ניתוחארגז הכלים של ליברמן: 10 מעכבי בעירה לשוק הדיור
ניתוח
ארגז הכלים של ליברמן: 10 מעכבי בעירה לשוק הדיור
על השולחן מונחות כמה אפשרויות להורדת מחירי הדירות במסגרת "תוכנית הדיור הגדולה", שעליה הכריז שר האוצר: החל מממיסוי קרקע פנויה ועד הקמת שתי ערים חדשות או בדרום
אחרי החגים כמעט כאן, מה שאומר שבקרוב תוצג סוף־סוף "תוכנית הדיור הגדולה", שעליה מכריזים שר האוצר אביגדור ליברמן ואנשי משרדו בשבועות האחרונים ושנועדה לצנן את שוק הדיור הרותח. לפי הנתונים האחרונים שפרסמה הלמ"ס, ביולי עלו מחירי הדירות בעוד 1.3% והשלימו עלייה שנתית של 8%.
כבר עשור ששרי אוצר שבאים והולכים מבטיחים לשנות את משוואות הביקוש וההיצע, מהשר יובל שטייניץ, שהבטיח לפני עשור שהוא "שולף פטיש 5 קילו ויש לי פטישים נוספים בתרמיל", ועד לשר משה כחלון, שנטל לידיו את כל "ארגז הכלים הנדל"ני" והבטיח שינוי, שבושש לבוא.
על השולחן מונחות כיום מספר אפשרויות במסגרת אותה תוכנית גדולה, ולהלן כמה מהצעדים המרכזיים שנבחנים באגף תקציבים, בשיתוף אנשי משרד הפנים ומשרד השיכון, במטרה להוריד את מחירי הדיור, או לפחות "למתן את קצב העלייה", כפי שמקווים בממשלה.
1. העלאת מס הרכישה
למעשה מדובר בשחזור המהלך שנקט כחלון ב־2015, אז העלה את המדרגה הראשונה של מס רכישה לדירה שאיננה דירה יחידה מ־5% ל־8% (הוראת שעה שבוטלה ביולי 2020). באוצר כבר התייחסו לאחרונה לסוגיית המשקיעים הקטנים, והכלכלנית הראשית שירה גרינברג ציינה במפורש שהם הובילו את הרכישות בשוק בחודשים האחרונים ושהם מתחרים עם רוכשי הדירה הראשונה על דירות דומות, מה שעלול לשכנע את ליברמן לנקוט את המהלך. עם זאת, אם זוכרים שמשקיעים הם למעשה משכירי דירות, מדובר במהלך שעלול להחריף את מצוקת השוכרים בשוק הדיור.
2. הפחתה של מס שבח
מוכרי דירה שאינה דירתם היחידה חייבים בתשלום מס על הפער הריאלי בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. לפי נתוני האוצר, ברבעון הראשון השנה עמד הרווח הריאלי הממוצע על 380 אלף שקל. שיעור המס עומד על 25%, אולם החישוב כולל נוסחה לינארית מורכבת לאלה שמחזיקים דירה שנרכשה לפני 2014, כך ששיעור המס הממוצע כיום עומד על 12% בלבד. בכל מקרה, הטבה לזמן מוגבל בשיעור המס יכולה לשחרר הרבה דירות לשוק מצד משקיעים שינצלו את החלון שנפתח. די ש־10% מהם יחליטו למכור כדי להזרים לשוק 70-60 אלף דירות במכה.
3. מיסוי קרקע פנויה
מדובר במהלך שאמור לתמרץ לא מעט יזמים לבנות פרויקט בצורה מהירה יותר ולא מדורגת – בניין אחרי בניין. בכל מקרה, להבדיל ממס רכוש הוותיק, שחייב בשעתו במס גם בעלי קרקעות שלא היתה אפשרות זמינה לבנות עליהן, כעת מדובר בעיקר על מיסוי של קרקעות פנויות הזמינות לבנייה.
4. הוספת זכויות בנייה
השר כחלון הכריז בזמנו על תוספת שבס־כחלון של עד 30% בזכויות הבנייה, אולם בפועל מרבית הרשויות המקומיות נעמדו על הרגליים האחריות וסירבו למרבית הבקשות, והפרויקטים בעיקר התעכבו במוסדות התכנון. אי לכך נשקלת כעת הוספה אוטומטית של זכויות בנייה לפרויקטים. ההטבה תוגבל בזמן ותאיץ ביזמים לקדם תוכניות ובנייה במהירות, ואם היא תצא לפועל היא תכלול בעיקר דירות שכמעט לא יעמיסו על התשתיות (סטודנטים או אוכלוסייה מבוגרת).
5. פיצוי רשויות מקומיות
המשמעות התקציבית לא מבוטלת, אבל כנראה שלא יהיה מנוס משדרוג הסכמי הגג של המדינה מול הרשויות המקומיות, כך ש"ישתלם" להן לאשר תוספת יחידות דיור, גם על חשבון תוכניות ישנות או חדשות למתחמי משרדים ומסחר.
בחשבון השוטף דירת מגורים משלמת ארנונה בשיעור של כ־25%-20% ממשרד או חנות, בעוד ההוצאה של הרשות המקומית על אותה דירה גבוהה פי ארבעה־חמישה (גני ילדים, כיתות לימוד וכדומה), כך שיש צורך בפיצוי כדי לתמרץ את הרשויות לאשר הוספת יחידות דיור.
6. תקצוב חסמי תשתיות
ראשי ערים רבות אינם חוששים להצהיר שיסרבו לתת היתרי בנייה, בעיקר בגלל עומס בלתי נסבל על התשתיות העירוניות. מי שרוצה לשחרר את הפקק ייאלץ לשחרר תקציבים לתשתיות – כבישים, מחלפים, מתקני טיהור שפכים וכדומה.
7. ביטול התניות לפיתוח
מאחר שהתקציב לתשתיות לא יוכל כנראה לעולם לעמוד בקצב הדרוש, נשקלת האפשרות לוותר על התניות פיתוח תשתיות כתנאי לבניית פרויקטים. אם תרצו, מעין אימוץ מחודש של אמירת אביגדור יצחקי, יו"ר מטה הדיור ויו"ר המועצה הארצי לתכנון ובנייה ב־2015, שאמר בפירוש שרוכשי הדירות באותן שכונות פקוקות "יבואו עם שק"ש לעבודה, ויחזרו רק לסופ"שים".
8. התחדשות עירונית
התוכנית האסטרטגית שאישרה הממשלה ב־2017 קבעה יעד שלפיו עד 2040 כ־50% מתוספת הדירות יהיו בתוך מרכזי הערים. התמריצים יכללו בעיקר הטבות מיסוי ותכנון ליזמים ורשויות מקומיות שימהרו לבנות פרויקטים של פינוי־בינוי.
9. שינוי שיטת המכרזים
שיטת "המחיר הגבוה זוכה" במכרזי הקרקע דחפה את מחירי הקרקעות מעלה. בחירה במודל אחר של מכרז – זוכה מי שהציע את ההצעה השנייה ברשימה, ההצעה הקרובה למחיר הממוצע, הקרובה למחיר החציוני וכדומה – יכולה להכניס יותר שפיות לשוק.
10. הקמת ערים חדשות
האפשרות הכי טעונה, שתיתקל בוודאי בהתנגדות עזה של גופי התכנון, היא להקים במהירות לפחות שתי ערים חדשות בצפון או בדרום. בכירים באוצר משוכנעים שאין מנוס מכך לקראת הכפלת אוכלוסיית ישראל בשלושת העשורים הקרובים. עם זאת, קשה להבין למה מדינה שפיזרה את עצמה לדעת עם כ־1,300 יישובים, רובם קטנים וחלשים, צריכה להקים עוד ערים, בזמן שאלה הקיימות משוועות לתכנון מחדש.
