג הציבור התנגד לה".
לכן, על אף שחלפו כ-15 שנה מאז אישור התוכניות ולמרות שהשוק ממתין כבר יותר מעשור להכרעה בשאלה הרי שההחלטה היא לא סוף פסוק וככל הנראה היא תגיע בקרוב גם לפתחו של בית המשפט. יש לזכור כי יש להחלטה הזאת חשיבות לא רק לגבי בעלי הנכסים המיועדים לשימור בתל אביב אלא גם לערים אחרות שקידמו ומקדמות תוכניות שימור וההחלטה בתיק הזה תהווה תקדים לערים אחרות.
תגובת עיריית תל אביב-יפו: "הוuעדה המקומית תל אביב -יפו קיבלה לפני זמן קצר את ההחלטות. מדובר בהחלטות מהותיות המשתרעות על פני עמודים רבים והוועדה המקומית לומדת אותן ואת משמעותן".
