פרסום ראשוןהקבלנים: "עיריית בני ברק מחסלת את תמ"א 38 בעיר"
פרסום ראשון
הקבלנים: "עיריית בני ברק מחסלת את תמ"א 38 בעיר"
העירייה קידמה תוכנית שקובעת כי בכל פרויקט תמ"א 38 יוקצה לה שטח ציבורי בקומת הקרקע של הבניין. לאחר שהתנגדות שהגישה התאחדות הקבלנים נגד התוכנית נדחתה, היא עתרה לבית המשפט שעצר את אישורה הסופי עד להכרעתו
לאחר קריסת הבניין ברחוב סרלין בחולון, פונו גם דיירי בניין ברחוב בר אילן בבני ברק לאחר שהוכרז כמסוכן. אלא שבינתיים בעיר מתנהל מאבק בין העירייה לבין קבלנים באשר למימוש פרויקטים של תמ"א 38 בעיר. בימים האחרונים הוציא בית המשפט המחוזי בתל אביב צו מניעה כנגד אישור תוכנית למתן תוקף, שיזמה עיריית בני ברק ומקצה שטחי ציבור בפרויקטים של תמ"א 38 בעיר. הצו ניתן במסגרת עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב והעומדת בראשה דניאלה פוסק, וכן נגד עיריית בני ברק והוועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההתאחדות פנתה לבית המשפט לאחר שהתנגדות שהגישה כנגד התוכנית, בטענה שמדובר בדרישה בלתי חוקית שהופכת את התמ"א בעיר ללא כלכלית, נדחתה על ידי מוסדות התכנון.
העיר בני ברק סובלת ממחסור חמור במבני ציבור, ובדומה לערים אחרות שמתקשות להכיל יחידות דיור נוספות במסגרת תמ"א 38, המצוקה בבני ברק גדולה עוד יותר, בשל הצפיפות הגבוהה והגידול הטבעי האינטנסיבי בעיר. כתוצאה מכך בשנים האחרונות דרשה הוועדה המקומית בעיר מיזמים שביקשו לקדם פרויקטים של תמ"א 38 בעיר, להקצות שטחי ציבור בקומת הקרקע של הבניין לטובת מבני ציבור כגון גני ילדים. הדרישה אינה נכללת בהוראת התמ"א הארצית, שמטרתה לחזק מבנים מרעידות אדמה, והיא ניתנה שלא מתוקף תוכנית כלשהי. על כן, נתקלה העירייה בהתנגדות מצד היזמים שחלקם נקטו בהליכים משפטיים בוועדות ערר ובבתי משפט שקבעו כי אין יסוד חוקי לדרישה. על רקע זה, קידמה עיריית בני ברק באמצעות הוועדה המקומית, תוכנית אשר קובעת כי תנאי להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 יהיה הקצאת 40% מקומת הקרקע לשטח ציבורי. התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ביולי 2019, ואף אושרה בחודש מרץ האחרון לאחר שההתנגדויות לתוכנית נדחו. בקשה לרשום ערעור למועצה הארצית שהגישה התאחדות הקבלנים נדחתה אף היא על ידי יו"ר הוועדה המחוזית דניאלה פוסק.
בעתירה שהוגשה באמצעות עוה"ד דנה פריד ואייל מאמו ממשרד אגמון ושות' נטען כי לתוכנית השלכות הרסניות והרות גורל על הקבלנים בשל אי הוודאות שהיא מייצרת לגבי היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים של תמ"א 38 בעיר. בד ובד עם הגשת העתירה הוגשה גם בקשה למתן צו ביניים כך שהתוכנית לא תפורסם למתן תוקף עד להכרעה בעתירה. עוד נטען כי בניגוד למצג לפיו התוכנית באה לאפשר הקמת מבני ציבור בבניינים חדשים שיחוזקו, הרי שבפועל, מטרת התוכנית להכשיר שטחי ציבור המשרתים 700 יחידות דיור בפרויקטים של תמ"א 38 שברובם כבר הוקמו, או אושרו לבנייה, ושטחי הציבור כבר קיימים ובנויים.
כלומר, התוכנית באה להכשיר הפקעות לא חוקיות אותן דרשה העירייה לאורך השנים תוך שימוש לא חוקי בתמ"א 38 ללא כל סמכות. "מטרת התוכנית להלבין התנהלות בלתי חוקית ובלתי סבירה של הוועדה המקומית תוך ביטול יישום תמ"א 38 בעיר מכאן ואילך", נטען בעתירה. "זאת מאחר והתוכנית מכשירה שימושים ציבוריים בקומת הקרקע בבניינים שהוקמו מכח תמ"א 38 ושהוצאו להם היתרי בנייה החל מאוקטובר 2015, או שאושרו וטרם הוצאו להם היתרי בנייה. הדרישה לשטחי ציבור כתנאי להיתרי בנייה, בטרם אישור התוכנית, נולדה בחוסר סמכות, ובפועל מדובר בהפקעות בלתי חוקיות תוך פגיעה חמורה בזכות הקניין".
בעתירה מצטטת ההתאחדות את יו"ר הוועדה המחוזית דניאלה פוסק בדיון שנערך בהתנגדויות לתוכנית: "ההיתרים האלה קיבלו עליהם כבר טופס 4, הבניינים בנויים והשטח הציבורי שנבנה שם מחכה בעצם לתוכנית הזאת כדי שהם יוכלו לרשום אותם על שמם". אמרה פוסק. מי שהתריעה מפני חוקיות אישור התוכנית היא היועצת המשפטית של הוועדה המחוזית עו"ד דרורי שפירא שאמרה בדיון: "היעוד של השטח הזה היה רק מגורים. לא היה בסמכות ועדה מקומית לעשות משהו אחר. אוקיי? זה היה רק מגורים. התוכנית הזאת מייצרת את השטח הציבורי פעם ראשונה. עד עכשיו לא היה פה שטח ציבורי".
לטענת ההתאחדות, ההוראה עצמה שנקבעה בתוכנית להקצות 40% משטח קומת הקרקע לשימושי ציבוריים, ניתנה ללא כל סמכות או מקור נורמטיבי, ותוך מדיניות סחטנית של הוועדה המקומית כלפי היזמים ובעלי הדירות שנאלצים להסכים לדרישה להקצות שטחי ציבור בקומת הקרקע בתמורה לחיזוק הבניין. "מדובר בתוכנית בלתי חוקית ובלתי סבירה, שתביא לביטול יישום תמ"א 38 בבני ברק ועל כן יש לבטלה". נטען בעתירה. "לא יעלה על הדעת ובוודאי שאין זה חוקי, כי תוכנית מפורטת הנגזרת מן התמ"א עצמה, שמטרתה הגשמת תכליות התמ"א, תסתור ותבטל אותה", הוסיפה ההתאחדות בעתירה. "אין זה חוקי להסב ולהפקיע זכויות מכח תמ"א לשטחי ציבור והתוכנית חורגת ממתחם הסבירות. תמ"א 38 נועדה לחיזוק בניינים ולא למתן פתרונות לשטחי ציבור, וכי לא ניתן להפקיע שטחים באופן רטרואקטיבי, וללא הגדרת צורך ציבורי קונקרטי".
לטענת ההתאחדות, "התוכנית מתכסה באצטלה של תמ"א 38, ומתהדרת כאילו מעודדת התחדשות עירונית. אולם למעשה, היא מבקשת לצמצם משמעותית את הזכויות מכח התמ"א ועניינה בכלל בתוספת שטחי ציבור נרחבים על חשבון זכויות התמ"א והפקעתם באופן בלתי חוקי. שימוש שכזה בזכויות על ידי מוסדות התכנון מהווה הלכה למעשה סחטנות של תושבי בני ברק המתגוררים בבתים הדורשים חיזוק וחפצים בהגנה על חייהם וחיי משפחותיהם. שכן לא נותרה להם ברירה אלא להסכים ליצירת שימוש ציבורי מטרדי בבניינם בתמורה לחיזוקו".
עוד טוענת ההתאחדות כי הסעיף שנקבע בתוכנית, המחייב "חובת שיפוי" (התחייבות היזם לשלם פיצויים במידה ויוגשו תביעות של בעלי נכסים בגין ירידת ערך כתוצאה הפרויקט) כתנאי להיתר בנייה, הוא בלתי סביר, ומגביר את אי הוודאות בקרב הדיירים והיזמים באופן שיכשיל ולא יאפשר מימוש פרויקטים. זאת מאחר ומדובר בתוכנית שיזמה העירייה והוועדה המקומית, ולא היזמים או הדיירים, וסביר כי תביעות פיצויים יוגשו בגין מטרדים, לאור שימושים ציבוריים אותם מבקשת העירייה. "לא ברור על שום מה נדרש שיפוי ואין זה סביר לקבוע אותו כתנאי להיתר בתוכנית, משעיריית בני ברק והוועדה המקומית הן יוזמות התוכנית ולאור העובדה כי תביעות פיצויים שוודאי תוגשנה לאור השימושים הציבוריים המטרדיים אותם דורשת עיריית בני ברק והוועדה המקומית לשלב במבני המגורים".
מנגד, טוענים בעיריית בני ברק, כי טענות הקבלנים מופרכות, מאחר וערכי הקרקע בבני ברק גבוהים, וראיה לכך שכבר למעלה מ-150 פרויקטי תמ"א 38 בעיר מומשו ונבנו. כמו כן הדרישה לשטח ציבורי אינה באה על חשבון זכויות הבנייה שמקבלים הקבלנים במסגרת התמ"א, ואת עבודות הגמר של השטחים הציבוריים מממנת העירייה. לטענתה, אילו טענות הקבלנים היו נכונות, כי הדרישה לשטח ציבורי פוגעת בכלכליות הפרויקט, הרי שלא היו נבנים בעיר פרויקטי תמ"א 38.
השופטת לימור ביבי, קיבלה את הבקשה ונתנה צו ביניים כנגד פרסום התוכנית למתן תוקף, וזאת עד להכרעה בעתירה. כמו כן נקבע כי דיון בעתירה יתקיים ב-11 בנובמבר.
