בלעדידרמה בענף הנדל"ן: בית המשפט מצמצם את הרווחיות בפינוי-בינוי
בלעדי
דרמה בענף הנדל"ן: בית המשפט מצמצם את הרווחיות בפינוי-בינוי
המחוזי הכריע במחלוקת בין עיריית תל אביב לחברת אשדר, וקבע כי חישוב היטל ההשבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי ישקלל מעתה גם את שווי הדירות שמקבל היזם. ההחלטה צפויה לייקר פרויקטים במיליוני שקלים, ובענף חוששים שהיא תביא לעצירה של פרויקטים רבים
פסק דין תקדימי שהתקבל ביום חמישי האחרון משנה הנחות יסוד בתחום הפינוי-בינוי. הוא מצמצם את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים מהסוג הזה, ובשוק מעריכים כי יגרום לעצירה של פרויקטים רבים, במיוחד באזור תל אביב.
מדובר בפרשה שהחלה ב-2013 ונוגעת למחלוקת בין חברת אשדר לעיריית תל אביב באשר לאופן חישוב היטל השבחה בפינוי-בינוי. בית המשפט קיבל את העקרונות לחישוב היטל השבחה של תל אביב ושלח את הצדדים לשמאי מכריע לחשב את גובה היטל ההשבחה שתשלם אשדר לעירייה. העקרונות שקיבל בית המשפט יובילו להתייקרות של מיליוני שקלים בגובה היטלי ההשבחה בפינוי-בינוי.
היטל השבחה הוא מס בשיעור של 50% מעליית שווי של קרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה. בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים בבניינים שנהרסים מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר בבניין חדש. בתמורה לכך היזם מקבל אישור לבניית עוד דירות שאותן הוא מוכר בשוק הפרטי, מכסה את הוצאותיו ומרוויח. עד עתה היה מקובל לחשב את היטל ההשבחה בפרויקטים כאלה על פי הפער בין שווי הדירות הישנות שנהרסו לבין שווי דירות התמורה - כלומר הדירות החדשות של הדיירים במתחם שנהרס. השווי של הדירות הנוספות שאותן מקבל היזם לא שוקללו מתוך הנחה כי ללא הדירות האלה ליזם אין כל אינטרס כלכלי להוציא לפועל פרויקט פינוי-בינוי, ולכן טעות למסות אותן.
אבל פסק הדין התקדימי מיום חמישי בבית המשפט המחוזי תל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים של השופטת ירדנה סרוסי, משנה את הכללים האלה. סרוסי פסקה כי יש לחשב את היטל ההשבחה על פי ההפרש בין שווי המגרש והדירות בו לפני אישור תוכנית פינוי-בינוי לבין שוויים ואחרי אישור התוכנית לפינוי-בינוי - כאשר למשוואה יש להכניס את כל הדירות שאפשר לבנות במסגרת התוכנית הזו.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל אומר על כך כי "ההחלטה של בית המשפט מכניסה את היזמים והמוכרים שוב לאי ודאות ביחס לדרך לחישוב היטלי השבחה, וסביר שתפגע במכירת דירות בפרויקטים לפינוי-בינוי, שבהם זמן הבשלת הפרויקט ארוך יחסית. טוב יעשה המחוקק אם ייתן דעתו לכך ויקבע את דרך החישוב".
בדרך כלל בפרויקטים באזור תל אביב אפשר לבנות פי-3-2.5 דירות יותר מאשר במצב הקודם שלפני ההריסה, ומכאן שהיטלי ההשבחה צפויים לגדול פי שניים ויותר ולייקר את הפרויקטים במיליוני שקלים.
המחשה לכך אפשר למצוא בפרויקט שמתוכו נולד התקדים הזה. מדובר בתוכנית שקידמה אשדר וקיבלה תוקף בשנת 2012 והיא מאפשרת להרוס 6 בניינים שבהם 96 דירות ברחוב רקאנטי בתל אביב. במקום הבניינים האלה אפשר לבנות 198 דירות ב-3 בניינים.
על פי הפרשנות של עיריית תל אביב, שאת עקרונותיה אימצה גם השופטת סרוסי, שווי השטח עלה ב-42 מיליון שקל בעקבות אישור התוכנית ולכן העירייה דרשה מאשדר היטל השבחה בסך 21 מיליון שקל. המחלוקת בין אשדר לעירייה הגיעה לשמאי מכריע שפסק כי ההשבחה היא רק כ-18 מיליון שקל ולכן היטל ההשבחה שפסק היה כ-9 מיליון שקל- כלומר בפרויקט לא גדול במיוחד הפער בין הגישות היה 12 מיליון שקל. ועדת ערר קיבלה את עמדת השמאי המכריע ואשדר, על פיה הדירות העודפות שאותן מקבל היזם הן נקודת האיזון שבלעדיהן הפרויקט לא יצא לפועל. לכן לדעת ועדת הערר יש לחשב היטל השבחה על פי עליית השווי של הדירות החדשות שמקבלים הדיירים בפרויקט וללא הדירות העודפות שאותן מוכר היזם.
אבל ביום חמישי סרוסי פסלה את הפרשנות הזו וקבעה כי "כל עוד המחוקק לא ייחד הוראות לחישוב ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי, יש להתייחס לעקרונות חישוב ההשבחה בתוכנית זו כבכל תוכנית משביחה אחרת. כלומר, חישוב הפער בין מלוא הזכויות במצב הקודם לבין מלוא הזכויות במצב החדש, בניכוי ההוצאות הנדרשות למימוש הזכויות במצב החדש".
בנוגע לחשש כי כעת פרויקטים לא יצאו לפועל סרוסי אמרה כי החוק מקנה לעיריות סמכות לתת פטור מלא מהיטל השבחה במקרה שבו הן סבורות שיש הצדקה לכך "על הוועדות המקומיות (של העיריות, א"ג), האמונות על האינטרס הציבורי, לשוות לנגד עיניהן את טובת הציבור בכללותו – מחד גיסא לשאוף לחדש ולפתח את המקרקעין שבתחומן על ידי תמרוץ היזמים ומתן הקלות משמעותיות, ומאידך גיסא לדאוג לכך שהרווחים הגלומים במשאבים הציבוריים לא יזלגו באופן לא סביר לכיסי אותם יזמים".
