בלעדיהמכירה החפוזה שכל טייקוני הנדל"ן לוטשים אליה עיניים
בלעדי
המכירה החפוזה שכל טייקוני הנדל"ן לוטשים אליה עיניים
קרן הפנסיה של הסוכנות היהודית מציעה למכירה את המרכז הלוגיסטי צריפין שבבעלותה במעל מיליארד שקל. תנאי המכירה יוצאי הדופן, של הגשת הצעת רכישה תוך שבוע ותשלום תוך חודש, מעוררים טלטלה עזה ועניין עז בשוק הנדל"ן
אחד המכרזים הגדולים אבל גם חריגים, ואף מוזרים, יצא השבוע לחברות הנדל"ן המניב הגדולות בארץ ומטלטל את הענף בשל החריגות שבו לצד האטרקטיביות הרבה שבנכס. ל"כלכליסט" נודע כי הקרקע שמוכרת כ"מרכז הלוגיסטי בצריפין", עומדת למכירה במחיר שמוערך ב־1.2־1.5 מיליארד שקל.
את הקרקע של הפארק — המשתרע על שטח של כ־274 דונם, בצדו המזרחי של כביש 44, במרחק של ק"מ בלבד מצומת אסף הרופא — מוכרת קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות היהודית. הקופה שבה מוחזקים כספי הפנסיה של עובדי הסוכנות בעבר ובהווה.
חברות הנדל"ן המניב הגדולות בארץ נדהמו לקבל לידיהן בתחילת השבוע את ההצעה לרכוש את המרלו"ג, שכן ההצעה העמידה תנאים חריגים: הגשת ההצעה לרכישת הנכס מחייבת הגשה עד יום חמישי — כלומר היום, תוך ארבעה ימים בלבד מיום פרסום המכרז; וגמר התשלום של המחיר המלא עד 1 באוקטובר 2021 — תוך חודש מיום הגשת ההצעה — כשמימון בנקאי לא יכול להוות תנאי לאי תשלום. "מצידנו שכל התשלום יגיע מאמצעים עצמיים", אמרו נציגי הקופה. את התהליך מנהל משרד עורכי דין פישר, בכר, חן.
מיום פרסום ההצעה כל החברות הגדולות בתחום הנדל"ן המניב מתעניינות ברכישה, אף שהתנאים כמעט בלתי אפשריים. הסיבה להתעניינות היא שקשה לסרב לנכס שמעטים מסוגו, אם בכלל, ייצאו לשוק בשנים הקרובות. מדובר בשטח עצום בגוש דן — בלב ארבעת כבישי התנועה החשובים במרכז הארץ: 1, 4, 6 ו־20 — ושום חברה לא יכולה להרשות לעצמה לוותר על הניסיון לרכוש אותו, גם אם בעסקה ובנסיבות המכירה רב הנסתר על הגלוי.
מדוע החיפזון
רב הנסתר על הגלוי משום שלאיש לא ברור מהיכן נובעת הפזיזות למכור את הנכס. בקופת התגמולים לא חזרו לפניית "כלכליסט". כיום הנכס מנוהל על ידי חברת הנכסים של הסוכנות, "השתתפויות בנכסים" שבראשה עומדת חברת הכנסת לשעבר רוחמה אברהם. גם היא לא השיבה לפניית "כלכליסט".
ההשערות בין המתמודדים על המכירה הבהולה נעות בין מספר אפשרויות: החל מכוונה למכור לגורם מסוים — אך לנהל הליך פורמלי, דרך קונפליקט בין הסוכנות לבין קופת התגמולים שלה, ועד לקבלת אינדיקציה למחיר שבסופו תרכוש הסוכנות עצמה את הנכס.
בראש החברות המתעניינות בנכס חברת עזריאלי שבשליטת דנה עזריאלי, אמות בבעלות נתן חץ, קבוצת מבנהישרס שבשליטת שלמה אייזנברג, גב־ים בבעלות אהרן פרנקל, מגה אור של צחי נחמיאס, ועוד. מיקומו הגיאוגרפי של הנכס יעניק לחברות הפועלות בו יתרון משמעותי בשינוע סחורות במהירות ובנוחות לכל רחב
2 צפייה בגלריה
מימין: נתן חץ אמות דנה עזריאלי חברת עזריאלי ו צחי נחמיאס מגה אור
(צילומים: אוראל כהן, עמית שעל, זיו קורן)
י הארץ בכלל ולנמל התעופה בן גוריון בפרט, עם נגישות קלה ומהירה בכל שעות היממה.
כיום בנויים על הנכס כ־112 אלף מ"ר של מחסנים לוגיסטיים ובנייני משרדים של רשתות מסחריות מהמובילות במשק הישראלי, בהן: קסטרו, חוגלה קימברלי, קוקה קולה, מחלבות גד, רב בריח, שטראוס עלית ועוד. כ־50 דונם משטח הפארק הם כבישים. וגורמים המתמודדים על המכרז מעריכים כי ניתן להכפיל את השטח הבנוי בו באמצעות תב"ע מתאימה. אחד מיתרונות הפארק בא לידי ביטוי בהיותו מתחם סגור ומאובטח היקפית. כמו כן, בפארק מחסנים לוגיסטיים בגדלים שונים המותאמים לצורכי השוכרים.
נכסים תמורת חובות
ההכנסה מדמי שכירות בפארק מוערכת כיום ב־50 מיליון שקל בשנה אבל ההערכות הן שבשל היותו בבעלות קרן פנסיה ולא חברת נדל"ן, דמי השכירות הם נמוכים יחסית וניתן לגבות כ־70־80 מיליון שקל בשנה, מה שמשקף לפארק שווי של 1.2־1.4 מיליארד שקל על פי הערכות מומחי נדל"ן.
את הנכס מנהלת חברת "השתתפויות בנכסים", חברה פרטית שהקימה הסוכנות כדי לנהלת את נכסיה ומעניקה שירותי ניהול השכרות לכ־450 אלף מ"ר ושירותי ניהול אחזקה לכמיליון בכ־160 נכסים מניבים בפריסה ארצית השייכים לסוכנות, בניהם: בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, פארקים לוגיסטיים, מבני תעשייה ומלאכה, חניונים, מקבצי דיור ועוד.
בנוסף, מנהלת החברה מאות דירות להשכרה בכל רחבי הארץ המושכרות בשכירות חופשית ושכירות מוגנת. בין לקוחות החברה ניתן למצוא את קבוצת חג'ג', , שופרסל, נתיבי ישראל, מכון ויצמן ועוד.
השתתפויות בנכסים אינה בעלת הנכס כאמור אלא מנהלת אותו עבור הקופה.
ב־1982 החליט חבר הנאמנים של המגבית המאוחדת לישראל להעביר שלושה נכסים אשר רשומים על שמה לקופת הפנסיה שלה בשל חוב של הסוכנות לקופה. מרלו"ג צריפין הוא הגדול שבהם ושני האחרים הם בית מילמן ברמת אביב ומרכז קליטה במבשרת ציון.
קושי נוסף שבו יתקלו המתמודדים על המכירה נעוץ בעובדה שהסכם החכירה של השטח מרשות מקרקעי ישראל מסתיים ככל הידוע ב־2040, ולא ברור אם יוארך, שכן כבר הוארך בעבר. בנוסף, חלק מהמבנים בו הם ישנים בנויים אסבסט, עם חשש לזיהום. רכישת נכס בסדר גודל כזה דורשת בדיקת נאותות של מספר שבועות ובפני המתמודדות — חלקן חברות ציבוריות המחויבות לבדיקות עומק — קיים אתגר לא קטן בנסיון הרכישה.
