"רוכש אחד אמיץ": 7 מיליון שקל למגרש בשטח 171 מ"ר ביפו
"רוכש אחד אמיץ": 7 מיליון שקל למגרש בשטח 171 מ"ר ביפו
למכרז של רשות מקרקעי ישראל ברחוב השחף הוגשו שבע הצעות - ההצעה השנייה היתה נמוכה בהרבה ועמדה על כ-4.8 מיליון שקל; השמאי עמית שטרר: "יש פה שיקוף לאי הוודאות הגדולה השוררת כיום בשוק"
במכרז של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק קרקע של 171 מ"ר ברחוב השחף 3 ביפו, ישלמו הזוכים 7 מיליון שקל ועוד 44 אלף שקל הוצאות פיתוח. מחיר המינימום היה 4 מיליון שקל ולמכרז הוגשו 7 הצעות. מחיר השומה היה גבוה מההצעה הזוכה, אותה הגישו חיים כץ וחיים אלעזר רפלוביץ, ועמד על 8.6 מיליון שקל.
רחוב השחף נמצא בשכונה המרונית, על רכס הכורכר בקצה הצפוני של שכונת עג'מי. מדובר בקו שני לים. כלומר, למרבית הבתים ברחוב אין מבט ישיר לנוף.
השכונה, שנוסדה בשלהי המאה ה-19 על ידי נוצרים מרוניטים, שהיו מראשוני היוצאים מחומות יפו, מתאפיינת ברחובות צרים ובתים שנבנו בסגנון מסורתי או קלסי. בסביבתם נבנו כנסיות, מנזרים ובתי קברות למגוון העדות הנוצריות ביפו. השכונה עברה שינוי משמעותי בסוף שנות ה-80 של המאה שעברה, כשהאדריכל אילן פיבקו בנה את פרויקט הצדף בקצה הדרומי של רחוב הצדף.
התב"ע לשכונה המרונית, שהוכנה ע"י אדריכל נחום כהן ואושרה ב-1992, קובעת כי ברחוב השחף קו הבניין הקדמי הוא אפס, כלומר, ממש על הרחוב, אך בחלק האחורי של המגרש יש להשאיר מרווח של 4 מטרים; כי גובה הגג יגיע ל-7.5 מטרים או 10.5 מטרים - תלוי באזור בשכונה; וכי ניתן להקים מרתפים ושטח כל דירה לא יפחת מ-110 מ"ר. אחוזי הבנייה יהיו 160% משטח המגרש.
שמאי המקרקעין עמית שטרר סבור כי מדובר בעסקה מוצלחת: "סביבת הנכס היא מבוקשת ויוקרתית. מנתוני רשות המסים עולה כי בפברואר 2024 נמכרה דירת 121 מ"ר ברחוב הצדף, בבניין בן 4 קומות מתחילת שנות ה-2000, בסמיכות מיידית למגרש, בסכום של 7.3 מיליון שקל המבטא שווי של כ-60 אלף שקל למ"ר בנוי. בספטמבר 2023 נמכרה דירת 79 מ"ר בפרויקט אנדרומדה, בבניין שנבנה גם הוא בתחילת שנות האלפיים, ב-5 מיליון שקל, המבטא שווי של כ-63 אלף שקל למ"ר בנוי. בהפחתת מע"מ, רווח יזמי ועלויות בנייה אנחנו מגיעים לשווי של כ-33 אלף שקל למ"ר זכויות בנייה בסביבת הנכס.
"בהנחה שניתן יהיה לממש במגרש את מלוא זכויות הבנייה מהתב"ע (160% בנייה על המגרש ששטחו 171 מ"ר, כלומר בסך הכל 273 מ"ר בנוי), מדובר על שווי של מעל 9 מיליון שקל למגרש, וזאת ללא שקלול שווי המרתף והעובדה שמדובר ב'מיני וילה' ולא בדירה בבית קומות".
לדברי שטרר, שאלה אחרת שעולה היא מדוע היה פער כה משמעותי בין ההצעה הזוכה בסך 7 מיליון שקל, להצעה השנייה בסך 4.755 מיליון שקל. הוא סבור כי "יש פה שיקוף לאי הוודאות הגדולה השוררת כיום בשוק, שכן רק רוכש אחד היה אמיץ מספיק להציע סכום שכזה, שאינו מבוטל".
